房地產信托閘門難開

隨著降息和房地產回暖，關于房地產信托或將“開閘”的消息再次傳出，目前，房地產信托頻頻上新，讓人聯想是否監管政策已經有所松動。對此，業內人士表示，房地產信托一直未被真正叫停，但短期內房地產信托不會出現大爆發的局面。

房地產信托加速

面對市場傳聞的房地產信托開閘，業內人士表態一致。“感覺挺平靜的，房地產信托還是按照原來步調在走，沒聽說有什么開閘的通知”，四川信托北京財富中心投資銀行部總經理司鳳朝說，房地產信托從去年監管收緊以來到現在審核一直很嚴格，沒有什么松動的跡象。

對于近期房地產信托政策層面是否有松動，業內人士給出了不同的回答。老牌大型信托機構新華信托財富管理師陳澄告訴記者，從房地產信托的量上來說，最近發行的確實比今年上半年多了些，“但沒有什么大的動靜”。

但北京一名大型信托機構負責人表示，從6月起，房地產信托政策層面就有些松動，北京、上海等地都有房地產信托產品獲批。但該負責人分析說，隨著樓市回暖，市場對房地產信心增加。

最近幾個月新上市的房地產信托中，募資方不乏合生創展、佳兆業等著名地產公司，收益率也大都非?？捎^，預期年收益率不少達到11%以上，甚至高至12%。

用益信托近期披露的數據顯示，上半年房地產信托的收益率依然強勁，平均預期收益率高達10.41%。

近日，有接近銀監會的人士對媒體表示，最近確有聽說銀監會將對房地產開發貸款信托放開的消息，但是總量和風險的控制還是從嚴，監管層可能更希望房地產信托在信托內有一個合適的占比。

“如果房地產信托監管松動，主要利好肯定還是針對大型房企，跟小型房企關系不大”，司鳳朝說，現狀很多房地產信托項目，都要求房企有一級資質才可以過，而且信托項目也一直“嫌貧愛富”，傾向于有實力的房企。

用益信托分析師徐穎風表示，下半年房地產信托開閘幾乎不可能。目前房地產信托迎來兌付高峰期，今年下半年房地產信托兌付金額或超1200億元，虧損房地產企業將面臨更大的資金壓力。

據相關媒體報道，目前監管層已經進一步加強風險管理，明確了信托公司下半年“控風險、保兌付”的工作重心。

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從2010年9月底被稱為史上最嚴厲的“新國十條”出臺，房地產信托一路走紅，在2011年上半年達到高潮。但在去年5月底，銀監會對房地產業務進行了窗口指導，去年7月監管層要求信托公司“今后凡涉及房地產的相關業務都逐筆報批”。當時有接受記者采訪的業內人士透露，銀監會對20多家房地產信托業務規模較大的信托公司下了禁令，要求暫停房地產業務。

在政策的影響下，房地產信托發行規模與占比急轉直下。信托業內人士表示，主要是因為隨著房地產風險的加劇，部分信托公司的房地產信托業務增速過快，銀監會為了預防風險叫停房地產開發貸信托。

據了解，監管部門對房地產信托產品要求必須滿足“四三二”標準的開發商發起的信托產品才有望獲批（即開發商融資前必須四證齊全、至少投入30%的自有資金、必須有國家二級資質）。

“房地產信托一直沒停過，所謂的叫停有點牽強”，多名信托業人士表示，房地產信托一直在發行或“變相運作”中，并未中斷。上述北京大型信托機構負責人表示，去年銀監會只是做窗口指導，并不是所有的信托公司都被禁，被禁的主要是規模較大或風險較大的信托公司，而一些新的或比較小的信托公司比較活躍。

盡管在去年下半年遭遇“窗口指導”，數據顯示，目前房地產信托仍占據信托業的“大部頭”，好買基金研究中心數據顯示，2012年7月，40家信托公司共成立196只固定收益信托產品，納入統計的165只產品總規模為343.06億元。資金投向上，投向最大的行業為房地產行業，產品數量為58只，占比29.59%；各行業總規模上，投向最大的仍為房地產，募集總金額達103.48億元。

但從今年上半年的情況看，新發房地產信托的規模占比并未好轉。此外，據用益信托工作室統計，今年上半年共發行信托產品2153個，融資3709億元，房地產信托占總融資額的22.8%，遠低于前兩年50%的份額。而就單個產品的募集規模來看，房地產信托并沒有特別大規模的產品，最大的產品為新華信托的中國醫藥城投（第一期），募集規模為4.68億元。

上述信托業人士認為，房地產信托規模未回到調控前，目前房地產調控風聲趨緊，信托發行大量增長的可能性不大，而且信托公司的精力主要還是消化前兩年大量發行的產品。

兌付風險增加

由于2010年和2011年房地產信托的發行量較大，而信托年限又一般在1.5年至2年，因此從今年下半年開始，房地產信托將迎來一波兌付高峰。根據國泰君安的測算， 2012年一季度房地產信托到期兌付規模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。

值得注意的是，隨著兌付高峰來臨，今年已有近40款房地產信托提前清盤。進入7月以來，僅中誠信托旗下就有5款房地產項目提前清盤，分別為吉林泰安股權投資、金科地產龍頭寺項目等項目。另外，中融信托旗下的桂林裕恒地和潤豐水尚項目也提前終止。

徐穎風認為，信托提前清盤可能是融資方已經不需要資金，或者是項目有問題，信托公司要求提前清盤。而目前不少項目都是融資方主動要求提前終止的，這其實說明開發商融資成本降低，沒那么缺錢了。

據了解，今年利率下行，房地產企業的融資成本也在降低，相比之下信托15%以上的融資成本太高，很多房企選擇提前償還信托。

此外，業內人士認為，如果在兌付高峰期大規模新增房地產信托項目，很容易讓人懷疑是否信托公司在借新還舊。

用益信托就指出，面對即將到來的兌付高峰，此時放松房地產信托市場，不排除個別開發商和信托公司會以發行新的信托產品來接盤到期信托產品，在一定程度上加大了風險。

“行業內總是要求房地產信托剛性兌付，同樣會使信托公司背負很大壓力”，陳澄說，因為項目的估值高，收益高，風險當然也更高，兌付風險主要存在于項目管控不嚴格的中型信托公司。據業內人士介紹，所謂剛性兌付是指信托產品到期后，信托公司必須分配給投資者本金以及收益，當信托計劃出現不能如期兌付或兌付困難時，信托公司需要墊付。

不少信托公司也遭遇洗牌。用益信托數據顯示，2012年上半年，房地產信托發行規模最大的信托公司是中鐵信托，一共發行了82億元，緊隨其后的新華信托發行了80億元。而曾經的房地產信托龍頭中融信托，上半年僅發行房地產信托17億元，名列16位。

“誰都不希望項目出現問題，所以就必須保證剛性兌付?！鄙鲜霰本┐笮托磐胸撠熑苏f，我國并沒有哪項法律條文規定信托公司進行剛性兌付，這只是業內的潛規則。

為了自身信譽和行業發展的考慮，即使有兌付不了的情況，信托公司也會挪資金償還，從而背負壓力和風險。

雖然市場有很多放松的消息，但監管層尚未有出臺新政策的表態。據消息人士稱，中國銀監會對信托公司的監管思路正在發生轉變，允許信托公司暴露風險，并且希望利用市場機制化解兌付危機，不要總是無論對錯都“剛性兌付”，這或許會加大對房地產信托的利好。