金九銀十會來嗎？

自3月以來，北京樓市回暖趨勢一直得以延續(xù)，商品住宅成交量已連續(xù)3個月處于1萬套以上的高位，與此同時，商品住宅的成交價也保持連續(xù)4月2萬元/平米以上。作為傳統(tǒng)淡季，六七月的熱銷無疑增強了市場的信心， “淡季不淡”成為當(dāng)前市場的熱門話題。

隨著樂觀情緒的蔓延， 開發(fā)商供應(yīng)量也有所增加，而經(jīng)過央行的二次降息以及貸款利率優(yōu)惠等政策影響，購房者近期的入市積極性也極大提高。面對即將到來的九十月傳統(tǒng)銷售旺季，今年量價齊升的熱銷場景會否出現(xiàn)？相比去年的“銅九鐵十”，今年的市場是否會有較大改觀？ 在采訪中，專家普遍表示，根據(jù)當(dāng)前的市場形勢，今年的金九銀十或可期，但在政策調(diào)控不變的背景下，市場波動不會過大。

上市高峰或?qū)⒊霈F(xiàn)

經(jīng)歷了近期的熱銷后，九十月份房地產(chǎn)市場在成交量上是否仍能出現(xiàn)較大增長？成交和供應(yīng)會出現(xiàn)哪些變化？

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 陳國強

金九銀十的說法主要在于，開發(fā)商會有意把房源安排在這個時候上市，上市量大，新增的供應(yīng)多，必然會引起銷售的上升。從這個角度上來看，九十月份會出現(xiàn)房源集中上市的小高峰。目前很多公司都會有這樣的安排，從行業(yè)的龍頭企業(yè)可以看到這樣的特點。

中國房地產(chǎn)研究會副會長 童悅仲

市場需求的增加必然會帶來一定的交易量，但是現(xiàn)在仍然處于調(diào)控階段，調(diào)控政策沒有放松，所有要有很大的銷售量回升不大可能。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁 胡景暉

雖然供應(yīng)量會在九十月份進一步加大，但由于目前首次置業(yè)需求已經(jīng)被消耗了很大一部分，成交量的增長會比較困難。而從去年三月份到今年四月份，很多地方都暫停了高檔住宅的預(yù)售證發(fā)放，豪宅在市場上沒有供應(yīng)，所以想買豪宅的人也沒有相應(yīng)的產(chǎn)品。因此，九十月成交量會相對平穩(wěn)，能維持7月份的現(xiàn)狀就算不錯。

思源經(jīng)紀(jì)北京公司副總經(jīng)理 任莉

今年上半年相比去年的需求有了較多增長，由于需求從五月份才開始逐步釋放。再加上很多項目會在九十月集中開盤，到時應(yīng)該是供需兩大，成交量將會得到維持，但要想如前兩個月增加那么快不太可能，成交量應(yīng)該比較平穩(wěn)。

天潤置地副總裁 胡宇宙

目前，市場的回升態(tài)勢比較明顯。因為六七月的成交量已經(jīng)上去了，八九十月應(yīng)該還會延續(xù)。

價格平穩(wěn)成主流

您認為目前“以降換量”的階段是否結(jié)束？面對“價漲量跌”的說法您是如何看待的？九十月在價格上會有何變化？

陳國強：所謂漲價的樓盤仍是少數(shù)，漲價一定是建立在項目熱銷的基礎(chǔ)之上，所以不能因為少數(shù)樓盤的價漲或者微調(diào)，就得出這個市場以價換量已經(jīng)結(jié)束。當(dāng)前，市場基本面沒有發(fā)生大的變化，相信對市場判斷比較穩(wěn)定的企業(yè)應(yīng)該占主導(dǎo)，不會因為別的項目賣得好就漲價，這是不理智的。因為目前市場的基本格局、供給關(guān)系、企業(yè)的覆蓋狀況，包括政策因素等沒有發(fā)生大的變化，所以比較理性的、務(wù)實的企業(yè)肯定還是會采取以價換量的策略。

童悅仲：價格仍然應(yīng)該會比較平穩(wěn)。國務(wù)院派出的八個督察組剛剛回來，正在寫報告。從所去的十六個城市總體情況來說，如果價格出現(xiàn)很大的反彈，或者投機性購房需求很旺盛，以致出現(xiàn)有些房價比較高的城市又出現(xiàn)價格快速上漲的情況，中央肯定會出調(diào)控政策，所以在價格上不會有太大的變化。

胡景暉：所謂的“以價換量”或者“量縮價升”，都是開發(fā)商一廂情愿的、想象出來的市場。因為目前市場是以自住型為主，不是以炒家為主，因投機心理購房的比重較小。“買漲不買跌”只是一種炒家的心態(tài)。在目前政策調(diào)控下，下半年的價格應(yīng)該不會上漲，甚至有可能會下跌。

任莉：價格在短期內(nèi)肯定不會跌的。和去年、前年同期相比，很多項目并沒有發(fā)生實質(zhì)上的漲價，推盤的位置不同，因此表面上看部分房價漲了，其實同區(qū)位項目的價格漲幅并不明顯。未來價格會略微上浮，但波動不會太大，九十月份會比較平穩(wěn)一些。

胡宇宙：現(xiàn)在以價換量已經(jīng)結(jié)束，量價都會進入到一個穩(wěn)定增長的階段，但是房價并不會出現(xiàn)難以抑制的情況，開發(fā)商對于市場會有一個綜合的分析，盲目漲價并不太現(xiàn)實。

金九銀十可以期待

總體來看，今年金九銀十的條件是否具備，市場會有哪些具體表現(xiàn)？

陳國強：現(xiàn)在季節(jié)性表現(xiàn)已越來越淡化，在調(diào)控的條件之下，最主要還是政策因素，政策因素肯定會影響到市場的成交。為什么我們判斷下半年的成交量會可觀一些，主要是因為目前企業(yè)推盤的策略，主要是把房源放到下半年推出，這是做這個推斷的基本前提。但是如果面臨政策面的明顯收緊，銷售情況可能就會面臨不確定性。

童悅仲：九十月應(yīng)該不會有特別大的動蕩，該買的人依然會買，但是投機性的需求會得到抑制，因為現(xiàn)在的調(diào)控政策現(xiàn)在正在實施，預(yù)計不會有過多投機性的機會。

胡景暉：去年的九十月，因為剛剛執(zhí)行限貸限購，整體市場環(huán)境比較趨緊。而今年相對會好一些。但是由于前一段時間市場需求已經(jīng)得到較大釋放，因此短期內(nèi)不會爆發(fā)，市場會趨于平穩(wěn)。

任莉：今年出現(xiàn)金九銀十應(yīng)該問題不大。大興、房山等土地供應(yīng)量比較大的地方會在成交上有明顯表現(xiàn)。而通州經(jīng)過去年的價格調(diào)整也會體現(xiàn)出其價值。在物業(yè)類型上，剛需仍是主導(dǎo)，但是相對于上半年70%的比例，接下來應(yīng)該會有下降，改善性需求會增加。

胡宇宙：今年的回暖有些早，六七月份在量價上就有了不斷的增長，去年未出現(xiàn)金九銀十主要是市場的問題，而今年七月的成交量已達到高位，未來的兩三個月，如果能保持在兩萬套以上，應(yīng)該可以算是金九銀十。