房企應(yīng)該只買“合適的地”

土地市場在經(jīng)歷長期慘淡行情后，在最近兩三個(gè)月卻迎來多點(diǎn)爆發(fā)。7到8月，龍湖地產(chǎn)斥資112億在多地拿地，超過上半年拿地總金額的兩倍。甚至一度“現(xiàn)金為王”的地產(chǎn)龍頭萬科，如今成了“ 拿地為王”的代表。其兩月內(nèi)圈地補(bǔ)倉超百億。

有媒體報(bào)道稱，僅在9月5日-7日的兩天內(nèi)，7家品牌房企共斥資90億拿地。而過去兩個(gè)月，多家房企拿地規(guī)模已超過上半年總和。尤其是行業(yè)的龍頭企業(yè)集中買地，這在今年還是首次出現(xiàn)。

目前樓市成交逐漸回暖，在項(xiàng)目去化率提高、資金鏈轉(zhuǎn)好的同時(shí)，開發(fā)商對未來市場信心逐步恢復(fù)。目前，大型房企都手握重金，如萬科、保利、金地和招商手中現(xiàn)金均超過百億元。為防止出現(xiàn)2009年市場好轉(zhuǎn)后無貨可賣的局面，房企開始大規(guī)模拿地補(bǔ)倉。萬科總裁郁亮近日對媒體表示，碰到合適的土地，萬科就會(huì)出手。

應(yīng)該說，目前土地出讓價(jià)格相對還處在低位，除去特殊地塊，多數(shù)地塊成交溢價(jià)率相對不高，這對房企來說是拿地補(bǔ)倉的好時(shí)機(jī)。尤其對那些上半年由于以價(jià)換量而損失利潤的房企來說，低地價(jià)顯然能為將來入市的項(xiàng)目提升利潤空間。

在房企購地同時(shí)，地方政府近期也掀起了一波供地“洪峰”。從8月17日以來，北京已經(jīng)四次集中推出地塊。有資料顯示，北上廣深等一線城市8月推地的面積超過800萬平方米，環(huán)比增長30%。此外，近期杭州、昆明、合肥、武漢、無錫、溫州、南京等二三線城市也同樣有大規(guī)模的推地計(jì)劃。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯的觸底反彈，關(guān)于樓市的拐點(diǎn)論再次浮出水面。可以肯定的是，對于大的開發(fā)企業(yè)來說，樓市最困難的時(shí)期已經(jīng)過去，但這并不意味著中小房企也同樣樂觀。目前行業(yè)分化比較明顯，很多中小房企的日子依然不好過，不但可供銷售的存貨不多，融資也很難。連飽受高價(jià)地之苦的綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平近期也表示，中國的房企，絕大多數(shù)在垂死掙扎中，都應(yīng)緊繃生死弦。綠城近期不買地，“等到市場恢復(fù)到基本屬性再說吧。

盡管近期關(guān)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長和“救市”的聲音響起，但限購、限貸政策尚未明顯松動(dòng)，房價(jià)不具備大幅反彈的可能性。而從政策面的走勢來看，樓市成交量的回升，是建立在差別化的調(diào)控政策基礎(chǔ)之上，即對剛需的保護(hù)上。而政府調(diào)控政策是否加碼，更如達(dá)摩克利斯之劍始終高懸。此時(shí)，中央和地方政府都應(yīng)警惕房企們高價(jià)“拿地”和“搶地”現(xiàn)象的漫延，以免對調(diào)控大勢造成不利影響。

因此，多數(shù)房企對于拿地的表態(tài)，都側(cè)重于“買合適的地”，郁亮也一再強(qiáng)調(diào)，萬科是在現(xiàn)金充裕時(shí)適度拿地。而綠城宋衛(wèi)平從龍湖掌門人吳亞軍處所獲得的經(jīng)驗(yàn)，也是用大量的現(xiàn)金“抗寒”。很顯然，聰明的開發(fā)商此時(shí)仍會(huì)遵循現(xiàn)金為王、適當(dāng)補(bǔ)倉，而非大規(guī)模抄底拿地，甚至造出地王。

此外，房企在拿地尤其是高價(jià)宅地時(shí)，必需謹(jǐn)慎，今年不少地王入市的尷尬處境足以為戒。拿地時(shí)需要確定地塊可以有不同檔次、不同種類的產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會(huì)。除了針對改善型購房人群以及高端購房群體，打造部分低密度產(chǎn)品外，多數(shù)開發(fā)商應(yīng)該側(cè)重于拿適合做中小戶型產(chǎn)品的地塊，或拿地時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃，以確保剛性需求購房人群的需求，同時(shí)符合未來商品房發(fā)展方向和政策趨勢。