貴陽(yáng)救市新政不斷 限購(gòu)“流于形式”

日前，貴陽(yáng)市一則默默出臺(tái)了半個(gè)多月的樓市新政引發(fā)熱議。

據(jù)貴陽(yáng)市公布的《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施（試行）》，凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從放松的范圍和力度來(lái)看，政策針對(duì)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房均展開(kāi)刺激性措施，而不只是在住宅市場(chǎng)，很明顯，有刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升及救房地產(chǎn)市場(chǎng)的嫌疑。

財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫更是直呼：“貴陽(yáng)悍然救樓市四大危害應(yīng)緊急叫停！”不過(guò)，自9月13日出臺(tái)以來(lái)，貴陽(yáng)該新政實(shí)際上已執(zhí)行了一個(gè)月，目前業(yè)界普遍表示被叫停的可能性不大。深入研究過(guò)貴陽(yáng)限購(gòu)政策的業(yè)內(nèi)人士還表示，貴陽(yáng)的限購(gòu)令本來(lái)就“流于形式”，因此此次疑為“救市”的新政實(shí)則見(jiàn)怪不怪。

據(jù)了解，貴陽(yáng)限購(gòu)政策細(xì)則雖然在總原則上嚴(yán)格遵循“國(guó)八條”的精神，但執(zhí)行尺度較寬松，限購(gòu)僅限一環(huán)。同時(shí)，在2011年當(dāng)?shù)剡€密集出臺(tái)相關(guān)的公積金政策和居住證政策以間接放松限購(gòu)。

貴陽(yáng)限購(gòu)長(zhǎng)期“放水”

研究貴陽(yáng)自去年以來(lái)的限購(gòu)政策會(huì)發(fā)現(xiàn)，此次新政并非貴陽(yáng)首次限購(gòu)“放水”。

與此次新政出臺(tái)半個(gè)多月后才被關(guān)注一樣，貴陽(yáng)在樓市限購(gòu)方面一直極其低調(diào)。而這種低調(diào)，也被外界形容為“心虛”。

貴州合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司（下稱貴州合富輝煌）在其一份2011年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)中指出，貴陽(yáng)在價(jià)格調(diào)控目標(biāo)方面提出“不高于去年全國(guó)平均值”，進(jìn)可攻退可守，被稱為“最取巧”調(diào)控目標(biāo)。

據(jù)貴州合富輝煌數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)市2011年商品房成交面積510.1萬(wàn)平方米，而一環(huán)成交面積僅12.39萬(wàn)平方米，占2011年全市成交量的2%，因此一環(huán)限購(gòu)影響不大。“貴陽(yáng)限購(gòu)令范圍控制在項(xiàng)目較少、供應(yīng)量較少的一環(huán)以內(nèi)，使得限購(gòu)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力大大降低，形成了限購(gòu)‘放水’的事實(shí)。”貴州合富輝煌表示。

此外，貴州合富輝煌認(rèn)為，2011年下半年以后貴陽(yáng)政府以公積金和居住證相關(guān)政策為媒介，打開(kāi)了樓市利好的突破口。

除2011年4月上調(diào)公積金存款最高至1868元最低至84元外，7月上調(diào)住房公積金最高貸款額度從30萬(wàn)元至45萬(wàn)元外，8月宣布商業(yè)住房貸款符合條件可轉(zhuǎn)成公積金貸款外，貴陽(yáng)市去年11月發(fā)布的《貴陽(yáng)市進(jìn)城務(wù)工人員、個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，新規(guī)規(guī)定個(gè)人可以自行繳存公積金，滿一年即可申請(qǐng)公積金貸款。這降低了公積金貸款的門(mén)檻，擴(kuò)寬了目標(biāo)公積金貸款人群，對(duì)樓市無(wú)疑有利好作用。

隨后，貴陽(yáng)市政府又出臺(tái)了居住證政策，規(guī)定外來(lái)人口可在相關(guān)部門(mén)辦理《貴陽(yáng)市居住證》，成功辦理居住證的外來(lái)人口，將在醫(yī)療教育、住房保障等方面享受與貴陽(yáng)本地居民同等待遇。該新規(guī)從政策層面上放松了外來(lái)人口在貴陽(yáng)購(gòu)房的限制條件，堪稱為異地置業(yè)開(kāi)辟了“綠色通道”。

貴陽(yáng)限購(gòu)頻“放水”的背后

在相關(guān)部門(mén)不斷重申“調(diào)控不動(dòng)搖”，以及十八大即將召開(kāi)的敏感時(shí)期，為何貴陽(yáng)還“悍然救市”？“貴陽(yáng)樓市嚴(yán)重供過(guò)于求，存在崩盤(pán)危險(xiǎn)。”吳其倫在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

吳其倫給出了四大理由：其一，目前貴陽(yáng)在建住宅總量超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用駪魯?shù)；其二，截至9月，庫(kù)存商品住宅高達(dá)3900萬(wàn)平方米，去化巨量庫(kù)存需要4年；其三，當(dāng)?shù)卣炔患按雠_(tái)5條措施救市，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商及地方政府都已經(jīng)扛不住了；其四，救市政策出臺(tái)快一個(gè)月了，樓市成交依然未見(jiàn)起色，說(shuō)明當(dāng)?shù)匦枨笠驯粐?yán)重透支。

事實(shí)上，貴州合富輝煌在貴陽(yáng)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)中就已提出警示：與其他地區(qū)受“政策市”影響不同，貴陽(yáng)市場(chǎng)更多的是來(lái)自內(nèi)部的沖擊，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)中的超級(jí)大盤(pán)不斷涌現(xiàn)，席卷式的傾銷(xiāo)策略，都讓市場(chǎng)存在不確定性。

2010年底開(kāi)始，貴陽(yáng)市的商品房成交量就開(kāi)始下滑。2011年成交551.13萬(wàn)平方米，同比2010年772.96萬(wàn)平方米的峰值水平下滑28.7%。成交價(jià)格方面，從2012年年初開(kāi)始，曾連續(xù)上漲的貴陽(yáng)房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，2012年上半年整體成交均價(jià)為4670元/平方米，同比2011年下降5%。

吳其倫表示，貴陽(yáng)樓市嚴(yán)重供過(guò)于求的原因在于政府的招商引資、超前規(guī)劃、誤判政策，以及開(kāi)發(fā)商的決策失誤。“要在五年時(shí)間建出十年甚至二十年規(guī)劃的房子，能不過(guò)剩嗎？”吳其倫說(shuō)。

在張宏偉看來(lái)，貴陽(yáng)主要還是通過(guò)此次局部放松，實(shí)現(xiàn)省內(nèi)需求集中在省會(huì)城市貴陽(yáng)釋放，從而使貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上有個(gè)小幅回升，一改9月以來(lái)樓市成交量不活躍的市場(chǎng)局面。

“但是，貴陽(yáng)出臺(tái)此措施的舉措未來(lái)的命運(yùn)難測(cè)，尚不知是否會(huì)立即叫停，因此，也難說(shuō)會(huì)有太大的影響及效仿效應(yīng)。”張宏偉說(shuō)。

目前來(lái)看，無(wú)論是貴陽(yáng)市政府，還是國(guó)家相關(guān)部門(mén)，對(duì)于上述新政都無(wú)任何官方回應(yīng)。《投資者報(bào)》記者10月11日給住建部宣傳處發(fā)去的采訪函，截至發(fā)稿也未有回應(yīng)。