市區電梯大戶平層，還是郊區低密別墅

隨著城市的發展，城區土地日益稀缺并向著高密化的方向發展，因而要在市區開發低密別墅項目就越來越困難，否則一旦出現則必是天價。低密別墅向著郊區發展，這是必然的趨勢，甚至其主要的出現區域已經發展至遠郊，近郊都不容易看到。假設總價相同，那應該選市區電梯大戶平層，還是郊區低密別墅呢？這確實是兩類完全不同的產品，直接比較很困難。

低密別墅肯定代表了人居的理想狀態，密度低，生活品質高，這是主要優勢。據筆者實際體驗，容積率4.0的普通住宅小區已經會出現帶狗散步的人和另一個帶狗散步的人所帶的狗發生狗打架的情況了，絕無夸張。別墅產品除了低密以外，附著有土地的室外花園和大面積的屋頂花園也是主要的賣點，這體現了有天有地的理想人居生活狀態。此外，別墅常見的挑高客廳也是檔次的體現。別墅的這些優點在平層戶型的電梯項目中較難實現。當然，也有人認為別墅3-4層樓的樓梯爬起來太麻煩了，特別是對有老人和孩子的家庭而言。

再來看大戶平層的電梯項目。雖然作為電梯公寓的項目來說，整體用地的容積率不會低，但大戶型的設置可以在一定程度上抵消其在密度上的劣勢。比如說一個容積率為4.0的項目，假設按照普通的面積區間來開發可以容納4000戶居民，但如果該項目按照1000戶來開發成大戶型小區，則可以在實際容積率不變的情況下，變相的達到容積率1.0的低密效果。另一方面，在生活體驗上，平層的舒適度可能比別墅樓梯爬上爬下的高，當然，這個體驗因人而異。

至于裝修和設備等等，別墅和電梯大戶平層到沒有本質的區別。大戶平層還可以把室內樓梯的錢節約了，但是別墅的屋頂花園可以安裝太陽能，這個電梯較難實現。

上面說的是別墅和電梯大戶平層的一些區別，但對于位處郊區的別墅和市區的電梯大戶平層來說，主要的區別則是地段位置。如果不需要天天去市區，那么郊區別墅也許是更好的選擇。這部分客群可能是養老的老人，或者不需要天天坐班的自由職業者。而對于周一至周五需要上班的人群（即使是職業經理人）來說，住得太遠即使享受了更高的生活質量，耽擱在路上的時間成本也是難以承受的，因此市區的電梯大戶平層也許才是更好的選擇。

成都當前涌現了很多大戶平層的電梯項目，主要集中在東大街——攀成鋼區域和南延線區域，未來在這一細分市場的競爭會非常激烈。大量高端電梯項目的面市，一方面是隨著經濟的發展，為滿足富裕家庭的居住需求而出現的市場選擇，但另一方面也是開發企業應對前些年高價拿地的無奈之舉。對于那些樓面地價動輒7000元/平米甚至更高的地塊來說，不走高端路線連保本都難，為了多獲得一些開發利潤，被逼高端也是沒有辦法的辦法。由于近年來高地價成交的地塊不在少數，因而未來一段時間市場上出現大量的高端電梯項目也情有可原。

在相近的總價之下，這些項目首先會面對來自東西南北大量的郊區別墅項目的競爭，其次還會面臨大戶平層的電梯項目本身之間的競爭。早期的大戶平層電梯項目走過一些彎路，主要是單純的追求“大”。如果我在一個小戶型項目中把8-10套30-50平米的標間和套一單位全部買下并打通，總面積也有300平米甚至更高了，堪比別墅的面積，但這是豪宅嗎？目前市場上出現的大戶平層電梯項目顯然吸收了早期類似項目的經驗和教訓，在項目規劃、園林、戶型、會所等方面都像別墅看齊。很多時候，除了容積率和高度的區別，其實這兩類產品的本質區別已經越來越小了。而電梯項目由于“天生”的建筑密度比別墅項目低得多，因而電梯項目的園林往往能做得更為出彩，畢竟中庭面積更大嘛。