德國啟示錄

德國房價漲幅長期保持較低水平的經驗及啟示

第二次世界大戰以后的長達半個多世紀的時期內，德國的市場房價總體上波動幅度不大，且房價變動有明顯特點。 基本情況及其特點 半個多世紀以來德國房價長期處在低水平區間。1955年到2011年第三季度，德國房價年均漲幅為3.79%；1967～1992年間上漲相對較快，年均漲幅是5.79%；1992年以后，房價漲幅持續回落并長期保持較低水平，1992年到2011年第三季度，房價年均漲幅只有1.27%。 二戰后，德國房價漲幅較大的時期是城市化率提高較快的時期。德國城市化率在1960年就達到了71.4%（當時是西德），2010年是73.8%，年均提高0.05個百分點。其中，1960～1980年間城市化率提高較快，年均上升0.07個百分點，同期的房價年均漲幅是5.63%，明顯高于1981～2010年間3.42%的年均漲幅。 德國房價波動水平與宏觀經濟增長水平大體同步變動。從德國名義GDP增長率與房價變化率來看，二者在1956～2010年間基本呈同步變動趨勢。1956～1992年間，德國名義GDP年均增幅是8.16%，房價年均漲幅是5.79%。1993～2010年間，德國名義GDP年均增幅降到2.3%，房價漲幅也隨之回落至1.27%。 德國房價指數同居民工資指數變化呈現較強正相關性。1962～2010年間，德國居民工資年均增幅是5.91%。1962～1992年，居民工資增幅較快，年均上升8%。1993～2010年，居民工資年均增幅降至2.6%，這與房價指數的變化率情況相當吻合。房價漲幅較快的階段也是居民工資收入上升較快的階段，使得整體房價水平處在居民合理支付能力范圍內。以2009年為例，德國人均月收入在2400～3000歐元之間，普通住宅均價是1000～2000歐元/平米。兩口之家平均需要2年半的家庭收入即能購買一套100平米的普通住宅。 保持較低水平原因 一、以法律形式強化以居住為導向的住房制度設計。 德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府制定房地產政策的出發點。德國政府始終把房地產業看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部分，沒有過多地強調其“支柱產業”的地位。政府所重視的支柱產業是高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械制造和化工等產業。 德國還出臺了《租房法》和《經濟犯罪法》，用來保護租客利益和遏制投資投機性需求。《租房法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標準非常嚴格，是由當地房屋管理部門與房客協會、中介組織溝通協商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據。 德國還先后出臺了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策。比如，德國對住房交易及所獲收益征收高額土地購買稅和資本所得稅。土地購買稅率是3.5%，稅基是土地和地面建筑物的價值總和。對住房交易獲利部分，如果該房在十年內出售，就征收資本收益的25%，這一稅率還適用于買賣房地產公司的股票。德國法律還嚴格規定房地產開發商的定價行為，按照《經濟犯罪法》規定，如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。 二、長期穩定的房貸政策。 德國實行“先存后貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機制，為穩定購房者預期和房價水平提供制度保障。德國對住房儲蓄業務實行嚴格的分業管理，購房者不會受到國家宏觀調控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額50%以后，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，對房貸市場起到了重要的穩定器作用。 三、實行多元化的住房供應體系。 德國住房供應體系的多元化特征明顯。政府每年按照人口需求制定住房建設規劃，對高、中、低各檔房屋的結構做出明確規定。特別對低收入者，各地方政府會根據當地人口結構明確規定所有住房中保障房的比例，來滿足不同收入階層居民的住房需求。另外，德國政府鼓勵合作建房。政府通過貸款、土地、稅收、補貼等方面的優惠政策，鼓勵居民通過合作社方式共同建房，目前合作建房數量已占到每年新建住宅總量的30%以上。 另外，德國租賃市場非常發達，對分流購房需求有很大作用。與歐洲各國相比，德國的自有住房率很低。2007年，德國自有住房率是41.6%，租房率是58%，其中42%是社會出租房，16%是各類公共租賃住房。柏林、漢堡等大城市的租房率都達到了80%。 四、布局合理的城市發展模式。 德國城市數量多且分布均勻，柏林和漢堡的人口分別只有340萬和180萬。2004年，德國有82個10萬人口以上的行政區，70%的人口分布在2000～10000人的小型城鎮里。合理的城市布局，使大多數德國居民分散在眾多中小城市里，不會出現大城市甚至超大型城市的集聚效應，有利于大城市房價漲幅長期保持在合理區間。 對中國房市的啟示 第一，必須建立起比較完善的住房法律體系。通過法律形式明確以居住為導向的住房制度設計，建立遏制投資投機性需求的長效機制是德國的主要經驗，對我國有很大的啟示。在我國《城市房地產管理法》基礎上，應抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項專門法律，構建完整的住房法律體系。借鑒德國經驗，法律首先要明確住房的居住屬性，強化對市場投機性需求和開發商“囤地”、“囤房”等擾亂市場正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構建租戶和購房者利益維護機制。對房東和開發商短期內過快提高租金和房價的行為，法律要明確嚴厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價行為。同時，要建立獨立的房地產價格評估機制，對不同地段、不同類型的住房必須定期制訂詳細的基準價格作為執法依據。 第二，需要實行長期穩定的住房信貸金融政策。從國際經驗看，首付比例和貸款利率變動對購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現集中爆發現象，短期內易推動房價過快上漲。建議我國可研究和探索居民購房時的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動的房貸政策，以穩定購房者預期，避免購房需求短期內提前釋放。為減少通脹水平對貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實貸款利率長期不變。 第三，加大住房尤其是保障性住房的供應量。隨著城市化的快速推進，我國住房市場總體上仍處在供不應求階段，城市化推進空間還很大，因此這一階段必須加大住房供給量。德國在城市化率較快提高的階段（1960～1980年），也有過大規模新建住房的經歷。例如，1973年德國的住房竣工量曾達到71.42萬套的峰值。另外，德國在上世紀90年代住房短缺問題已經得到基本解決的情況下，截至2005年共建造近1000萬套公共福利房，在保障低收入居民的住房需求方面發揮了重要作用（其中相當一部分公共福利房是為大量遷居西德的東德居民建造的）。借鑒德國經驗，“十二五”期間我國應努力完成3600萬套的保障性安居工程任務，更好地解決中低收入家庭住房困難問題。 （作者單位系國務院發展研究中心市場經濟研究所）