葉檀：房地產為何冰火兩重天

9月29日，知名財經評論員葉檀青島“開壇”，與青島金融界、財經界人士縱論中國當前宏觀經濟和房地產形勢。本文為葉檀的演講文字整理稿，有刪節。

我今天從房地產說一下宏觀經濟和房地產投資的情況。

我兩三年前來青島的時候，其實當時經濟情況還不錯，我當時做了一個預測，說宏觀經濟會相當的不好，當時大家都覺得現在情況這么好，為什么宏觀經濟會不好呢？前些天股市盤中跌破2000點。

在北京有一個論壇，我就說整個市場會有一輪牛市出現，但是我這么說是有前提的，我說有牛市出現是政府希望有牛市。第一，我們看到這兩天央行非常明確發了多少錢，大家最近拿到票子了嗎？看到越來越新的票子，說明央行發的錢越來越多。第二，央行有史以來進行了最大的回購，一天時間就回購了2900億，股票不上漲就沒有天理了。

還有一件事情，大家有沒有仔細看股市，有沒有仔細看過中國金融中心的文件、上海金融中心的文件？到2015年的時候，上海每天的交易量總市值要達到多少？要達到1000萬億元人民幣。現在是多少？現在我們的股市總市值在20萬億元左右，20萬億元到1000萬億元，這是不是意味著政府想拼命地把市場拉起來？不管能不能拉起來，這是政府的一個想法。

房地產冰火兩重天

有一個數據我告訴大家，今年上半年北京核心商圈寫字樓的租金繼續上升了50%以上。北京有兩個核心商圈是全球有名的，第一個是建國門商圈，第二個是金融街商圈。大家看到金融街邊上密密麻麻全是寫字樓，這兩年的租金回報率，像馬一樣頭全部抬起來了。2010年以后政府開始調控房地產，非常嚴厲的調控政策出來了。調控政策出來以后，其中的一個效果很奇怪，那就是住宅地產、商業地產、工業地產，所有的房地產品種的租金價格開始急速上升。房地產價格租金上升和房價上升是兩碼事情，因為租金和投資買房地產不一樣，如果不買房地產，起碼得租房子，租房子是反映生活的基本成本。最近在網上流傳著北京一個月掙8500塊錢的小白領怎么逃離北京的故事，因為在北京工作5年沒有買房子，結果就是現在每個月房東帶著人來看房子，每個月房東和他說房子要漲價。

房租價格節節上升，這就意味著我們的房地產通脹壓力在上升。一方面是實體經濟這么慘，一方面是通脹壓力在上升。節慶期間高速公路已經取消收費了，到了某一個景點可能會發現也免費了。這些東西免費了以后，大家有沒有關注到一點，我們的真金白銀的問題，就是各大航空公司的燃油附加費從10月5日開始上升，800公里以上上升10塊錢，今年已經是第三次上升了，而所有的航空公司的燃油附加費都會變成航空公司的凈利潤。我們的航空煤油在大漲特漲，我們燃油附加費在大漲，所有的價格水準的上漲說明通脹壓力加大，我們潛在的通脹壓力非常大，但是實體經濟又在往下走，這是典型的滯脹引領，我們面對非常巨大的滯脹威脅。

到現在為止，如果大家到北京、上海買房子，一定要小心，如果今天不下訂單，過一個禮拜去，中介會和你說每平方米又漲了幾塊錢，這是發生在我身邊的真實案例。最近大城市的房價依然在上漲，如果光看這些數據，你會說房地產價格還在上升，我依然可以投資房地產。但房地產價格在上升只是硬幣的正面，我們來看一下反面。

我告訴大家兩個城市，有一個城市當地政府說它的主城區人口開始逃離，當地的主城區逃了多少人？3萬人。據民間調查報告高和資本和央行做的聯合報告，這個城市人口已經逃離了10萬，而城市總人口是160萬。這個城市是鄂爾多斯。現在的房價尤其是新區的房價下跌了50%，按理說中國人這么想要房子，房價下跌了50%哭著喊著買房子，但是居然沒有任何人去買房子，現在鄂爾多斯的房地產基本上沒有成交量，唯一的一點成交量是90平方米以內的部分剛性需求還有一丁點成交量，整個城市的房地產市場凍結掉了。

還有一個城市，現在基本上除了抵債的房地產之外，我們看到的是銀行的存款大幅上升，而房地產市場大幅度下降，這是一個很奇怪的現象。我們經常說房地產泡沫的一線城市是北、上、廣、深。錯！真正的房地產價格大幅上升、泡沫最大的城市，我認為并不是廣州、上海等這些城市，而是杭州、溫州、義烏等城市。現在溫州的情況是除了抵債的房地產之外，房地產接近凍結、零成交，而今年1—9月份銀行存款上升了80%多，很多人說銀行存款上升是好事情，其實不是好事情，因為民間的金融鏈條徹底崩潰，大家買房子也不放心。以前都是借給別人高利貸，一年拿20%的利率，現在也不放心，怎么辦？唯一的辦法是放到銀行里面，銀行拿著這筆錢干什么？它也沒有地方可干。我們看到銀行的中長期貸款是在下降的，說明銀行也沒有地方貸。

還有一些小城市，基本上就沒有聽到過，但是房價特別高，比如瑞安。高的時候高到什么程度？炒樓花。開發商給你一張票子，告訴你半年之后你有權利來我這里買一套房子。炒樓花實際上是炒期權，未來半年之后房價肯定要上漲，所以要炒樓花，這個價格是要上升的，如果預期半年之后房子賣不出去，我根本就不炒樓花。炒樓花最厲害的城市是瑞安，香港那邊兒也炒樓花，最厲害的時候是1997年之前。

義烏在2008年之前最貴的商鋪是賣什么的？是在核心地區賣化妝品的商鋪，因為地方比較核心，性價比比較高。2008年之前，10平方米的核心區域的柜臺，當時的售價是1000萬人民幣。義烏現在怎么樣了？我上次跑到義烏，發現背著背包的商人少了一大半，現在同樣的一個商鋪的租金是多少呢？報價還不到400萬，而且還賣不出去，降價60%為什么還是沒有人買？

一方面北京、上海的房價還在上升，另一方面，鄂爾多斯降了50%都沒有人買，溫州的房價降了20%都沒有人買，到底是怎么回事？房地產市場到底出現了什么問題？

沒有杠桿就不會有泡沫

在2008年之前，最不負責任的央行是美聯儲，為什么它發的基礎貨幣沒有中國央行多還說它最不負責任？因為它通過金融衍生品，當時金融衍生品的規模是600萬億美元。而且還有一點，一塊錢可以做多少錢的生意？比如說買股票，交保證金2毛錢就可以做1塊錢的生意，杠桿就是5倍，當時的德意志銀行、瑞銀、美銀的杠桿率起碼是30倍，也就是說1塊錢可以做30塊錢的生意。

任何一個市場沒有杠桿，不可能有泡沫。比如我們的股票市場，我們沒有保證金交易，如果有保證金交易，一塊錢可以做兩塊錢的生意，有可能會有泡沫，泡沫會崩潰。現在你有10萬塊錢你去買股票，現在跌到只剩下1萬塊錢，跌了90%以后，泡沫會不會崩潰？不會。中國的市場會不會崩潰？不會。為什么？因為崩潰的是你的錢袋子，因為你是真金白銀百分百把錢拿出來買了中石化或者是中國平安，我勸你留著交給你的子孫后代，然后告訴他投資有風險、投資需謹慎。

沒有貨幣就沒有泡沫。我們再來看，有人說黃金和房地產有什么關系？有關系。我們如果以黃金價格來論，黃金和房地產之間的比例是接近的，也就是說以黃金作為定價，房地產價格沒有上升。黃金的價格大幅上升，現在到了1780美元/盎司。黃金價格上漲絕對不是好事情，說明經濟進入了滯脹期。

房地產價格由投資主導，與收入無關

2001年以前，閉著眼睛買房子，怎么買都是對的，在青島買是對的，在上海買是對的，在深圳買還是對的，任何時候在任何地點買房子都是對的。告訴大家一個真實的案例，我的一個朋友是國內很知名的維權律師。他在國內當維權律師很悲催，日子過得比較緊巴。他有一個兄弟，天天早上睡到日上三竿起、中午喝點小酒、下午打點麻將，4點鐘去接女兒放學。為什么他的兄弟就可以過上好日子？2003年的時候，他在忙著維權，他的兄弟在上海市中心買了4套高級公寓。

如果說一個行業、一個樓盤、一個城市沒有投資者，那個地方的樓盤價格是起不來的。比如說像現在，我剛才說了鄂爾多斯，現在就是剛性需求，如果一個地方的剛性需求占了主導（如果大家都在做90平米以下的交易，說明都是剛性需求），剛性需求是不可能抬高房地產價格的，只有投資者才能抬高房地產價格。

舉個例子，1990年日本泡沫崩潰，到了最低的時候，房地產價格下降了多少？下降了80%多，整個市場徹底崩了。而東南亞危機之后，整個房地產泡沫崩潰，但我們最近看到，香港的房價包括中環的寫字樓的價格依然是世界第一，香港的房價依然是全球第一，香港的工薪階層干一輩子可以買一套50平方米的房子一他們叫做500英尺的豪宅。為什么日本的房地產泡沫崩潰，而香港的房地產泡沫能夠起來的？是因為兩筆資金進入，你去香港的太平山頂，到香港真正最貴的地方，你會發覺全都是內地富豪在那兒買的房子，中國出點名的明星、富豪全都在那兒買了房子，比如紅杉資本、阿里巴巴，所有的幾億元的豪宅都是內地人在買，所以香港的房地產能跌下去嗎？跌不下去。資金大規模進入、人員大規模進入的地方，那個地方房地產價格不會跌，一個樓盤如果是投資性的需求占據30%以上，那就是由投資主導而不是由收入來主導。

很多房地產數據到了中國之后就沒有用了，為什么？大家知道，海南的房地產均價上個月超過1萬元，但是那個數據是假的，為什么？把上世紀70年代、80年代建的經濟適用房、保障房都算進去了，現在要買到均價2萬以下的房子是非常困難的。大家去海南、海口，政府邊上基本上黑燈率是97%，但是海南人均可支配收入今年上半年增速全國第一，每個月的城鎮居民的人均可支配收入是多少？2100元左右。大家想想看，2100元的收入要支撐2萬塊錢的房價，怎么可能？所以跑到海南去之后，發覺所有的中國富人只要是寒冷的地方出來的，都在那兒扎堆，你在沿海聽到的是東北話，到市區聽到的是南腔北調，因為海南是中國唯一一個熱帶島嶼，所有富裕人群集中的地方，北京的朋友有點錢就在海南買房子。

我們拿北京做案例。現在鄂爾多斯、溫州的房價下跌，5年之內不可能上漲。而北京的房價還在節節上升，這是為什么？我最近到北京去特別有感觸，我從金融街出來，到了東二環的地方，大家知道我走了多長時間？我下午4點出門，走了一個半小時，走走就停下來。北京一到節假日就大堵車，為什么？是因為所有的人都要到北京跑項目。所以，北京的房地產絕不是由北京當地人的收入決定的，而是由全國的收入，最富裕階層的收入決定的。現在是個人就想在北京買房子，是個“村長”就想在北京買房子，“村長”也是干部，也想靠黨中央近一些，所以我們看到的是北京交通越來越堵，北京的房價越來越高。

2010年北京郊區房價略有下降，但是現在又開始進入一個上升通脹的階段，為什么呢？因為北京的吸附能力特別強。2008年之前，中國商業地產領域，所有商業地產絕對價值最高的是哪個城市？不是北京，是一個傳統的商業城市——上海。但是到2008年之后，資源的集聚能力越來越強的情況下，中國增速最快的絕對值最高的內地城市變成了北京，而且它還會繼續高下去。

青島的房地產吸附能力怎么樣？青島房地產具有區域吸附能力，這個地位和長沙、武漢、鄭州的地位是一樣的。長沙最近有點吸附能力，因為軌道交通開辟了以后，有些湖南的朋友回到長沙，長沙的房價開始上升。

我們看一下青島的吸附能力。如果我中等有錢的話，會在淄博買一套房子，比較有錢會在青島買房子，如果我是全國有錢人的話，我一定在北京或者是上海買房子，如果我是世界超級富豪的話，一定會在舊金山或者是溫哥華買房子，在溫哥華都不用說英語、普通話，可以找到一大批青島人一起聊青島話。

最后，我把結論告訴大家，一個投資性的房地產市場，一定有一個房地產市場的泡沫存在，房地產市場泡沫期時間不會長。日本1985—1990年5年的時間，1985年開始大幅上漲，1990年崩潰。如果房價大幅上升，實體經濟又很差，央行拼命發票子，你每個月拿到的工資都是嶄新的票子，那是一個惡性泡沫擊鼓傳花的時期，為什么？我說溫州要5年的時間，因為實體經濟崩潰了，煤炭價格、黃金價格過去了。像鄂爾多斯，過去的時間，煤炭價格上漲了3，5倍，黃金十年過去了，財富資源不存在了，當地又沒有實體經濟，所以一旦崩潰，就是一地雞毛。一個人在流出的城市、資金在流出的城市、沒有實體經濟的城市，將會大規模崩潰。

回歸常識、回歸理性

什么樣的房價上漲是好的？舉個例子，比如二戰之后，一場殘酷的戰爭把所有的過剩產能全部打掉了，我們看到的是美國、歐洲、日本進入了長期的發展，40年代很好、50年代很好，一直到60年代的1969年才進入通脹期。所以我們看到的是在這個時候如果進入房地產市場，可以安安心心地每年看著房地產市場小幅上升。如果中國實體經濟好轉，如果中國的人均收入不是富的富死、窮的窮死，而是所有的人收入都在緩慢上升，恭喜你，你手上的房地產還可以持有20年的時間，20年是一個房地產的準確周期。

陰晴不定的房地產市場，和我們的實體經濟、行業一樣冰火兩重天，有的特別好，有的特別差，這個時候該怎么辦？回歸常識、回歸理性。如果是一個地方的租金回報率高達5%以上，說明這個地方很健康；如果這個地方租金根本回報不了，我勸你小心一點。

而不同的地方也是不一樣的。我剛才說日本的房價下跌了80%多，現在是下跌70%，雖然日本的房地產價格大幅下跌，但是是不是所有的人都虧了？不是。日本去年的商業地王在東京銀座土地樓面價折合成人民幣是360萬元，平方米，他們住宅的地王是在東京近郊35萬元/平米。盡管市場大幅度下跌，不同區域的租金回報率還是完全不一樣的。而現在我們要看實體經濟，要看資金的流向，要看當地人的工資水準，最重要的是看這個地方是不是太陽照過的地方，為什么這么說？因為像日本或者是中國的溫州，我認為5年內起不來，因為找不到北。知道怎么發展的城市，有集聚效率的城市，才是有前景的。

（本刊編輯綜合整理）