房地產行業全面“弱復蘇”

如果從更長遠點來進行戰略考量?？紤]到中國人口老齡化變局和房產存量的巨大隱性空置，我們說這次房地產業的全面復蘇仍然只是房地產大潮東流的七彩回瀾而已

“世界經濟迷茫中，中國房地產仍將倔犟前行。全球金融危機灰燼后，中國房地產亦可燒結舍利子。這是我最近兩月潛心研究的新結果。”我于2011年9月7日在騰訊微博上如是說，到如今，應該即將應驗了。

回顧今年中國房地產業的整體狀況：上半年成交量回暖顯著。一季度主要受益于開發商以價換量，“剛需”釋放，二季度則主要是由于資金成本曲線下移使得改善性需求入市加快。從7—8月情況來看，樓市成交熱度依然不減，預計下半年成交將繼續好轉。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地區的房價。對房價漲跌逐步顯現結果的預判，很大程度上讓消費者理性認識了中央政府對樓市調控政策的預期。

且不管所謂的官方和民間數據，筆者從日常實踐和圈內朋友的交流感知，從微觀層面看，8--9月份各地樓市的房地產銷售已經超出市場預期，房價已基本全線回暖。而且，更重要的是，無論出于客觀壓力還是主觀預期，行業的投資形勢發生改觀，開發企業的投資意愿開始增強，主要原因是7--8月行業銷售持續好于之前市場預期，從行業各環節來看，銷售、投資、現金全面打通，行業已現確定性復蘇。

今年開年以來，市場對房地產復蘇前景的擔心主要集中在房地產投資上，因為房地產投資意愿急劇低落。但從目前看，因可觸摸的“金九銀十”雖然不會再像前些年那么狂放，但因房價大幅下跌的可能性已不再存在，房價大跌預期的落空，將促使“剛需”和改善性客戶集體入市，“金九銀十”成為一個確定性的回暖季已無疑義，由此，房地產行業從低潮期的“去庫存”爬行到景氣再上升期的“再生產”基本也已無疑義。

9月14日，美聯儲啟動第三輪量化寬松政策（QE3）。

雖然，我們不能說美元一量化寬松，中國房價就會大漲，但地球是平的，QE3對于中國最大的挑戰在于通脹卷土重來，因為美元指數下滑可能導致國際大宗商品價格上漲，傳導到中國市場，可以預見的輸入型通脹將壓縮降息等貨幣寬松和財政刺激政策空間。美國此輪量化寬松以抵押貸款支持債券為目標，對房地產市場和金融體系的刺激意義更大。在流動性重啟的過程中，資源性行業和高周期性行業在短期內應該有較強的走勢，政府要實現穩增長與降房價兩個并行相悖的目標無疑更加困難，而在無法并行的情況下，允許房價適當上行是不得不做的選擇。

在外需繼續低迷，內需并未完全蓬勃的情況下，將以什么來作為經濟振興的啟動點？據我仔細研讀關于推進城鎮化發展的系列文章后的心得，以及這幾年在策劃城鎮投資的實踐過程中，所遇到的地方省級最高領導對城鎮化所給予的高度重視程度來看，筆者認為城鎮化（主要指三線城市、四線乃至五線城鎮的開發）將成為中國未來5年的經濟增長點，并同時成為實現中國經濟結構轉型的平穩過渡基礎面。而城鎮化雖然意味著中國房地產業最后的春天，但對中國房地產業的全面復蘇所起的支持作用是毋庸置疑的。

雖然我認為中國房地產業全面復蘇已無疑義，而目前多數開發商正在加大新開工力度也逐步印證著這個判斷。但這些新開工項目仍然是原來的存量土地，從土地市場方面觀察，上半年土地供應減少、土地市場冷清是不爭的事實，即使下半年土地市場環比、同比出現改善是大概率事件，開發商拿地時仍然會非常謹慎。

因此，我認為目前房地產業的全面復蘇確定無疑，但這個全面復蘇的力度仍然只是“弱復蘇”。

如果從更長遠點來進行戰略考量，考慮到中國人口老齡化變局和房產存量的巨大隱性空置，我們說這次房地產業的全面復蘇仍然只是房地產大潮東流的七彩回瀾而已。

（作者系地標城鎮策劃投資集團總裁）