十年地產調控史：不該如此！仍將如此？

從2003年到2012年，中國的房地產市場經歷了火熱與沸騰，并最終伴隨著來自各方的批評與怨怒走向癲狂。

大幕拉開

2003年，中共“十六大”后的第一年。新一輪領導班子走進人們的視野。也正是在這一年，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，政府在房地產市場長達十年的宏觀調控自此展開。此后的十年，每一年都有各項相關的宏觀調控措施出臺，政府的調控之手越抓越緊，房地產市場的危機和難題卻越演越烈。

2004年～2005兩年時間，先后出臺的調控政策就達幾十條之多：

2004年3月，國土資源部、監察部聯合發文設定“8·13大限”嚴令各地須在當年8月31日前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地；2004年10月央行宣布上調存貸款利率，這是自1994年以來的首次上調。

2005年3月房貸優惠政策取消，調控進入消費層面；同月，“老國八條”出臺，首次將調控上升到政治高度；

同年5月，七部委聯合發布意見發布“新國八條”，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題；

9月，銀監會下發“212號文”，嚴格限制房地產信托發行門檻；

10月，國稅總局正式明確個人買賣二手房必須交納個人所得稅……

但一系列政策重拳卻并沒有達到穩定房價的目的。即使根據國家統計局提供的數據推算，除去通貨膨脹因素，2004年～2005年，全國商品房價格增幅仍然顯著提高。而在北京、上海這樣的一線城市，房價增幅甚至比調控之初還提高了一倍多。

如果說前兩年房價盡管增長率提高，但總體還算平穩。那么2006年一開年，房價的跳躍式上漲讓政府開始采取更加激烈的手段干預房地產市場。

2006年，國務院、建設部、國土資源部等多部委于5月出臺“國六條”及其15條細則。此后，土地“招拍掛”新政出臺，央行首次上調存貸款準備金率，建設部出臺廉租房管理實施辦法。2007年貨幣緊縮政策加劇，央行共進行幅度不等的五次加息，十次調高準備金率；住建部開始規范經紀行業；也是在這一年，《物權法》出臺，產權保障預期再次提高國民購房熱情；8月，國務院通過了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文），要求加大保障性住房的建設力度……

但就在2007年，四大城市一手住宅價格迅速上漲，其中北京、深圳房價漲幅超過40%。唯一對樓市火熱現象造成打擊的是當年9月27日的房貸新政策，第二套住房首付比例不得低于50%的硬性規定一定程度上打擊了消費者的購房積極性，使房價不斷上漲的態勢暫時中止。北京、廣州、上海開始相繼陷入“有價無市”的僵局，成交量萎縮，房價漲幅放緩。

但對于看似終于有成效的地產調控政策，經濟學界卻一片批評之聲。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉說得最為直接：“政府針對房地產市場的調控說不上什么正確性，甚至也說不上有什么目的性或者邏輯性。”

他舉例稱，政府部門鼓勵大家租房，同時又嚴厲限制個人擁有多套住房，這顯然是反邏輯的。“如果每人的住房都基本上是自用的，那些租房的人在市場上怎么找得到房屋出租者？”“政府不是上帝，行政指令只會扭曲市場，而政府很多時候的良好愿望有可能最終導致非常壞的結果。回顧房地產市場的調控，顯然雜亂無章，欠缺目的。”

跌宕2008

十年間樓市的首次蕭條出現在2008年。

從1月到9月，嚴厲的調控手段一如既往。國務院制定宗旨“重點解決供不應求的矛盾以及資金流動性過剩的矛盾”，實施緊縮的貨幣政策和穩健的財政政策，持續加息及提高存款準備金率，嚴格限制外資投資。

多重壓力下，市場快速步入低谷，全國住宅銷售面積回落至2006年水平，北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅銷售面積均跌至2005年以來四年的最低水平。土地市場從2007年的沸點迅速降溫至冰點。整個2008年夏天，伴隨著住宅市場的“打折”、“降價”，土地市場則到處充斥著“流拍”、“底價成交”以及“退地”的字眼，房地產市場一片寂寥，與北京奧運會的火熱氛圍形成了鮮明對比。一直到2008年8月，央行銀監會仍然發文要求嚴格建設項目貸款管理。

但到了9月，政策則出現了180度轉向。為應對金融風暴，2008年9月后，存貸款準備金率兩次下調；最低首付款比例調整為20%；11月起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。同時，下調個人住房公積金貸款利率。

“寬松的貨幣政策與積極的財政政策”延續到了2009年。當年年初，四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。同時國土資源部連發兩條通知，意在落實和確保安居工程；與此同時將“小產權房”定性為違法，再次減少市場供給。

救市政策下，全國商品房價格整體出現報復性上揚。而以北、上、廣、深等一線城市表現得尤為明顯。截止到2009年11月，北京市朝陽區的商品房均價由2008年底的每平方米不到12000上漲到近24000元。不到一年時間，一線城市房屋均價漲幅超過50%。

重啟調控

面對瘋狂上行的商品房價格，進入2009年下半年后，新一輪房地產調控計劃重新納入國務院重點議程。經歷了起伏跌宕的中國房地產市場，再次面臨來自政府的大范圍干預，調控力度甚至比五年前來得更為直接和嚴厲。

2009年2月，國土資源部發布通知，要求落實最嚴格耕地保護制度和節約用地制度；12月，開發商拿地首付款比例提高至五成；2010年初，“國十一條”出臺，國土資源部頒布19條土地新政，78家央企退市；4月發改委要求進一步加強房地產市場宏觀調控，各地暫停土地出讓，首購普通房契稅優惠范圍進一步縮小；不久之后北京市“限購令”出臺。與此同時，全國范圍內的土地增值稅預征率由0.5%提高到2%。

2011年，央行連續多次加息并上調準備金率；國務院辦公廳發布新“國八條”，要求將二套房首付從不低于50%改為不低于60%，并在全國36座城市落實限購政策；財政部規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。

截止到2012年10月，這一系列史上最嚴厲的地產調控措施仍然沒有放松的跡象。

地產之困

嚴苛的調控政策始于高企的房價，但房價的高企又似乎與政府的宏觀調控行為不無關系。

幾乎所有的國內經濟學家都認為，2008年年底國務院推動的四萬億投資計劃是近幾年房價高企的主要原因。

2008年11月9日，國務院宣布啟動四萬億投資計劃，大量超發貨幣在短期內進入市場。不到兩個月的時間，物價開始出現不同程度上漲，而商品房價格的上漲則顯然最為驚心動魄。

經濟學家周其仁引用弗里德曼的觀點，認為大量貨幣進入市場后，各項商品的價格將會隨著一起水漲船高，同時，短期內，貨幣具有黏性，并受黏性支配改變相對價格，然后推高物價總水平。而經濟學家許小年的批評則顯得更為直接：“動輒印鈔票的4萬億計劃是飲鴆止渴，而政府盲目干預市場，只會帶來更為嚴重的惡果。”

對于未來房價的走勢，不同的經濟學者有著不同的看法。謝國忠稱中國樓市存在巨大泡沫，他認為中國房地產泡沫在某種程度上的確是政府所為，中國各級政府控制著土地供應，也掌握著各大銀行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例，地產泡沫和腐敗行為成為中國經濟的軟肋。“就像一個擊鼓傳花的游戲。只要存在投機心理和投機需求，樓市的泡沫就會一直被吹大。一旦泡沫破裂，可能比當年的日本還要嚴重。”

“房價不該這么貴，但房價還會更貴。這是應然和實然的問題。現有的制度下，土地供應被人為壓縮，政府的一些所謂調控政策實際反而助長房價的上漲。除非改革進入到制度層面，從根本上改變現有的土地供應制度乃至財政制度，否則我不認為中國房地產市場的種種不合理現象會有什么本質性的變化。”許小年說。