信息不對稱下的商業銀行房地產開發貸款信用風險管理

【摘要】在房地產調控政策不斷加碼情況下，商業銀行房地產開發貸款面臨較大信用風險，嚴重的信息不對稱是主要原因之一。信息不對稱下的信用風險表現在開發商提供虛假資料，挪用信貸資金、預售資金，抽逃項目資本金，集團房地產客戶利用信息不對稱獲益等。為盡可能的降低信息不對稱因素影響，應采取強化政府征信體系建設，鼓勵民間機構介入征信領域，推廣商品房預售資金監管制度，提高開發貸款風險管理水平，強化房地產集團客戶的信用風險管理等措施。

【關鍵詞】信息不對稱 房地產開發貸款 風險管理

從2011年開始，在房地產調控政策不斷加碼情況下，房地產行業步入寒冬，部分房地產開發商資金鏈處于繃斷邊沿，信用風險開始顯現，銀行信貸資金面臨較大風險。出現這樣的情況，一方面在于國家政策的劇烈變化，另一方面是由于商業銀行與房地產開發商存在嚴重的信息不對稱情況。

一、信息不對稱與信用風險

信息不對稱，指市場上從事經濟活動的個體所掌握的信息是不對稱的，即總有一部分市場主體所掌握的信息比其他主體相對要多。在商業銀行辦理房地產開發貸款過程中，信息不對稱現象尤其嚴重。一般來講，房地產開發商所掌握的信息相對較多，而商業銀行所掌握的信息較少，這就使得掌握信息較多的一方能夠利用信息優勢來影響商業銀行的授信，從而為自身謀取更多經濟利益。

商業銀行房地產開發貸款的信用風險則主要指債務人未能如期償還債務而給商業銀行造成損失的風險，即違約風險。

商業銀行與房地產開發商的信息不對稱容易導致商業銀行做出錯誤的判斷，無法優選出真正的優質客戶優質項目，即出現逆向選擇情況，所以說信息不對稱是信用風險的主要根源之一，如何消除這種信息不對稱是目前商業銀行信用風險管理的主要問題。

二、信息不對稱下商業銀行房地產開發貸款的信用風險

信息不對稱下商業銀行房地產開發貸款的信用風險形式多種多樣，主要表現在以下幾個方面：

（一）提供虛假資料騙取貸款

商業銀行發放房地產開發貸款前通常會從開發商資信和開發項目的優劣兩個維度進行評估。在信息充分的前提下，銀行一般會做出正確的選擇，即選擇支持優良客戶的優質項目，但是，出于獲得銀行貸款進行項目開發的考慮，一些不符合銀行評估偏好的開發商通過提供虛假資料對公司及項目進行包裝，將劣質客戶劣質項目包裝為優質客戶優質項目，在這種情況下，極易導致銀行做出錯誤的判斷。

（二）挪用信貸資金

房地產行業為資金密集型行業，開發商為提高資金的使用效率，通常滾動開發多個項目，由于新開發項目通常尚不滿足銀行貸款條件，在資金來源受限、資金鏈緊繃的現實情況下，為了保障多個項目的運轉，部分開發商會在多個項目之間調劑資金，通過各種形式挪用信貸資金，從而出現不按規定項目、用途使用情形，貸款風險難以控制。

（三）挪用預售資金

按照房地產開發貸款的管理要求，開發商通常需要在商業銀行設立用于結算貸款項目全部銷售資金的專戶，銷售資金除滿足工程建設所需外，剩余部分須提前歸還銀行貸款。目前，商品房銷售付款有一次性付款、分期付款、按揭貸款等多種形式。由于付款方式的不同，銀行通常難以核實購房人實際付款金額，開發商通常開設秘密賬戶，截留銷售資金。如不能有效控制銷售資金，銀行貸款將失去第一還款來源。

（四）抽逃項目資本金

項目資本金是指在建設項目總投資中由投資者認繳的出資額，是非債務性資金，是開發商承擔項目風險的根本，不得以任何方式抽回。但是，資本的逐利性會導致開發商滾動投入多個房地產項目，會鼓勵開發商進行投機性經營。部分開發商會通過股東借款、股權變更、截留銷售收入等多種形式抽逃項目資本金。如果開發商通過各種渠道抽逃資本金，貸款項目的風險將全部由商業銀行來承擔。

（五）集團房地產客戶利用信息不對稱獲益

目前，我國大型房地產開發商均以集團法人形式存在，經營規模大、結構復雜，涉足多個行業和地區，部分集團根據需要隨意調整合并報表的關鍵數據，財務報表不披露或不充分披露關聯方、相互擔保等情況，導致商業銀行很難準確掌握客戶真實的財務狀況，難以在短時間內對其經營狀況做出準確的評價。同時，集團內部企業之間存在大量的關聯交易，存在通過關聯交易來規避政策障礙、轉移資金、轉移利潤和粉飾財務報表的情形。

三、信息不對稱下房地產開發貸款信用風險產生的原因

在信息環境尚未得到有效改善的情況下，具有信息優勢的開發商不會主動放棄利益，信息不對稱始終存在，信息環境應是房地產開發貸款信用風險產生的根源。

（一）我國現階段征信體系不健全

近年來，我國政府已建立起企業、個人信用信息基礎數據庫等征信系統，已基本實現獲取銀行等金融機構授信信息。但是，該系統尚無法獲取開發商的信托、委托貸款信息，尚不能獲取開發商非銀行信息。改革開放以來，我國經濟規模實現了快速增長，而征信業的水平依然較低，與國外發達國家相比，我國民間征信機構業務規模小、范圍窄，尚不能適應信用市場發展的要求。

（二）商品房預售資金監管制度得到尚未推廣

商品房預售資金監管制度是指政府房管部門、銀行和開發商簽訂第三方監管協議，并開設監管賬戶，用于存放購房人所支付的購房款。開發商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節點，向房管部門申請提取資金。房管部門將組織確認施工進度，批準后通知銀行向開發商撥付資金。目前該項政策尚未得到推廣。

（三）商業銀行的信息管理尚處于較低水平

主要表現在，第一，客戶評級中未能印證客戶信息，優選客戶；第二，項目評估中未能有效分析項目信息，優選項目；第三，貸后信息依賴無替代方案；第四，未能有效收集房地產集團客戶信息。

四、如何降低信息不對稱因素對信用風險的影響

房地產開發貸款過程中的信息不對稱因素不可能徹底根除，只能采取有力措施降低其對信用風險的影響，在實踐中應采取以下措施：

（一）強化政府征信體系建設，鼓勵民間機構介入企業征信領域

為提高政府征信質量，必須健全信息征信體系法規建設，加大對信息系統建設的投入，豐富信息系統獲取信息的渠道，提高數據質量和數據庫更新頻率，使房地產企業征信信息系統提供信息更具有全面性、準確性、及時性和權威性。現階段，民間機構進入征信行業的市場條件已經具備，應當盡可能為民營征信機構的發展創造條件，構建多層次的市場征信體系。

（二）推廣商品房預售資金監管制度

商品房預售資金監管制度能有效防止開發商非法挪用房屋預售資金，確保房子按期完工，減少商業銀行貸款信用風險，防范金融風險。目前西安、武漢、山東等地已經開始實施該制度，取得了較好的效果，該制度值得在全國推廣。

（三）印證信息，優選客戶

在評級過程中，要與開發企業實際控制人及管理人員面談，爭取通過走訪行業協會、商會、同業、土地、規劃、稅務、工商等部門，從側面對開發商的基本情況、誠信程度、外界評價、負面信息、行業情況進行了解。通過對企業提供的資料進行分析、比照和交叉驗證，結合當面訪談、現場調查和外圍調查的結果全面評定開發商資信。

（四）全面評估，優選項目

在項目評估中，認真查勘物業環境和施工進度，利用各種渠道采集市場數據，對周邊同類型物業的租售情況進行詳細的市場比對分析來判斷項目優劣，深入分析項目的所處區域位置、開發成本、銷售價格等優劣，關注樓盤設計、功能配套、品牌物業管理等因素。把具有品牌、區位、成本、價格、設計優勢的項目作為信貸支持的重點。

（五）控制資金流，緩釋對信息的依賴

商業銀行應全面介入開發項目的建設和銷售，做好開發項目資金封閉管理。要求借款人將開發經營過程中的所有資金流入和資金流出全部通過在商業銀行開立的專戶結算并接受貸款銀行監督，防止貸款項目資金被以各種形式抽逃、挪用，監督項目按計劃施工，貸款按期償還。

（六）強化房地產集團客戶信息不對稱下的信用風險管理

除參照單一客戶進行風險分析外，還應全面了解集團的股權構成，追索企業集團的最終實際控制人和所有關聯方，通過集團統一授信、追加實際控制人為擔保人、借款合同中設置有關信息披露、關聯交易限制等預防性條款、建立銀行間信息共享機制等措施來控制信用風險。

參考文獻

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