翟勇翔:地產基金陽光道

巴菲特說，在別人恐慌時貪婪，在別人貪婪時恐慌。與勤懇苦干方能大成的實業夢不同，搞投資玩的是眼獨到的游戲。

2011年11月29日下午，一只名為“匯豐海翔”的股權投資基金正在舉行現場路演。

彼時彼刻，于大多數國人尚不知何物的“地產基金”，已經在中國大陸誕生了三家專營此道的標桿品牌。

與上海復地基金、深圳金地基金和北京榮盛基金相比，這只剛剛誕生、一期募集規模只有2億元人民幣的匯豐海翔基金，無論資本規模還是投資效益都不可能與前三者相提并論。

但它的締造者，青島匯豐海富股權投資基金管理有限公司董事長兼創始合伙人翟勇翔堅信：地產基金的時代已經到來，新的創富故事正在生成……

變生機遇

翟勇翔不是中國地產圈里地產PE第一人，現在看來也不是玩得最大、最成功的人，但他的行業經驗橫跨地產和金融，對行業異動足夠敏感，他有足夠的生存智慧，迅速完成從地產開發商到基金管理者的身份切換。

十余年商業實踐，五六年地產圈打拼，現年37歲的翟勇翔用近20年的商業足跡驗證了他的投資理論：思路清晰＋眼光創新。

早些年，翟勇翔涉足的領域頗廣，外貿、物流、制造、農耕……直到2005年底才擇機進入房地產。

雖然進入城市化浪潮的時間晚，但翟的運氣頗順，接連搞了兩個項目，“都不是簡單地重復幾個樓座開發”，而是在彼時尚顯荒蠻的青島市東部郊區，一個名叫即墨溫泉鎮的地方，在一片約有1.5萬畝的荒蕪的土地上，建造一座未來可容納8－10萬住民的衛星城。

“在區域價值尚未被發現前進入”，這是翟勇翔從地產業得到巨大回報的投資指南，也是他沁入骨血的商業信仰。

這個項目出手后，除了財富的倍增，翟勇翔認為最大的收獲來自于“得到了開發綜合性地產大盤的經驗”。職業投資人必須精于拿捏分寸，進退決斷之間，直覺來自經驗，膽識與信心更加與成功的經驗密不可分。

而同時，翟也是個善于發現機遇的高手。

2010年以來，隨著國家對地產行業宏觀調控的不斷深入，銀根緊縮政策下，信貸信托融資正在全面叫停，海外融資成本上升，地產企業通過銀行貸款等傳統渠道融資難度加大……融資難成為行業普遍感受。

面對中央決不放松的“三限”政策，一路飆升了十多年的中國地產業突陷缺錢厄運，“拐點”來臨說紛至沓來，悲觀的情緒在業內普遍渲染。

就是在2010年——這個號稱中國地產基金元年的預熱年份，擅長眼光之道的翟勇翔，為自己做出事業人生中最重要的一筆投資——從生態環境水深火熱的地產圈邁進方興未艾的金融界，成為一只擁有地產血統、以房地產業為主要投資方向的私募基金創始人。

現在看來，翟勇翔不是中國地產圈里地產PE第一人，也不是玩得最大、最成功的人，但他的行業經驗橫跨地產和金融，對行業異動足夠敏感，他有足夠的生存智慧，迅速完成從地產開發商到基金管理者的身份切換。

“目前，房地產開發銀行融資零增長，企業定向增發、公司債、可轉債等融資渠道窗口通通關閉。大型開發商有實力依靠自有資金存量勉強支撐，微小型開發商則把主要融資方向投往民間資本。但上千億規模的民間資本管控難，風險高，不如引導流入房地產私募股權基金，把閑散資金集合起來，讓專業的人做專業的事，共同把事業做大，在陽光道上取得長足的發展機遇。”

這是2011年7月，翟勇翔和北大匯豐商學院的6位同窗共同發起“匯豐海翔”基金的初衷，更是翟勇翔在別人挖黃金時選擇賣鏟子的藍海判斷。

“低”處入市

錢緊的時候要做錢的生意。

“一群敢在冬天里露出胳膊的人”，永安信(北京)資產管理有限公司董事長、中國金融服務領域知名金融謀劃大師喬志杰稱贊翟勇翔們。

其實目前，地產基金在中國的規模并不大，發展水平尚屬起步階段。公開資料顯示，在號稱“中國地產基金元年”的2010年，中國地產基金規模不過500億元人民幣，份額約占2010年全國房地產開發投資總量的1％，尚處行業低點，但未來成長性不容小覷。

尤其2011年下半年以來，中國本土房地產私募投資基金加快了設立步伐。清科研究中心統計，截至2011年三季度末，共有22只房地產私募基金募集到位資金32，25億美元(約合206億人民幣)，其中，由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過了80％和70％。2012年將迎來明顯的發展機遇期。

其實，國家政策生變只是觸發，關鍵在于，中國的房地產企業應該在這個冬天切實找到轉型升級的可持續發展之路。

“中國地產生長模式期待根本性改變”，這種根本性體現在“從資源整合型向資本型轉變，或許會演變成地產行業專業管理團隊＋資本運作的模式”，翟勇翔相信。

地產大鱷綠城成立代建公司是證據一。

就全國來看，早在2002年9月，由萬科、萬通、建業、南都、龍湖等12家公司出資設立的中城基金，經過五輪定向募資，到2011年，參與投資的會員企業增加到47家，募集資金高達4.55億元。是證據一。

全國除獨立房地產私募股權投資公司積極投入以外，萬科、遠洋、華潤置地、金地、恒大、富力等知名開發商都宣布成立或投資房地產基金，一些大型房地產企業也常有引入房地產基金的消息。是證據三。

“中國地產企業的開發模式必須向國際化接軌。在美國最多達95％的建設資金完全不靠銀行貸款。中國的銀行多是儲蓄型銀行，而國外投資銀行占到90％以上。中國開發企業的資金來源一定會逐步回歸到信托、基金這些理財工具上，而不應該像現在拿著土地證去貸款，然后走信托，完全依賴的還是銀行，走預售或者是非法預售的途徑回籠資金。”青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江預測。

面對還有近20年城市化發展機遇的房地產行業，翟勇翔判斷，“我入市太晚，單做地產，永遠也做不成綠城、萬科這些業內數一數二的大品牌，但我們可以用創新性思維跳躍地看問題，國外私募房地產基金成熟的運作經驗，就是我們未來要走的路，也是我們變被動為主動，成為業界大佬的機遇。”

億萬富翁孵化器

金融學講，土地是財富之母。在翟勇翔眼中，城市化背景未變的情況下，房地產只要不爛尾，永遠有利可圖，只是賺多賺少的問題。

讓專業的人幫助有閑錢的人把資金集合起來，把事業做大。西方福利型社會下，社會自然人即投資人的金融生態，可否在中國得到復制?

事實上，國外的私募地產基金發展已然非常成熟。數據顯示，美國私募股權基金的資金量以及以債券形式進行投資的私募基金，已達房企開發資金總量的30％。由于基金策略不同，地產基金回報率也有不同，但20％左右的回報率只是一般行業水平。

在青島匯豐海翔股權投資基金投資說明書(摘要)第八頁顯示，“預基準收益率為16％每年”。翟勇翔表示，“投資匯豐海翔，投資是沒有風險的，收益有或高或低的風險”。

但是這種融資方式，在普遍選擇銀行融資的中國地產界，方興未艾，并非主流。

金融學講，土地是財富之母。在翟勇翔眼中，房地產只要不爛尾，無外乎一平方米賺5000塊還是500塊的問題。

“中國的城市化遠遠沒有完成，這是大勢。而且，專業化的項目運作團隊，以及一系列嚴謹的項目論證和金融手段，將把風險降到最低。地產基金的最大優勢在于，任何一個投資人都享有對所投項目的充分表決權，投或者不投，沒有人可以強奸民意，替你做主。”

“盡管目前，投資產業基金的概念可能還不被廣為接受，但通過引導，我們可以改變炒房這種末端行為，地產基金就是一個平臺，一個人人可以平等地參與到城市化建設浪潮，享有發言權和表決權，且可以從房地產行業獲益的金融平臺。目前我們正在與青島房地產協會積極籌劃成立聯合投資基金，讓小開發商和社會自然人，在地產基金這個平臺上獲得陽光受益。”

翟勇翔表示，“2005年之后轉入地產的那幾年，我帶領的幾個從未涉足地產圈的合作伙伴，實現了事業上的更大進步。我把基金公司也看成是富翁孵化器，期待幫助更多人實現他們的陽光財富夢。”

目前，一個更大規模的資本運作平臺正在積極籌建中。依托正在建設中的西海岸藍色經濟區，匯豐海富基金正在與國家開發銀行、兩岸金融研究院、青島保稅港區探討成立一個100億元規模的產業基金。

翟勇翔的目標是，把匯豐海富打造成山東乃至全國地產基金領域的知名品牌，“那種感覺很幸福，充滿成就感!”

青島成立全國首家“異地商會聯盟”

王奕軍

為加強青島市政府與在青異地商會之間聯系，促進異地商會之間交流，搭建起青島與異地商會原籍地之間的合作交流平臺，由青島市國內經濟合作辦公室牽頭組織，17家異地商會發起，醞釀已久的“青島市異地商會戰略合作聯盟”日前正式掛牌成立，此舉使得青島成為國內首家成立異地商會的城市。

在經濟全球化的今天，合作交流已成為時代的主題。近年來，越來越多的外地企業到青島投資興業，為青島經濟的發展發揮了積極作用。目前，已有18家異地商會在青島市成立，投資企業達327多家，會員企業達3000多家，提供就業崗位40多萬個，為青島市加強與全國各地的合作與交流，發揮了重要的橋梁和紐帶作用，成為青島市對外開放的窗口和招商引資的重要平臺。

隨著市場經濟的快速發展，異地商會的作用日益凸顯，其對促進工商業繁榮有著舉足輕重的推動力，然而各地商會之間，往來較少，更談不上合作交流。聯盟的成立，對于推進青島與各異地商會原籍地省、市之間實現“資源整合，優勢互補，合作共贏和共同發展”，有著極為重要的意義。

聯盟確定了發展目標：一是架起聯盟成員與政府、聯盟成員之間的橋梁。二是搭建好兩個平臺。搭建互動服務平臺，建立暢通的服務協調機制，主動幫助解決商會和會員企業發展過程中遇到的困難和問題；搭建招商引資平臺，調動聯盟成員資源，形成聚合力，實現以商招商，促進共同發展。三是實現“三個目標”：經濟發展目標：堅持集聚發展。規模發展、特色發展，實現商會經濟發展的目標；合作交流目標：發揮雙向信息、組織、協調、服務功能，實現青島與其它地區合作交流的目標；示范表率目標：主動融入青島經濟社會生活，積極擔當社會責任，參與社會公益事業，實現成為構建和諧社會示范和表率的目標。

青島市經合辦主任王勇介紹，此次成立異地商會合作聯盟旨在通過整合人脈、商脈和財脈資源，促進青島異地商會之間的交流合作，搭建青島與異地商會原籍地之間的合作交流平臺，服務兩地經濟社會發展。

青島異地商會戰略聯盟成員單位：

青島市泉州商會、青島市溫州商會、青島廣東商會、青島市臨沂商會、青島市寧波商會、青島市臺州商會、青島市莆田商會、青島市浙商聯合會、青島市晉商會、青島市威海商會、青島市菏澤商會、青島市福建商會、青島市湖北商會、山東省四川商會、山東省內蒙古商會、山東省河北商會、青島市安徽商會。