房地產(chǎn)價格與金融市場的關系研究

[摘 要]近幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，發(fā)展十分迅速。相對其他產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)由于資本密集，因而對金融市場的依賴性更高。受房地長市場供求關系和金融市場的影響，房地產(chǎn)價格逐漸發(fā)生變化，其與金融市場的結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了一些變化。本文主要針對這兩個市場的變化進行了相關研究和分析。

[關鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 金融市場 關系研究

在最近的幾年中，我們城市化的速度十分迅速，這也就導致了城房地產(chǎn)開發(fā)的力度大大加強，同時促使城市房地產(chǎn)資金的不斷增大投入。但是房地產(chǎn)業(yè)的投資一向是規(guī)模較大，周期較長，那么它 所存在的風險也就相對較高，與此同時也需要城市的金融業(yè)提供相應的資金來進行幫助。由此看來，房地產(chǎn)業(yè)相對與其他產(chǎn)業(yè)有著較為明顯的依賴性，同時它所受到的影響也較大，但是金融產(chǎn)業(yè)又是房地產(chǎn)業(yè)大大發(fā)展的基礎之所在。反之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對金融市場的發(fā)展起著至關重要的作用。

在此，研究房地產(chǎn)與金融的關系對于我們國家合理的制定出正確的決策，梳理出房地產(chǎn)與金融行業(yè)。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的關系，這樣才能更好地保證我國國民經(jīng)濟健康，長遠的發(fā)展。

一、對于房地產(chǎn)價格的概述

一般來說房地產(chǎn)的價格（Real Estate Price）是交換價值的貨幣表現(xiàn)。所以說，房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟價值以及房地產(chǎn)自身的價值的產(chǎn)生，是由于房地產(chǎn)效用，房地產(chǎn)業(yè)的稀缺性以及房地產(chǎn)有效需求的三者相互作用所造成的。

這篇文章以房地產(chǎn)的價格和金融體系的總體機制的實際理論與分析，并且將金融市場對目前房地產(chǎn)的價格的作用所在的渠道歸根于金融市場給房地產(chǎn)市場帶來的兩種效應，具體來說，一種是波及效應，另外一種就是財富效應。所以本文在此重點討論和探索金融業(yè)對于房地產(chǎn)價格的作用和它所帶來的影響。

在這里主要討論一下價格的波及效應，我們通常所說的價格波及效應指的是某一產(chǎn)業(yè)或是若干產(chǎn)業(yè)的價格變動會給其他的產(chǎn)業(yè)帶來變動也會給其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的價格帶來不同程度的影響。

那么分析金融市場對房地產(chǎn)價格的波及作用就變得十分重要，這可以幫助我們判斷房地產(chǎn)目前的價格是否處于合適的，正常的水平，這也是本文想要解決的重要問題之一。本文通過研究并且分析金融體系中的銀行貸款部分，居民存款部分，國家廣義貨幣發(fā)行量以及股票流通市值對于目前的房地產(chǎn)價格變化起著什么作用，對于房地產(chǎn)的價格變化具體的一些影響，以及影響程度的判斷。從這里我們不難看出金融市場和房地產(chǎn)價格之間的具體關系之所在，從這里我們也可以看出來目前的房地產(chǎn)價格對于金融市場來說是不是健康的，可持續(xù)發(fā)展的。

庇古（1941）在很早的時候就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并指出財富效應的存在，因為他發(fā)現(xiàn)當人們手中持有的貨幣或是公債等一些資產(chǎn)的實際價值增加從而導致財富的增加，與此同時，人們將增加他的消費支出，從而影響了社會中的消費品的增加，以及就業(yè)機會的增加，從而更好地促進經(jīng)濟的增長。那么，我們所說的狹義上的財富效應又是什么呢？狹義財富效應指的是由于某種資產(chǎn)或是資產(chǎn)價格上漲或是下跌，從而導致的資產(chǎn)持有人的財富的增長或是減少，進而可以促進或者是抑制消費的增長，進而影響到短期的邊際消費傾向，促進或是抑制緊急增長的效應。

在我國近幾年來出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的上升，而這種上升與房地產(chǎn)市場的關系十分密切的金融部門息息相關。

二、房地產(chǎn)價格與金融市場的關系

正如圖一所示，房地產(chǎn)的價格還是居于核心的位置，而且房地產(chǎn)的價格還受到四個方面的因素所制約，如銀行貸款，居民儲蓄，貨幣的供應量和股票流通市值。

三、房地產(chǎn)價格與銀行貸款的關系

在此我們假設銀行貸款與房地產(chǎn)的價格之間所成的是正向關系，及銀行貸款的規(guī)模擴大與房地產(chǎn)價格的上升成的是正比。

根據(jù)圖2來看，房地產(chǎn)市場的供給情況決定著房地產(chǎn)的價格，而且在目前來說，房地產(chǎn)的定價大多都是房地產(chǎn)商自己定價，但是我國銜現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商的資金有限，大多數(shù)都是通過貸款來獲得，而貸款的增加也就表明了房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得更大的利潤，也就是通過提高房地產(chǎn)價格來獲得更高的回報。

在我國城市化的速度加快，城市的土地稀缺以及人們迫切的希望改善自己的生活住房條件的情況下，房地產(chǎn)商品的需求也就轉(zhuǎn)換為剛性的需求，因此房地產(chǎn)需求量隨著價格水平的上漲而增加。

四、房地產(chǎn)價格與居民儲蓄的關系

居民的儲蓄財富指的是人們手中的貨幣或是持有債權(quán)等資產(chǎn)實際價值的增加而導致的財富的增加。所以說當居民的存款儲蓄增加時，相對來說居民的購買能力也會隨之增加，在房地產(chǎn)市場供應的一定條件下，房地產(chǎn)價格也會隨之上升。

本文所采用的是經(jīng)濟外生變量，由于我國目前正在進行經(jīng)濟的改革，很多經(jīng)濟學家對中國的貨幣供給到底是內(nèi)生變量還是外生變量都提出了不同的見解。但是從本源上來講，貨幣的供給都是由中央銀行發(fā)行的銀行券決定的。

貨幣的供應量將決定我國國民經(jīng)濟體系中的商品價格水平，所以說房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱，但是貨幣的供應量過多勢必會導致房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。

由于中國正在進行經(jīng)濟改革，很多經(jīng)濟學家對中國貨幣供給到底是內(nèi)生變量還是外生變量都提出了不同的見解，但文章仍采用外生變量的觀點，因為目前我國貨幣供給仍由中央銀行控制，中央銀行對宏觀經(jīng)濟能夠通過貨幣政策對宏觀經(jīng)濟進行強有力的干預和調(diào)控，經(jīng)濟體系中的全部貨幣都是從銀行流出的，從本源上講，貨幣供給都是由中央銀行發(fā)行銀行券決定的，中央銀行只要控制銀行貸款量就可以控制貨幣供應量。

貨幣供應量將決定國民經(jīng)濟體系中的商品價格水平，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱，對貨幣需求量大，對貨幣供應量的敏感性較高，貨幣供應量變動可能會造成房地產(chǎn)價格的大幅度波動，貨幣供應量的過多發(fā)行必然導致房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，因此，貨幣供應量的增加將導致房地產(chǎn)價格的上漲，貨幣供應量的減少將導致房地產(chǎn)價格的下跌。

六、房地產(chǎn)價格與股票流通市值的關系

我國的股票市場是在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的特殊時期發(fā)展起來的，所以說真正的市場流通的股票只是發(fā)行股的一部分，我國股票市場的流通值正在逐年的增加，所以說股票已經(jīng)成為我國居民的有一個投資熱點。

所以說，房地產(chǎn)價格研究致力于揭示房地產(chǎn)的運行規(guī)律，我們應該防范房地產(chǎn)價格快速的上漲和金融危機而導致的房地產(chǎn)泡沫。

經(jīng)過本文的研究發(fā)現(xiàn)，隨著我國經(jīng)濟的快速增長，影響房地產(chǎn)價格的因素也在變化中，國家在制定房地產(chǎn)宏觀時應該充分考慮這些變化。

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