房地產調控與宏觀經濟

[摘 要]房地產產業是國民經濟的基本承載體，是影響宏觀經濟走勢的重要因素之一。近幾年來，高房價已經嚴重影響了居民生活水平的提高，造成了一系列的社會問題。本文在研究房地產對宏觀經濟產生影響的基礎上提出房地產調控的對策建議。

[關鍵詞]房地產調控 房地產投機宏觀經濟

2007年8月由美國次貸危機引發的國際金融危機，使世界金融體系乃至整個世界經濟遭受了嚴重的創傷。金德爾伯格（2000）的研究表明，從17世紀至20世紀90年代初期，全球范圍內42次重要的經濟與金融危機中有21次左右都與房價的暴漲與暴跌有關。房地產業是國民經濟中的基礎性、先導型和支柱型產業，與其他產業之間高度關聯，房價的大起大落勢必會給國家的經濟發展和社會發展帶來沖擊。房地產價格的變化和宏觀經濟波動之間的關系一直是學者們研究的熱點。相比于其他資產價格，房地產價格波動對宏觀經濟的影響更大。

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為8753元/平方米，環比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續第4個月環比上漲，但漲幅繼續收窄，其中60個城市環比上漲，38個城市環比下跌，2個城市持平。

與上月相比，本月價格環比下跌的城市個數增加1個，其中跌幅在1%以上的有7個城市；本月環比上漲的城市比上月減少3個，其中漲幅在1%以上的有8個，較上月減少2個。同比來看，全國100個城市住宅均價連續第6個月下跌，跌幅為1.40%，比上月縮小0.20個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為15573元/平方米，環比上月上漲0.22%，與去年同期相比下跌1.35%，連續第9個月同比下跌，跌幅繼續縮小。另外，按100個城市住宅價格的中位數計算，全國住宅價格中位數為5800元/平方米，環比上漲0.43%。

根據對北京等十大城市主城區二手住宅的活躍樣本2的調查，2012年9月，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為21607元/平米，環比上月上漲1.65%，漲幅較上月縮小0.68個百分點；9個城市主城區二手住宅價格上漲，1個城市下跌。具體來看，廣州漲幅居前，環比上漲2.61%，天津和上海次之，環比分別上漲2.16%和2.06%，北京上漲1.81%，深圳、南京、武漢、成都和重慶5個城市漲幅在0.3%-0.8%之間，杭州環比下跌0.39%，是價格唯一下跌的城市。同比來看，十大城市主城區二手住宅平均價格上漲1.61%，是2012年以來首次上漲。同比上漲的城市為5個，較上月增加3個。具體來看，杭州同比跌幅最大，為5.48%，天津、重慶、武漢和上海跌幅在1%-3%之間。同比上漲的5個城市中，北京和廣州漲幅居前，漲幅分別為2.41%和2.23%，南京和成都分別上漲1.47%和1.24%，深圳的漲幅最小，僅0.34%。

從2012年9月100個城市的新建住宅和二手房的價格來看，上半年政府對房價的調控措施僅僅是在某種程度上遏制了房價的大幅增長，但是房價上漲的總體趨勢仍未改變。

一、房地產對宏觀經濟的影響

隨著房地產價格的一路上漲，給消費者帶來的住房難問題、金融穩定及安全問題、對股票市場的影響問題、通貨膨脹問題以及可持續發展等問題，這些問題的出現讓我們意識到對房地產也進行調控的重要和緊迫。

（1）房地產價格上漲不利于拉動內需

當房地產市場價格上漲時，對于只有一套住房的父母來說，他們會減少消費增加儲蓄以便今后幫助子女購房；對于子女來說，他們購房的首付款大多來自于父母的積蓄，而余款則是銀行貸款，工薪階層一般會用20年甚至30年的時間按揭還貸，大大降低了將資金用于其他消費的可能；對于擁有多套住房的消費者而言，他們往往會在房價上漲時出售住房，這部分錢往往會用于新的房地產投資，結果進一步推動了房價的上漲。高房價不會拉動內需，反而是擠占了消費者對其他商品的消費。

（2）房地產價格上漲降低企業競爭力

房地產企業自身并不從事生產活動，而是以“外包”的形式整合重工業、建筑業和公用事業、農業、公共服務業、輕工業、和金融保險業等方面的資源，從而生產出房地產產品。房地產是資金、管理密集型的企業。近年來，我國的經濟增長一直是以投資驅動為主，房地產價格上漲會帶來房地產投資的增加，并帶動其他相關行業的投資相應增加，房地產價格上漲導致這些企業對于房地產行業的依存度提高，增長了企業的生產成本、材料成本和人力成本，降低了企業的利潤和競爭力。房地產應提高自身的外部、內部資源整合能力以及回避市場風險的能力，從而提升企業的核心競爭力。

（3）房地產價格上漲積聚金融風險

無論是房地產商購買土地與房產建設、炒房者投機還是自住型的購買，每一個環節都由信貸基金來推動。房地產開發商75%由銀行提供，購房者購房資金中也有70%來自于銀行貸款。房地產市場的發展帶動房地產價格上漲，又擴大銀行資本的規模，提高銀行的資本充足率，改善資產質量和盈利狀況。在這種情況下，銀行愿意擴大對房地產業的信貸供給，而這又會進一步提高房地產價格。這樣使得房地產價格日益偏離實際均衡水平，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹，同時也導致房地產金融風險不斷積累。隨著房地產新政出臺，一旦房地產價格下跌，便將直接降低銀行擁有的房地產資產價值，使銀行資產縮水，盈利下降，而泡沫如果破裂更可能導致系統性風險，影響金融穩定。2008年的美國的次貸危機便是最好的例子。

二、加強房地產調控，降低宏觀經濟風險

從2005 年，我國政府開始進入對房地產業的密集調控期，針對房地產業的調控政策和措施頻頻出臺，調控的力度越來越大，范圍也越來越寬。其中尤以2010 年的“國十條”（ “國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”） 最具代表性。“國十條”從住房供應結構、土地供應、房地產信貸、稅收、房地產市場信息披露、對地方政府的考核等多個角度對房地產業打出了“組合拳”。 此后，財政部、住房城鄉建設部、人民銀行以及各省市政府也應聲而上，相繼出臺了與各自管轄領域及與各省市相關的房地產業調控政策，由此，我國房地產業迎來了房地產市場建立以來最為嚴厲的調控政策。

（1）貨幣政策應具有適當的區域性差異

我國各個地區經濟發展不平衡，所處的發展階段也不盡相同。我國東部地區經濟活躍，市場交易量較大，對資金的需求旺盛，外向型經濟特征比較明顯，資金來源有較多的渠道，而中西部則相反。經濟發展的不平衡導致房地產業也有明顯的區域性特點，東部地區房價上漲較快，而中西部地區房價保持在合理水平。在這種情況下，應加大對中西部地區的經濟扶持力度，減少區域經濟發展不平衡。要處理好我國各地房地產業發展周期的差異性與宏觀調控政策統一性的矛盾，房地產宏觀調控既要避免“一刀切” ，又要保證地方政府有效執行。在調控政策基礎上，各地政府應按照區域經濟特點實行因地制宜、適合地方經濟的信貸政策。

（2）房地產企業應走規模化集團化的道路

房地產企業應采用規模化集團化經營模式，此種模式有利于協助房地產企業基于長遠視角出發，考慮長遠發展，減少短期行為，與銀行形成良好互動合作關系，在某種程度上減少金融風險。因此房地產企業，尤其是中小房地產企業應不斷整合優勢資源，做大做強。與此同時要善于打造房地產企業品牌，加強房地產售后服務等，讓消費者無后顧之憂。恒大近6年打造的品牌海上威尼斯位于長江入海口上海市崇明島的北岸，江蘇省啟東市寅陽鎮寅興墾區外側東南部沿海，與上海隔江相望。恒大海上威尼斯水城集酒店、會議、飲食、娛樂、運動、保健與商業于一體的超大型綜合旅游度假居住區。項目建設用地規劃總用地面積為8967.9畝，容積率：2.0，總建筑面積為11957363平方米；非建設用地面積5262畝，總建筑面積為151500平方米。其配套建設國際綜合性公共建筑項目與服務設施，集合了恒大威尼斯酒店、國際會議展覽中心、國際體育城等尊貴配套服務設施，是功能齊全、設施完善、面向國際的會議旅游休閑接待區。

政府部門也要在房地產企業中引入競爭機制，加強對房地產企業的監管和引導，不斷提高房地產企業的經營能力，并扶持一些基礎好效益好的房地產企業上市，利用證券市場直接融資，以增強房地產企業的開發實力，以期從長遠角度減少宏觀經濟風險。

（3）防范跨境短期流動資本對房地產市場的沖擊。

近十年來，房地產已經成為中國吸收外資的重要領域，躍升為外商投資的第二大行業。2003-2006年，外商房地產投資快速增長。外資流入中國房地產金額從2004年的59.501億美元，到2005年為54.1807億美元，2006年房地產企業利用外資就達到394億美元。此后，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態。2012年1～7月，房地產利用外資228億元。駿豪地產、瑞安集團、恒隆地產、仁恒集團、和記黃埔等港資房企紛紛加大了在內地的并購、拿地速度。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司也以不同形式在北京、上海、廣州、大連等重點城市連連掃貨。外資企業投資我國房地產的目的無非是投機，短線操作，抬高房價，從中謀利。針對這一情況，國務院應組織外匯管理等有關部門，制定相應的對策限制外資進入房地產行業進行短線炒作，而敦促其參與我國房地產行業的長期開發。

（4）實現各種政策手段的有效配合

抑制房地產價格過快增長顯然不能僅僅依靠貨幣政策，除了央行的貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策等方面共同努力，才能對我國房地產價格的過快增長起到應有的調控作用。各種政策制定應考慮從到中央政府、地方政府和房地產企業三者利益的博弈，避免地方政府為了發展本地區經濟，對中央政府所頒布的房地產調控政策“打折”執行甚至不予執行，任由房地產市場自由發展，非集約化非可持續性發展。只有各種政策手段有效配合執行，才能減少宏觀經濟風險，保證房地產行業健康穩定發展。

參考文獻：

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作者簡介：高曉云，女，研究生，江蘇城市職業學院南通辦學點遠程開放學院副院長，講師。