限購是調控政策底線

始于2010年的房地產調控已經對當前的中國經濟產生了緊縮的效果。因此，很多人認為，要實現“穩增長”的目標，應該放松房地產調控。各地房地產調控的 “微調”已越來越多見諸報端，住建部對揚州獎勵購房政策的背書更鼓舞了各級政府，各地紛紛跟進。湖南省發改委近期下發文件明確表示，將推出利率優惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施，支持居民購買首套普通住房。

而一直以來強調“堅持房地產調控政策不動搖”的中央政府，口風也似乎出現軟化。最新的關于房地產的政策表述為“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”，與之前的“讓房價回歸到合理價位”等表述已經有差異。一系列口風的轉變令市場懷疑，倘若現有的“穩增長”措施無法及時令中國經濟的下行剎住車，中央政府將被迫祭出為房地產松綁的底牌。

面對這些政策“微調”，市場出現明顯變化，開發商降價促銷的樓盤在減少，土地交易溢價率迅速提高，市場成交量迅速放大，5月份北京的住房交易量已經創2010年以來的新高。在這些變化的背后是廣大擬購房者的誠惶誠恐，他們害怕房價重新回到瘋狂上漲的軌道。

房地產市場的重新活躍似乎有利于“穩增長”，但筆者認為，我們需要正確評估房地產調控政策變動的成本與收益。放松房地產調控的收益是緩解部分行業的產能過剩，有利于“穩增長”目標的實現；但其成本是有損中央的決策權威，增加了未來房地產調控的政策成本。

經過多年的房地產政策博弈，市場各利益主體已經形成了一致的政策預期：當經濟增長速度出現減緩，房地產調控政策就會放松。在此預期下，中央的房地產調控政策權威會受到嚴重挑戰——2010年中央出臺了三輪房地產調控政策，但對房地產市場基本上沒有什么影響，因為開發商普遍認為“盡管中央的房地產調控政策十分嚴厲，但不會持久”。2011年，中央對市場博弈的形勢認識十分清楚，多次強調 “堅持房地產調控不動搖”“要讓房價回歸到合理的價位”。經過一年多的市場博弈，到2011年第三季度后，房價才開始有所松動。現在正值鞏固房地產調控效果之際，如果放松房地產調控政策，則中央的政策權威將再次受到挑戰，未來的房地產調控將難以成行。

2012年初，很多地方政府試圖放松房地產調控，搞“小動作”，中央及時制止了這些做法，穩定了市場預期。但進入二季度以來，各地的“小動作”又開始頻頻出臺，中央應該對此盡快作出回應，否則，對市場預期形成嚴重干擾。

房地產調控政策最不能突破的底線是“限購政策”。筆者從2005年就開始呼吁中國應該實行“一戶一房”制度，主要基于兩個理由：一是中國人均土地有限，二是收入分配的嚴重不公平。當財富集中在少數人手里時，如果對他們的行為不進行適當限制，則會形成一個畸形的社會結構：少數人通過出租房屋而剝削大多數人，多數年輕人將淪為房奴。2005年以來的房地產調控經驗表明，對有錢者實行住房“限購”是最有效的政策，是符合中國國情的政策選擇，應當成為中國當前 （乃至未來很長時期）房地產調控必須堅持的政策底線。