安陽集資案善后 房企無奈“以房抵債”

距離2012年元旦“堵火車”等群體性事件已近2個月了，但河南省安陽市非法集資的陰影并未散去。

《在春天到來時我們出發》，2月11日，安陽當地最大房企之一的貞元集團在其公司官方網站上發布了這篇風格突兀的“散文”。“散文”稱：“可以這樣講，剛剛過去的那個冬天，將成為我們的財富，讓我們永生難忘。”

“那個冬天”的確永生難忘。現在，安陽市的街頭已經風平浪靜，但貞元集團以及眾多參與安陽民間集資的企業并未迎來所謂的“春天”。那場被含蓄地稱為“金融風波”或“金融非典”的劫難，其影響遠未結束，“后遺癥”始終如影隨形。

“這場民間集資‘崩盤’將使安陽經濟倒退至少5年，將‘成就’安陽房地產前所未有的爛尾樓。”河南安陽市一位房地產業內人士對《投資者報》記者說。

盡管再無聽聞哪位老板“跑路”，也再未出現大型群體性事件，然而后集資時代，非法集資規模全國第三的河南安陽所要面對的還將更多。

進入兌付僵持期

2月16日，星期四，在安陽市文峰區光華路街道辦的一個大型會議室里，近200號人聚集于此，想要從政府這“討回公道”——直白地說是“討錢”。

這200人是安陽市錦達房地產開發有限責任公司（下稱“錦達房地產”）1000多名集資者中的一部分，有老人，有中年人，也有20來歲的小姑娘、小伙子。他們皆在錦達房地產“投資”超過5萬元，目前均因公司不能按承諾兌付借款而憤懣異常。

臺上，光華路街道辦的李書記一再地重復“大家靜一靜”，終于使人群安靜下來。“錦達房地產非法集資的事情區里已高度重視，目前正在與企業協商借款兌付事宜，過幾天將會得出還款方案給大家”，李書記操著安陽方言，力圖拉近與群眾的距離。

為了安撫群眾情緒，李書記還透露，錦達房地產公司目前所欠集資者款數1.9億元，公司經審計后的資產為7億元，還是“資產大于負債”，只是公司不愿意現在還錢而已。

事實上，面臨“全民擠兌”的不光錦達房地產一家公司。自去年10月安陽民間集資全線崩盤之后，參與民間融資的安陽企業就開始遭遇“全民擠兌”。“就連信用較好的貞元集團，其門口都天天圍著討債的人”，一位集資者對《投資者報》記者說。

但因房企“跑路”或不愿兌付，亦或沒錢兌付，雙方一直處于僵持狀態，事情未有實質性進展。

“只能互相磨唄，看誰能撐到最后”，聚會現場的集資者王女士對《投資者報》記者表示。

安陽的民間集資由來已久，并且覆蓋面之廣令人驚訝。據出租車司機徐師傅介紹，安陽當地10戶百姓就有6、7戶參與集資，而公務員中更有約八成參與。“利息4分，投一萬元每年就有4800元利息，那么高的利息，誰不想參與？”

據了解，安陽當地的集資利息不少都是5分、6分，最高的竟達1角。而相比之下，銀行的存款利率簡直低得可憐，3.5%的年利率，按當地人的法子計算，月息只有0.3分，都跑不過CPI。

“非法集資安陽堪稱是全國第三，僅次于溫州和鄂爾多斯，在安陽大街上隨便問個人，家里都有參與集資的”，徐師傅對坐在車后座的《投資者報》記者說，津津有味的語調，像在講一個遙遠的故事。

或達600億的民間集資

資料顯示，“七朝古都”安陽，總人口542萬，其中市區人口100多萬，2010年GDP 1300億元。這個以重工業為主的地級市，在省內經濟排名第四，是并不算發達的內陸三線城市。然而，民間融資之于安陽可謂歷史悠久，幾與改革開放同生，自上世紀80年代末起至今，演繹了一段浩瀚的大陸民間集資發展史。

在此土壤上生長的安陽人，見識過花樣翻新、品種齊全的各種變相集資手法，飽嘗財富帶來的極度刺激，當然痛楚亦難免——當安陽的非法集資噴涌而發并以其狂燥的情緒拽動著人們發財的神經時，一場悲劇就已經注定要來臨。目前，這場悲劇可能僅僅才上演到一半。

“安陽此次因非法集資而套進的資金數額高達600億元，幾乎為安陽全年GDP的近一半。”一位不愿具名的安陽當地人士告訴《投資者報》記者，去年10月，當眾多借貸老板紛紛“跑路”后，政府讓每個參與集資的市民都去信訪辦登記。官方統計出的數字是470億元，但當地人認為很多公務員不敢參與統計，民間估計實際數額應達600億。

“我認為實際數額應該有700億元~800億元”，一位安陽市民楊女士說。

截至發稿前為止，安陽政府方面未能就此次“崩盤”的實際數據接受《投資者報》記者的采訪。

據當地媒體報道，安陽市有關部門已經對不下10家借貸企業進行了刑事立案，其中劉洪飛案等幾個案件已審判。但是更多的案件還遙遙無期，尤其是海南恒宇房地產公司等外地企業的案件很難開展。而且即使已審判的案件，市民的借款也只能少數歸還，巨額的融資款還不知去向。

“溫州、鄂爾多斯、安陽等地的民間借貸在2011年集中爆發，主要是緣于宏觀調控下銀根的收緊和房地產銷售的受阻，但是最原始的原因則在于這些地方日漸瘋狂的裙帶式借貸傳統。”資深財經評論人、上海春之聲置業董事長朱大鳴對《投資者報》記者表示，“在赤裸裸的金錢面前，所有的親情、義氣、信譽將會變得不堪一擊。”

安陽銀行融資困難及投資渠道有限也被當地人認為是民間集資盛行的原因。“安陽部分銀行經常出現沒存款現象，主要就是被兩家龍頭公司高息截留，此行為不僅不被打擊，反而源遠流長。”

房價腰斬 “準爛尾樓”涌現

這是安陽房地產的集體夢魘。

作為民間集資中規模最為宏大的房地產業，安陽房地產在此次“崩盤”中幾近崩潰。正如一位安陽業內人士所言：“這次崩盤將‘成就’安陽房地產前所未有的爛尾樓。”

的確，在安陽市開發規模較大的高新區和安陽東區，《投資者報》記者看到了大量的“準爛尾樓”。這些體量動輒幾十萬平方米的大盤豎立在安陽人口稀少的新區，因停工而顯得更為蒼涼。

記者在安陽市調查發現，安陽的大部分樓盤項目都處于停工或半停工狀態。其中不乏一些看似光鮮的樓盤，如貞元地產在鐵西的“楓林水郡”、金港房地產的“大莊萬金城”、永高房地產的“上東國際”、德寶置業的德寶國際名城和德寶國貿中心等。

位于安陽鐵西區的“楓林水郡”目前已停止銷售。記者在現場看到，偌大的售樓大廳里只有一位工作人員，且表情冷淡。對于記者的咨詢，她冷冷地回應：“項目目前暫停銷售，要等集團公司的安排，你要想以債抵房就找當時跟你聯系借貸的人吧，我們這里不負責。”

在冷清的售樓處對面，同樣冷清的是處于停工狀態的“楓林水郡”三期的幾棟樓房。一位路人對《投資者報》記者感嘆說：“開發商沒錢了，暫時開工不了了。”

在離楓林水郡不遠的街角，矗立于寒風中的“大莊萬金城”頗為寥落。26萬平方米的一個大盤，已接近完工，但目前幾乎全線停工，工地圍欄內只有沙子在風中亂飛。

從工地后面走過來一個施工隊的小工頭，他告訴記者，按正常建設進度，今年9月前項目肯定能完工，但目前開發商還欠著大量施工款，只能停工，“什么時候給錢什么時候開工，至于什么時候完工就不知道了……”

另有知情人士透露，位于高新區的“上東國際”目前已全線停工，且因為拖欠施工款而招建筑單位拆掉外架。記者打車前往偏僻的開發區，經調查發現上東國際的確都停工了。旁邊的一個市政清潔工說：“去年底就停了，現在還沒開工。”但是記者未能證實項目是因開發商缺錢而停工，還是只是因冬季不利施工而停工。售樓處里，還有幾個人在買房，銷售人員在熱情勸購房者盡量全款付清。

“德寶國際名城”和“德寶國貿中心”皆是德寶置業旗下的樓盤，一個是住宅，一個是商業，合為一個大城市綜合體。在安陽論壇上一直有網友反映這兩個都是著名的融資樓盤。接受《投資者報》記者采訪的一位業內人士說，去年發生崩盤后德寶是降價最狠的一家房企，每平方米從4300元直降到了2880元，降價力度令人咋舌。

有購房者透露，曾有德寶的銷售告訴他，若一次性付清房款，房款將分五年返還，每年返還20%，此舉意在快速回籠資金，也是變相的融資。另據當地人士說，德寶從去年開始就一直沒傳出過什么好消息，德寶的置業顧問頻繁跳槽，市民們都沒有信心去買那的房。

記者在工地現場看到，商業項目部分還是有幾個人在施工，住宅項目部分的主體結構已建好，但工地中間還躺著一個大坑。

房企不得已 “債轉房”

在楓林水郡售樓處前，騎自行車繞了一圈的王先生看見記者在拍對面的樓盤，興奮地停了下來，像遇見了知己。

“這次貞元可以債轉房的就是那片樓吧？貞元告訴我說是8號樓。”王先生問道，以為記者也是想要“債轉房”的集資者。

王先生所稱的“債轉房”是指貞元集團為應對全民擠兌而出臺的一個還款方案。意圖讓手拿貞元集團借單的人可以以同等額度抵掉購房款，當然必須購買的是貞元旗下的房產項目。

王先生告訴《投資者報》記者，貞元目前可以抵債的這個項目單價約3000元/平方米，如果買個100平方米左右的兩居，總房款約30萬元，而自己手上有15萬元的貞元借單，所以只要再補付15萬元就能拿到一套準現房。

“反正要是兌現金的話還指不定要等幾年才能兌到呢，雖然貞元目前出臺了‘五年還款計劃’，但誰知道5年里會發生什么變化，還不如拿套房子踏實”，王先生說。

朗道（中國）整合營銷傳播機構項目總監雷陽向記者證實了貞元的“五年還款計劃”。雷陽目前正負責貞元旗下高端項目“新都城”的營銷代理，對貞元情況了解甚多。接受《投資者報》記者采訪的當天中午，雷陽剛與貞元地產的營銷總監吃過飯，并詢問了還款事宜。

據了解，按照貞元集團2012年第01號通知所指的兌付政策，首期本金兌付將于2012年5月20日開始，兌付本金的10%，此后四年每年的5月20日將分別進行第二、第三、第四、第五次兌付，分別兌付本金的15%、20%、25%、30%；另有“債轉房”、“債轉股”等兌付方式。

官方資料顯示，貞元集團組建于1995年，歷經近20年的發展及業務整合，目前涉足能源、地產等幾大發展領域，堪稱安陽當地最大的一家民營企業之一，也是最早參與房地產開發、開發量最大的企業，在廣闊的鐵西區，大部分樓房都出自貞元之手。據稱，貞元能源板塊已在美國上市，房地產板塊在當地擁有較高的知名度，但僅限于本地。

截至2010年底，貞元集團總資產規模達16億元，民營企業中僅次于另一大集團超越。但就是如此“大手筆”企業，其部分運轉資金卻是依靠民間集資而來。“說實在話，貞元、超越等大集團很大程度上是借助民間集資發展起來的”，雷陽說。他透露，貞元和超越是最早從事民間集資的一批安陽企業，至今或已有十余年歷史，只是1.5分~2分的利息算較為正常，所以在全城崩盤之前一直運轉順利。

采訪中的大部分安陽人都表示對貞元較為信賴，因貞元一直都是比較誠信的企業。“超越和貞元每1萬元存1年回報2800元，比銀行高出幾倍，他們比較講信譽，也沒出過事，所以存錢的人比較多。”一位本地人士表示。據他估計，給貞元存錢的安陽人估計有上萬人，總額至少幾個億。

但也有人表示貞元或有可能破產。“即使銀行面對全民擠兌也有可能會破產。”一位本地人說。

“盡管當下還未曾出事，但如果資金斷裂，對安陽將是個毀滅性打擊，畢竟貞元是一家龍頭企業，它若倒，其他企業更要死了。”有分析人士指出。

龍頭房企被集資拖累

時間回溯到去年10月，彼時，隨著安陽“思麒租車”、“子軒房地產”等第一批非法集資企業“出事”、“跑路”，安陽的民間集資瞬間陷入“雪崩”。作為安陽的龍頭企業，貞元集團顯然老大意識過于濃重，對事態的發展過于樂觀。面對民眾的集體擠兌，集團總裁駢運來當即表示，集團將竭盡所能給集資者還款。

為此，貞元集團啟動了快速銷售策略，集團位于鐵西區的房地產項目實行7折優惠，單價直降到2000元/平方米以下。據坊間傳聞，從當年10月下旬至11月，貞元總共回籠了兩三億元，這些資金全部兌付給了集資者。

直到此時駢運來方知事態之嚴重，他發現這3億元簡直就是杯水車薪，貞元融資的規模遠超乎他想象。于是，從11月份開始，為了企業的財務安全，貞元不得不暫緩兌付。即使面對每天聚集于門口的討債者。

實際上，“債轉房”在去年底就已開始在貞元實行。在暫緩兌付之后，為了平復民眾的激烈情緒，同時也為了消耗借單，貞元無奈實行了緩兵之計，開始答應讓“投資者”以借款抵房款。據雷陽稱，除了“新都城”項目，貞元的其他項目都包含在此列。

《投資者報》記者在的楓林水郡售樓大廳里也看到貞元“債轉房”的一些相關說明，以及全額款付之后可以拿利息的促銷條款。不過這些條款都是去年底的，目前楓林水郡正在暫停銷售，“等待集團的安排”。

目前已有不少集資者拿借單抵到了貞元的房子，對于貞元接下來的“債轉房”計劃，雷陽介紹，公司將會拿未來開盤項目的三分之一用于“債轉房”，“因如果全部抵房，那公司的現金流將非常危險。”

此外，另據雷陽介紹，貞元旗下的“新都城”項目在去年10月份之后實行了封閉式運營，即項目銷售所得現金全部用于項目施工建設，不參與公司還債，以確保項目正常運轉。

《投資者報》記者在新都城項目工地看到，在附近樓盤都停工的環境下，該項目還正常開工。

除了貞元，安陽其他地產公司也開始了“債轉房”。《投資者報》記者見到了一位投資者張先生，他現在手頭上就有可以債轉房的票據。不過不久前，他在世紀明珠的業主論壇上發了個轉讓錦達借單的帖子 “有想買錦達房子的我這里現有單子兩張，可抵部分房款，絕對超值”。

空殼公司倒賣土地發財

安陽市子軒房地產開發有限公司（下稱“子軒房地產”）是當地人較為熟悉的一家非法集資房地產公司，也是較早“跑路”的一家，出事時間約在去年9月份。據一位安陽當地人說，去年9月30日，幾百名集資受害者聚集在安陽市政府門前，要求政府嚴懲攜款而逃的子軒、中豫隆豐和安達三家投資擔保公司老板。

而事實上，就在出事前不久的8月30日，子軒老板張國榮在公司的三樓會議室還對眾多投資者信誓旦旦地表示：子軒有5億元的資金，有充足的現金可以按照借款合同歸還借款和利息，不會欠老百姓一分錢，并且會在9月30日之前履行借款合同。

《安陽高新區處置子軒房地產開發公司案件工作組通告》顯示，截至2011年10月3日下午，已在高新區信訪局登記的子軒房地產開發公司集資戶為1656戶，涉案金額14039.5萬元。目前，涉及集資的金額可能會更多。

據此前媒體報道，子軒房地產的一名投資者表示，子軒公司涉及金額相當不少，“子軒老板張國榮在辦公室親自告訴我說幾個億不算問題。”

另有投資者介紹，子軒的做法極具隱蔽性，張國榮先是成立了子軒房地產開發公司，并以該公司名義簽訂借款合同，并由錦業投資管理有限公司做擔保，看起來頗為合理。“而其中不為人知之處在于這兩家公司的董事長都是張國榮一個人，這不就是自己給自己擔保嗎？”

同時，子軒房地產以旗下的萬圓房地產開發公司的名義簽訂借款合同，然后將公司轉手賣給他人，借以逃避債務。事實上，子軒公司憑借著掌握的資金，通過一系列的運作，在安陽市的內黃、湯陰、滑縣等地進行土地的倒賣活動獲利頗豐。據悉在湯陰的一塊地就獲利1億元，在2011年6月轉手的182畝土地同樣獲利近1億元。

記者查詢河南省工商行政管理局企業信息，安陽市子軒房地產開發公司的注冊資本僅為800萬元，成立日期為2010年8月19日，核準日期為2011年6月1日，企業法定代表人為劉志科，與當地人說的企業老板為張國榮不是一個人。企業經營范圍為“房地產開發經營”，但實際上下屬的還有汽車租賃公司、投資擔保公司、房地產開發公司等4家子公司。

置業公司滿街跑

在安陽去年底公布的首批涉嫌非法高息集資公司名單41個企業中，安陽本地企業23家，其中本地房地產企業（或有房地產業務的）12家，外地房地產企業4家。房地產企業占到了本地企業的一半還多。

雖然非法集資不如汽車租賃等瘋狂，利息相比較低，且有實業支撐，但安陽房地產無疑也深受非法集資滲透。“除了恒大地產這家外地房企，安陽的房地產企業或多或少都與民間融資密切相關。”雷陽告訴《投資者報》記者。

分析人士指出，小城市往往容易形成從眾心理。幾年前，隨著貞元、超越等涉房企業依靠民間集資發展壯大，不少人開始“眼紅”，紛紛效仿。但這些新企業因品牌弱小，只能提高利息以吸引投資者。利息由最初的1分、2分不斷攀升，直至最后的4分、5分，甚至1角。人心的貪婪，使得民間借貸逐漸變味，最后演變成一股“資本游戲”。

走在安陽街頭，隨處可見各種“置業”公司。《投資者報》記者無意中途經一棟舊樓，發現這樓竟然有3家“置業”、“地產”公司，招牌顯示分別為中信置業（是家民營企業，與中信集團沒有關系）、河南增潤置業投資、津津地產。

其中中信置業和河南增潤置業投資都在五層，感覺像一家公司。記者上樓觀察，發現整個樓層靜悄悄的，樓道漆黑，辦公室門緊閉，只有樓道最里的一個也是關著門的房間有聲音傳出。樓下小店的銷售員告訴記者，五層公司近來很少見人，不知是不是也“跑路”了。

記者隨后在一個法律咨詢網站上看見，一河南濮陽的網友爆料說河南增潤置業投資公司“跑路”了，他向律師咨詢說：“我在增潤置業投資有限公司投資了一大筆資金，現在店門關張了，很多電話都已無法接通，很郁悶應該怎么辦？”

查詢河南省工商行政管理局企業信息查詢顯示，河南增潤置業投資有限公司注冊資本為500萬元，成立日期是2010年7月7日，核準日期是2010年10月21日。據有關統計，類似子軒、增潤的“房地產公司”注冊時間多為2010年10月，而且多為“皮包”公司或投機公司。這些公司混跡在安陽房地產行業中，更造就了安陽畸形的房地產市場。

安陽樓市或一蹶不振

據記者調查，當前安陽房價約3000~4000元/平方米，最高5000~6000元，在同等城市中處于較低水平，周圍的信陽均價已超過5000元，而洛陽更是超過6000元。但實際上這兩年已經漲得很快，在2010年之前，安陽房價均價才2000元左右，2010年爆漲了40%。所以當年臨時成立的房地產公司如雨后春筍般涌現。這些公司注冊資本多不足2000萬元，并靠民間集資發展項目。

“安陽房價為何一直處于較低的水平，就是這些高息集資房地產公司造成的，因高息負債，這些房地產公司均實行薄利多銷策略，以保證現金流能滿足及時還債需要，由此房價自然一直較低。”雷陽分析說。

根據新浪房產安陽站樓盤均價顯示，1月安陽樓市均價4011元/平方米，環比下降2.27%。目前2月均價4026元/平方米，略有上升。

據悉，處于安陽東區的“恒大綠洲”為安陽最貴樓盤，均價6000元/平方米。不過雷陽介紹，去年崩盤風波之后，樓市成交一度極其慘淡，一直崇尚高周轉的恒大于是開始啟動降價促銷策略，最厲害時甚至從5800元降至3800元。春節之后，恒大綠洲等樓盤才逐漸恢復價格。

安陽市統計局近日發布的《2011年安陽市經濟運行情況》報告顯示，2011年全市生產總值預計達到1560億元，增長13%。2011年前三季度，全市固定資產投資增速一直保持在高位增長，但同時投資增速從10月份開始出現小幅回落，房地產投資的下滑是主要影響因素。

報告披露，房地產開發投資在2011年增速較緩，1~11月完成投資109.3億元，增長21.2%，低于全省平均增速6.7個百分點。主要原因是受國家緊縮信貸規模和調控房地產政策影響，導致房地產開發資金趨緊、土地購置不足。

“實際上，就是民間借貸崩盤導致房地產業集體崩潰”，當地一位不愿具名的人士向記者分析道。

作為房地產業內人士，雷陽預測，今年上半年安陽房價和成交量將維持原狀，下半年隨著還款的逐漸明朗和觀望情緒的逐漸消散，屆時成交量將有所提高。“不過爛尾樓或許會開始出現。”

“在資金高度密集型的房地產行業，資金鏈的斷裂是一觸即發的事，安陽這樣一個并不成熟的房地產市場，高危企業大量存在，‘陣痛’還將延續。”朱大鳴表示。

“尤其是近來熱議的‘吳英案’，從社會環境上來說，對安陽崩盤的恢復將更為不利。”朱大鳴補充道。