SOHO中國進退兩難 轉型自持遭質疑

“調整”和“轉型”是近一年來SOHO中國（0410.HK）傳遞給外界的最主要的聲音。距離上次聲稱“不再倒騰爛尾樓”、“調整銷售制度”不過半年，SOHO中國近日又宣布將“告別散售轉向自持”。

“轉型后，SOHO中國將擁有北京、上海大量優質地段辦公商業物業，還將是上海外灘上最大的業主，三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入，五年后，現有150萬平方米物業的租金年收入將超過40億人民幣?！盨OHO中國董事長潘石屹8月16日稱。

但投資者似乎不再買賬。消息宣布以來，SOHO中國股價三天內跌去約12%，即便在潘石屹夫婦宣布已回購近1億港幣并將繼續回購股票后，很多投資者仍在看空。

財經評論人吳其倫對SOHO中國的“轉型”不以為然。他對《投資者報》記者表示，潘石屹揚言轉型自持，最大的可能是為了炒作。

爭議轉型

對于轉型原因，SOHO中國的官方解釋是，從公司的長遠價值來看，適時向自持轉型，不但物業增值可以給公司帶來不可小視的價值，穩定的租金收入也將為公司長期發展奠定基礎。SOHO引用地產咨詢服務公司世邦魏理仕的報告稱，過去18個月，SOHO主要辦公樓租金的上漲幅度超過了70%，成本回報率超過14%。

不少業內人士表示看好，認為自持物業是商業地產發展的趨勢所在。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰日前撰文指出，在國際上，商業物業大多是只租不售的，持有經營也是國際上的通行做法。他認為SOHO中國轉向自持會給投資者和經營者帶來好處。

但是更多的人在質疑。吳其倫認為，無論從資金、人才、資源儲備等各方面看，SOHO目前都不具備自持項目的條件。

“從近幾年SOHO的重營銷、次產品、輕推廣的經營模式來看，在潘石屹的戰略規劃中，銷售獲利是其主要贏利模式，目前，在缺少任何鋪墊的情況下，突然公布重大戰略，令人費解?！眳瞧鋫惐硎荆L期持有商業項目，需要足夠的財力支撐，加之SOHO產品本身就不太好租，因此他不看好。

最大的質疑來自投資者。轉型消息公布后，本就表現疲弱的SOHO中國股價應聲向下，連續三日大幅下跌。截至8月24日收盤，該公司股價為5.20港元，遠低于2007年上市時8.30港元的招股價。

盛富資本和協縱國際總裁黃立沖日前表示：“不僅是近一兩年，若按照這種模式轉型，未來幾年內SOHO中國的利潤率和股東回報率都會下滑比較大。”在黃立沖看來，寫字樓和商業物業的凈租金回報率一般在2%～3%，現在的房地產形勢，并不支撐這種自持占比過高的模式。

交銀國際目前對SOHO中國做出“沽出”評級，稱“轉型為租賃商并非易事，鑒于售房收入的流失超出租金收入的增幅，我們下調2012-2014年盈利預測16-23%。我們把資產凈值下調5%”。

進退兩難

事實上，無論SOHO中國此次轉型是否足夠有“誠意”，其必須轉型已是不爭的事實。

在大肆宣揚“轉型”的背后，SOHO中國出爐了一份并不亮麗的半年報。中期業績的營業收入為人民幣12.22億元，同比下降54%；核心利潤為人民幣6.13 億元，同比下降65%；合約銷售額為人民幣60億元，同比減少27%。

此60億元的銷售額僅占潘石屹年初宣布的230億元銷售額的26%。潘石屹為此也及時調低了公司年度銷售目標為130億元。SOHO中國稱銷售放緩及凈利下降是由于期間沒有新完工項目以及較少的投資物業評估。

一直以來，SOHO中國以業績不穩定著稱，這由其散售的商業模式所致。在2007年的招股說明書中，SOHO中國在風險因素的闡述中就說明：“由于我們主要致力于發展及銷售大型商業物業，我們的大部分收益為經常性收益，而我們不同時期的經營業績或會出現較大波動?！?/p>

過去幾年，SOHO中國以大肆收購爛尾樓控制成本，以品牌成功的慣性高價轉賣，以散售模式迅速回籠資金，造就高速增長的業績。2007年SOHO中國上市后銷售額取得高速增長，2008年、2009年與2010年銷售額分別同比增長92%、77%和82%。高峰時期的2010年SOHO中國創造了高達238億元的銷售額。

不過，2011年樓市調控令SOHO中國的銷售遭遇滑鐵盧，營銷體系出現動蕩，甚至于2011年底鬧出“欠薪門”事件。整個2011年SOHO中國僅銷售109億元，與年初230億元銷售目標相去甚遠。

全經聯研究院副院長陳寶存對《投資者報》記者表示，SOHO中國這兩年在北京拿地越來越困難，加上北京、上海可供收購的黃金地段項目也越來越少，其擴張已嚴重受限，因此其無奈轉型自持或也是個出路。

陳寶存透露，前兩年潘石屹一直對廣渠路15號地塊以及CBD中服地塊有強烈拿地欲望，但最后皆失手，敗于央企和金融類公司?！癝OHO肯定想擴張但難度很大，土地市場對民營開發公司不利，當然SOHO的產品也不是很讓北京市政府滿意，其未對CBD整體發展做出太大貢獻?！?/p>

“問題的核心不在于地塊及可售項目，而是SOHO產品的本身，SOHO產品其定位應該是居家辦公，可幾乎沒有一個買SOHO的是居家辦公的，而是大投資客，這就嚴重偏離了產品定位，這樣的模式注定是難以長久的?！?吳其倫對《投資者報》記者說。

有分析人士指出，SOHO中國或面臨進退兩難的尷尬境地。進（繼續散售）則經受業績波動，退（轉向自持）則面臨短期業績下滑。無論哪種，都不利于其股價表現。