鹽城市房地產現狀、問題及對策

摘要：20世紀80年代以來，鹽城市房地產業一直穩步前行，并積極帶動相關產業的發展。在取得成績的同時，存在土地供應、商區規劃、房地產企業的產品定位、稅收預征、保障性住房、物價監管、物業管理等比較突出的問題，現從實際和可操作性出發提出解決問題的措施和辦法。

關鍵詞：鹽城市；房地產；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）27-0178-02

最近幾年，全國房價普遍上漲，基于是對經濟泡沫及城鎮居民購買力不足的擔憂，中央地方各級先后相繼出臺了旨在打壓房價的一系列政策，取得了一定的調控效果，但仍存在若干問題。筆者就鹽城市房地產現狀及問題來尋找解決問題的對策。

一、鹽城市房地產發展過程中存在的問題

1.土地供應問題。 （1）土地市場疲軟，招拍掛難度加大。國家為防止房地產經濟過熱，對房地產的調控實施了嚴格的總量控制。一方面通過房貸政策控制住房消費的過度膨脹，通過收縮銀根控制住了開發企業擴張的資金鏈；另一方面大規模推行保障性住房，大量占有低端市場，而以市區為主的中高端市場已基本沒有空間，房地產行業的市場部分的發展速度下降[1]。（2）土地供應過程中仍存在不規范現象，影響了房地產業健康發展。目前鹽城是依據《江蘇省國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓辦法》對國有土地使用權進行招拍掛出讓的，沒有根據自身特點制定出一個具體的實施細則和操作規范與之相配套，對土地出讓過程中出現的問題有時顯得無章可循；少數項目以“招商引資”為名或政府直接介入經營房地產，先行立項、先行選址定點確定土地用途，不利于房地產業的發展；不充分公開土地出讓信息或信息公開不及時；土地出讓過程中招拍掛程序均合規合法但仍存在陪標、串標等問題；個別工業用地拆轉開發用地存在不規范操作問題。（3）老城區征地拆遷成本過大，政府選擇在新城區“鋪攤子”。為適應百萬人口大城市的建設需要，鹽城不僅要實施老城區的舊城改造，還要擴大新城區的建設范圍和提高新城區的建設標準。在新老城區的建設改造過程中，按照鹽城市現行征地拆遷辦法，其征地拆遷及安置成本過高。因此，政府在土地供應時優先選擇新城區的土地供應。

2.規劃問題。鹽城城市規劃起步較晚，真正提上議事日程是近十年的事情。由于多年來城市規劃科學性不強，導致城市規劃管理整體水平不高，事實上也影響了鹽城房地產業的健康發展。（1）商業地產區域規劃及配套滯后，商業能量得不到充分釋放。按照功能劃分，可將城市區域分為生活區、商業區、工業區、文教區等，由于歷史的原因，商業地產區域多出現在老城區。由于老城區拆除容積率高，拆遷難度大，征地拆遷成本接近于甚至還高于政府土地出讓收入，規劃部門不得不零星插花規劃，這就形成老城區商業物流發達但交通成為瓶頸、房地產業發展潛力大但發展空間不大、商品房價位高但公建配套滯后商業能量得不到充分釋放的格局，不利于城市及房地產業的長足發展[2]。（2）偏重新城區地產規劃。由于新城區拆遷量小，拆除成本低，城建速度快，政府收效快；房地產企業支付的土地出讓金相對較少，項目易規模建設；道路寬敞購房者樂意首選，因此政府、房地產開發企業、購房者都愿意選擇新城區作為生活區域。至目前為止，新城區地產占用了大量農田，但裝修入住率不高，長期空置或待租，浪費現象嚴重，規劃不盡科學。（3）公建配套規劃“大而全”，社區用房及人防工程由開發企業出資建設不合理。房地產企業除了要按照規劃部門《建設規劃設計要點》完成主體項目建設外，還要配備總建筑面積的1%作為物管社區用房、總建筑面積的3%或高層建筑占地的面積作為人防工程、嚴密布控的防雷設施系統、服務半徑小于120米的消防系統、環衛設施（公廁、垃圾房或站或桶）、安保設施、健身設施、高層雙電源供電及二次增壓供水、雨污分流排水、廣電、寬帶、管道燃氣、路燈、郵箱、停車場、≮6米寬道路、≮30%的綠化率等等。公建配套是必要的，但社區用房及人民防空用房由房地產企業出資建設，承擔實在過重了。（4）城市配套設施費等規費由開發企業承擔不合理。開發企業做一個項目，除了要承擔項目內的配套設施建設外，在辦理項目《建設工程規劃許可證》時還要繳交城市配套設施費等規費，加大了開發企業開發成本，同時也抬高了房價，很不合理。

3.房地產企業的項目定位問題。房地產企業項目經營好壞，除了看資金、人力、物力等生產要素是否優配外，還與項目本身的定位準確與否有著密切的關系。一方面要進行市場定位，把握好是城市新興地帶還是老城區中心地帶、是大眾住宅還是商業物業抑或是商住集合區、是中高收入群還是中低收入群、是大盤開發還是小盤開發、是一體化開發還是個性化的開發項目等，另一方面要進行產品定位，把握好房價是中高位價格還是中低位價格、是中高端大戶型大開間房還是經濟適用小巧型房等，第三要進行品牌定位，品牌定位是指企業在市場定位和產品定位的基礎上，對特定的品牌在文化取向及個性差異上的商業性決策，它是建立一個與目標市場有關的品牌形象的過程和結果。目前鹽城房地產企業在項目定位上做得還很不夠。

4.企業資金問題。開發項目融資難度大，房地產企業開發資金缺乏。2011年，全市房地產開發企業銀行貸款為26.5億元，僅占房地產業當年資金來源的19.9%。在當前國家不斷加強宏觀調控，市場銷售低迷的大環境下，有一些中、小企業，尤其是在建、在售樓盤的開發企業，因為項目開發前期的資本金已經投入，而市場資金回籠慢，各項成本上升，資金壓力已顯現出來。如果不能及時調整金融政策，適當降低房地產開發貸款門檻，部分房地產企業資金將不能維持項目的正常開發[3]。

5.稅收預征問題。目前房地產開發、轉讓環節要涉及土地增值稅、房地產稅、營業稅等多達幾十個稅種，加上地方政府配套的行政事業收費，實際稅收負擔成本較高，復雜的稅收體系不僅加重了企業負擔，也為政府監管制造了很大的麻煩，同時開發企業前期投入過高，期限過長，一有預收房款時就對開發企業預征所得稅、土地增值稅，顯然是殺雞取卵，不利于房地產行業的發展。

6.保障性住房問題。根據《鹽城市區2008—2012年住房建設規劃》，規劃期內鹽城市市區建設各類住房目標1239.5萬平方米，根據規劃期內住房供應結構、不同收入水平家庭結構比例以及土地供應情況，規劃期內擬建設90平方米以上的普通商品房340.5萬平方米，90平方米以下的普通商品住房794.5萬平方米，60平方米以下的經濟適用住房90萬平方米，50平方米以下的廉租住房14.5萬平方米。也就是說保障性住房占了104.5萬平方米，客觀上對房地產企業造成了很大的心理壓力，同時也影響了房地產企業的近期擴盤動力[3]。

二、鹽城市房地產問題對策措施

鹽城市房地產市場問題，既有宏觀調控問題，又有微觀經濟問題，既有房地產發展基礎不牢問題，又有房地產發展過程中產生出來的問題。

1.適度改善經濟環境，促進土地市場良性發展。第一，保護首套房群體的信貸規模，積極穩妥地引導住房消費；第二，推行以廉租房建設為主的保障性住房制度，推進住房困難戶周轉居住；第三，規范土地供應行為，制定鹽城市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓實施細則和操作規范，就如何確定基準地價、如何規范“招商引資”用地及政府直接介入經營房地產的行為、如何及時充分公開土地出讓信息及土地出讓過程中招拍掛程序、如何將工業用地拆轉開發用地、如何操作保障性住房用地行為均作統一規制，以便有章可循。

2.進一步實施科學規劃，促進房地產業健康發展。改進商業地產區域規劃，不遺余力地推進街、路、巷、道拓寬建設及配套設施的完善；降低商業建筑密度，配備停車場及車位數量，確保商區經營規范有序；進一步加大商業門幅寬度，減少門市數量，避免商業門市“多、小、雜、陋、耗”；逐步取消社區用房建設、人防工程建設、城市配套費繳交等“房地產企業辦社會”行為，減輕企業負擔；在城市擴張規劃的同時實現科學規劃，不搞千篇一律“一張臉”，充分體現鹽城文化，彰顯個性特色，促進房地產業有序健康發展。

3.房地產企業開發項目做到定位精準，不留滯銷房。一方面對商品房價格進行準確定位，房地產企業應把握好是城市新興地帶還是老城區中心地帶、是大眾住宅還是商業物業抑或是商住集合區、是中高收入群還是中低收入群、是大盤開發還是小盤開發、是一體化開發還是個性化的開發項目等，準確定位商品房價格及物管費用水準；另一方面開發產品要做到合理定位，把握好多層與小高層比例、中高端大戶型與經濟適用小巧型房比例、室廳衛內部結構選擇等；第三，提高品牌意識，將品牌觀念貫穿于項目的前期開發、中期建設、后期管理，以業主滿意為根本和出發點，強化商品房質量、功能、實用、美觀、經濟、環保第一意識，爭做康居品牌。

4.改善保障性住房供應比例。保障性住房應以廉租房建設為主，廉租房租金標準應略高于廉租房所在區域的物業管理費用標準。

5.加大房價監管力度。商品房房價不能管死，也不能不管，應堅持政府定價與指導價相結合辦法，對多層商品房仍應堅持政府定價，即由政府物價部門對多層商品房核定成本利稅費加成定價，并定期查對，加大房價監管力度，確保房地產業的良性發展。

綜上所述，鹽城房地產歷經二十年，取得了令人矚目的成績，但也存在諸多需要改進的問題，只要我們審時度勢，認真面對，定能在發展過程中加以克服和解決。