從泡沫理論看房價調(diào)控政策

摘要：近十年來，中國房地產(chǎn)價格快速上漲，帶來了很多經(jīng)濟問題和社會問題。政府宏觀調(diào)控政策密集出臺，但對于這些政策的調(diào)控實效爭議頗多。房地產(chǎn)價格的非理性上漲脫離了實體經(jīng)濟的發(fā)展也即形成了泡沫，那么以房地產(chǎn)泡沫形成機制為切入點，對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行了評價分析是必要和可行的。分析認為，調(diào)控政策總體上抓住了價格快速上漲的癥結(jié)，調(diào)控方向正確，手段靈活，但是落實不夠，執(zhí)行力度欠缺。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；泡沫理論；宏觀調(diào)控政策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）27-0176-02

引言

從1998年實行貨幣化分配以來，中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。但到2002年，泡沫的問題開始被各方關(guān)注，宏觀調(diào)控政策也一直企圖控制房價。但房價一直未出現(xiàn)實質(zhì)性的下降，房價和調(diào)控呈現(xiàn)出“漲中調(diào)，調(diào)中漲”的特點。對于房價調(diào)控政策的評價有很多的視角，但是房價上漲到一定的程度，當其脫離了實體經(jīng)濟發(fā)展時就形成了泡沫，因此，從泡沫的角度對其分析評價是必不可少的，也是可行的。

一、房地產(chǎn)泡沫的形成機制

在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學詞典》中，“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”可見，泡沫是一種或多種資產(chǎn)價格的異常的漲跌，資產(chǎn)是泡沫的載體，以房地產(chǎn)為載體的泡沫就是房地產(chǎn)泡沫。而且，房地產(chǎn)是泡沫比較青睞的一種資產(chǎn)，這源于房地產(chǎn)本身的特點，房地產(chǎn)泡沫形成的基礎(chǔ)是土地的有限性和稀缺性。同時，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，供給缺乏彈性，價格主要取決于需求。當一個時期需求旺盛時，房地產(chǎn)價格就會持續(xù)快速上漲。這種局面會增加價格進一步上漲的預期，投資者紛紛加入，同時會吸引投機者進入。少數(shù)投機者輕松獲得高額利潤的行為對周圍民眾產(chǎn)生示范效應(yīng)，在非理性的從眾心理的作用下，就會有更多的人加入投機行列。投機需求的膨脹，使市場上出現(xiàn)繁榮的假象，引起進一步漲價的預期，從而形成一個自我強化的正反饋（見圖1）。

房地產(chǎn)泡沫形成的助燃劑是金融泛濫和政策失當。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值量巨大，如果沒有金融機構(gòu)和政府的助推，價格不會膨脹為泡沫。金融部門的過度放貸，起到了煽風點火的作用。宏觀調(diào)控政策不力、失當始終是泡沫產(chǎn)生和破裂的一個關(guān)鍵性因素。如美國次貸危機，政府的住房政策和利率政策難辭其咎。

從另外一個角度看，要控制房價快速上漲，就要打破這個循環(huán)，進行綜合治理。一是通過增加供給，緩解需求壓力。由于土地資源的不可再生性，供需缺口總會存在，增加供給也只能在一定時期緩解供需矛盾。更重要的要打擊市場投機，合理控制投資需求。一方面要加強市場管理，另一方面要給投機行為斷糧，截住進入房地產(chǎn)市場的過量資金。那么，我們的調(diào)控政策是否抓住癥結(jié)、對癥下藥呢？下面就在回顧歷年政策的基礎(chǔ)上進行分析。

二、2003年以來房價調(diào)控政策回顧

1.第一階段（2003—2005年），朦朧期。以18號文和121號文為代表。重點是調(diào)控住房供給總量，整頓土地市場。具體包括：嚴控信貸，提高項目自有資本金，提高行業(yè)進入門檻；整頓清理土地市場，徹查開發(fā)區(qū)與大型項目，完善各項土地制度，嚴格控制土地供給總量；土地交易實行招、掛、拍，杜絕協(xié)議出讓土地。此次調(diào)控基本達到了嚴控土地供給總量的目標，但控制供給和鼓勵消費的矛盾帶來了地價房價飛漲。2004年全國商品房價格同比增長15.2%。2005年初，房價同比增速超過了20%。

2.第二階段（2005—2008年），全面治理期。以“國八條”、“新國八條”、“國六條”和9部委“十五條”為代表。重點打擊炒作和解決結(jié)構(gòu)性矛盾。具體包括：提高購房首付比例和貸款利率、限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅；調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加普通住宅供應(yīng)比例，增加小戶型供給比例；住房分類供應(yīng)，興建廉租房和經(jīng)濟適用房解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。這個階段政府雖然從各個方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場，但一直到2008年初，房價才有所松動。2008年1月全國住房成交量首次出現(xiàn)負增長（十年來第一次負增長），2008年7月全國住房價格開始下降。

3.第三階段（2008年下半年至2010年），搖擺期。到2008年下半年，緊縮性的政策開始松動。表現(xiàn)為央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率，同時出臺了降低住房交易稅費的政策。在鼓勵住房消費及寬松貨幣的“救市”政策的刺激下，2009年房價重新快速上漲。

4.第四階段（2010—2012年上半年），嚴厲期。以“新國十條”、限貸令和限購令為代表。重點仍是打擊投機和調(diào)整結(jié)構(gòu)，與2005—2008年的政策比較，措施力度更大、涉及面更廣、針對性更強。嚴厲的政策實施后，市場雖出現(xiàn)“量跌價滯”的變化，但到目前為止房價仍然處于膠著狀態(tài)，沒有下降到合理范圍內(nèi)。

三、房價調(diào)控政策評價及建議

從政策回顧中可見，總體上房價調(diào)控政策抓住了房價上漲的關(guān)鍵，集中從擴大供給、抑制投機、加強金融監(jiān)管三個方面進行綜合治理，這為調(diào)控成功奠定了基礎(chǔ)。另外，調(diào)控的手段也比較靈活多樣。擴大供給包括整頓土地市場，打擊囤積，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，增加中小戶型和中低價房建設(shè)；抑制投資需求包括提高第二套住房貸款利率和首付比例，通過稅收增加物業(yè)的交易成本和持有成本；加強金融監(jiān)管包括房貸加息，嚴格貸款條件和審核，收緊房地產(chǎn)信托，限制外資炒房。

調(diào)控政策之所以受到眾多的質(zhì)疑，主要是調(diào)控效果不理想。房價高漲引起的社會不滿情緒，已經(jīng)遠遠超越了其經(jīng)濟意義本身。造成這種局面的原因主要有以下三個方面。

1.對商品住宅價格屬性把握不準，調(diào)控目的偏失。實際上商品住宅雖有消費和投資雙重功能，但從本質(zhì)上看屬于資產(chǎn)即不動產(chǎn)范疇，其價格也必然屬于資產(chǎn)價格范疇。但調(diào)控政策并未從住宅資產(chǎn)價格這一客觀屬性出發(fā)來制定相應(yīng)的調(diào)控目標和政策，而僅僅從居民普遍買得起房的角度出發(fā)，來壓抑房價，這是明顯的誤解。調(diào)控房價的目的，并不是要使房價降至人人都能買得起房的程度，而是要擠壓房價泡沫，回歸真實價值，避免大起大落的震蕩，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。因此必須建立住房梯度供應(yīng)的長效機制，把購房需求控制在一定范圍內(nèi)，與住房的供給能力相適應(yīng)，在供求平衡的基礎(chǔ)上，才能促使房價穩(wěn)定。政府的調(diào)控思路在2007年有了標志性轉(zhuǎn)變，但是認識還不足，特別是基層部門，只是為了完成眼前保障性住房任務(wù)。

2.對房價“個性顯著”的特點認識不足，政策“一刀切”，缺乏彈性。住宅資產(chǎn)價格的地區(qū)差異性很大，各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度、收入水平以及供求狀況等多種因素不同，決定了房價水平也有很大差異；即使同一地區(qū)不同地段的房價也差別很大，例如城市中心區(qū)與邊緣區(qū)住房價格相差懸殊。同時，每宗房地產(chǎn)由于區(qū)位、房型、樓層、朝向和品質(zhì)的不同，都有不同的價格，基本上是一房一價，很難得出一個可控的平均價位。對房價的調(diào)控也應(yīng)該遵守這個規(guī)律，因地制定調(diào)控政策。

3.對住宅資產(chǎn)價格形成的復雜性認識不足，希望立竿見影。住宅價格的形成是多種因素綜合長期作用的結(jié)果，企求用一紙行政命令限價、壓價，立竿見影，是不切實際的。

4.受短期利益迷惑，實施力度不夠、執(zhí)行“短腿”。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對地區(qū)GDP增長和稅收增加舉足輕重，地方政府為追求政績和地方利益，不希望房價下跌，這種利益的博弈使中央的調(diào)控政策在具體貫徹實施中大打折扣。地方政府對宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力，使房價的調(diào)控效應(yīng)不能真正發(fā)揮。

基于以上分析，在以后的調(diào)控中要注意以下問題。首先，統(tǒng)一認識，推進調(diào)控。加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，關(guān)鍵問題還是如何進一步統(tǒng)一思想，提高認識，加大各級政府對國務(wù)院政策措施的認識和理解，加大貫徹落實政策的自覺性。其次，堅定綜合治理的調(diào)控方向。繼續(xù)堅定地從增加供給、抑制投資、打擊投機、加強金融監(jiān)管等方面穩(wěn)定房價，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。再次，盡快出臺各項政策的實施細則和配套措施，以使各項政策能真正發(fā)揮實效。最后，加大各項政策的執(zhí)行力度，保證各項措施能落到實處。落實中央調(diào)控政策，提高執(zhí)行力，需要從制度上規(guī)范地方政府的行為，切斷其與房地產(chǎn)業(yè)過于緊密的聯(lián)系；可以啟動行政問責制，通過追究相關(guān)人員的責任，來促進各項方針政策的落實。