淺談房地產企業現代財務管理下的資本運作

隨著房地產業市場日趨成熟以及資本市場發展的需要，資本運作正在成為解決資本需求方和資本供應方之間的紐帶。房地產業與其它行業存在著明顯的差異。主要體現在房地產企業對資本和資源管理要求高，同時容易受到市場競爭、國家宏觀調控、生產要素分配、資本周轉、客戶理性化程度提高、國際熱錢涌入等內外部因素的影響，我國房地產業正在經歷著一場大的變革。而資本運作是房地產企業發展的核心和關鍵。因此，在房地產產業的轉型發展中資本運作顯得十分重要。所謂資本運作就是通過根據市場競爭規律，引導企業資本合理流動，促使資本朝著可靠性高、獲利能力強、成長性好的方向流動，并以最低的成本短時間內實現企業增值。

一、房地產企業現代財務管理要求實現資本運營化管理

（1）現代財務管理與資本運作密不可分。現代財務管理與傳統財務管理相比管理技術水平高、管理模式新穎、管理經驗豐富、對資本管理要求高、科學嚴謹等顯著特點。而資本運作是房地產企業發展的重點，資本運營通過現代財務管理，實現企業的戰略投資規劃，科學分析預期收益和投資風險預測，結合管理上的先進以及技術的進步，對投資的可行性、風險狀況、環境情況、資金流動狀況、債務結構情況等建立起來協調、高效、便捷的聯運運營機制，充分掌握行業最新發展動態，及時識別風險狀況、充分挖掘出資本的潛在價值，從而產生巨大的資本效益。現代財務管理中引入資本運營化管理，為現代財務管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經營的核心和關鍵在于管理。正是經營和管理相互促進、相互制約的關系，才使資本運作呈現出可喜的成績。（2）現代財務管理模式有助于資本運作。隨著我國經濟發展和房地產業市場的不斷發展和成熟。房地產企業的資本運作日趨多元化和復雜化，同時由于市場競爭的加劇和國家房地產宏觀調控政策的影響，房地產企業生存壓力加大，為了最大限度地促使企業增值和效益增長，房地產企業必須完善現行的財務管理運行機制，建立現代化的財務管理模式。（3）現代財務管理下的資本運作實現了資源的優化配置。隨著房地產企業的發展壯大，企業的發展規模、發展層次、發展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運作可以有效調動企業的生產資源、管理資源、技術資源、人力資源等，而成熟的財務管理體系對資本有著較高的要求，房地產企業更高層次的發展正是要求對資本實現高效率的運作。而資本市場的發展要求房地產企業在成長和擴張、投資與融資、發展與生存等之間實現財務資源的優化配置，科學合理的財務管理在預測、分析決策、管理控制等方面通過利用先進的管理經驗和技術手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財務決策最優化，實現資源的優化配置。

二、房地產企業資本運營型管理的主要內容

（1）現代財務管理對資本運作提出了更高要求。房地產企業在通過在前期的分析、決策、思考、驗證等環節確定下來以后，就要開始資本運作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產企業開展資本運營型財務管理的前提和必要條件。對于資金的籌措，在現代財務管理中體現為以下幾點：一方面資本運營型財務管理重視對資金利用的科學性和效益性要求較高。房地產企業在籌措資金時，應當對籌措資金的進行充分評估。另一方面，還應當重視資本的結構。通過調整不同資金的占比，規避融資風險，使資本運營管理充分適應現代財務管理。（2）現代財務管理下的資本運作對信息化依賴性強。網絡是房地產企業加強內部控制，實現企業利潤增長的新亮點。與傳統財務管理相比，現代化財務管理通過利用信息技術實現資本運作的最佳化。資本運營型財務管理通過采用現代化信息技術手段和新的技術方法，實現財務管理的全面化和科學化，通過對預算實行全面控制，全面收集項目信息，及時調整投資計劃和方案，實現投資管理的科學化。（3）現代財務管理下的資本運作重視對無形資產的管理。無形資產是房地產企業實現經濟效益增長的重要經濟增長點和利益所在。傳統財務管理過分注重資本在財務管理中的流動，忽視了無形資產的價值，致使一些房地產企業在注重短期利益，不重視企業文化價值的體現，粗放式經營模式比較常見。企業標準化、精細化管理是房地產企業做大做強的必經之路，有助于在業界樹立品牌形象，促進房地產企業長遠發展。無形資產的價值對現代財務管理下的資本運作，即資本運營型財務管理有著緊密的聯系，是資本運營型財務管理的重點和關鍵點。

參 考 文 獻

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