論房地產建設項目的造價控制與管理

【摘 要】控制和管理好房地產建設項目的造價，有利于解決城市改造，有利于改善人民的居住條件和城市的整體發展。房地產開發企業逐步認識到了房地產建設項目造價控制和管理的重要性，已開始采取有效的管理措施、先進的管理模式、全程的造價控制，將房地產建設項目造價的發生控制在合理的范圍之內。本文首先分析了房地產建設項目工程造價控制與管理的內涵，然后分析了當前房地產工程建設造價中存在的問題及現狀，最后重點從房地產建設項目的設計、房地產建設項目的施工及房地產建設項目竣工結算等方面探討了切實可行的房地產建設項目的造價控制與管理對策。

【關鍵詞】房地產；建設項目；造價控制；管理對策

控制和管理好房地產建設項目的造價，有利于改善人民的居住條件和城市的整體發展。房地產開發企業逐步認識到了房地產建設項目造價控制和管理的重要性，開始采取有效的管理措施、先進的管理模式、全程的造價控制，將房地產建設項目造價的發生控制在合理的范圍之內。

一、房地產建設項目工程造價控制與管理的內涵分析

這里所指的建設項目工程造價控制與管理的基本內涵是在優化設計方案的基礎上，然后在施工的各個階段采取一定的措施和方法將建設項目工程造價的發生控制在一定的合理范圍之內。通常來說，房地產建設項目從籌建、建設到投入使用必須要經歷幾個非常重要的階段，即房地產建設項目的可行性研究階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工及驗收階段。因此，房地產建設項目工程造價的控制和管理就應該從這幾個方面入手：房地產建設項目的可行性研究階段要編制好投資估算；房地產建設項目設計階段要編制好概算；房地產建設項目的招投標階段要編制投標控制價、投標報價；房地產建設項目的施工階段要編制好施工預算。同時要充分考慮好設計中難以預計，但是在房地產建設項目實施階段的確又實際發生的工作內容和費用；房地產建設項目的竣工驗收階段要編制好竣工決算。

二、當前房地產工程建設造價中存在的問題及現狀

1.一般由于房地產建設項目中各個部門之間缺乏有效的溝通協調的原因，造成了很多房地產建設項目造價偏高。通常來說，房地產開發商都是將工作的重點和精力放在了房地產建設項目的施工階段中的施工了，而忽視了房地產建設項目設計階段和施工階段中的造價控制和管理問題。再加上各個項目聯系的部門又缺乏溝通協調機制，經常會造成房地產建設項目工程造價不必要的提高。并且，因設計、施工等各個方面的人員存在著互相不能協調一致工作的情況，導致了很多專業工種之間的互相矛盾，結果必然會導致施工過程中的合同變更或者施工的返工現象，房地產建設項目的造價自然就偏高了。

2.房地產開發商在房地產建設項目的成本控制和管理制度方面存在很多的缺陷，急需要完善優化。例如一些的房地產開發商對材料供貨商審查不嚴格，沒有嚴格規范的審批程序，對于施工過程中因為材料問題發生的爭執無法提出有依有據的補救對策，甚至有時不能對原材料的價格進行及時快捷的了解，這樣的管理制度必然導致房地產建設項目工程造價的混亂，提高房地產建設項目工程施工成本。

3.房地產開發項目工程造價的前期控制不到位，致使房地產建設項目“三超”現象頻發。房地產開發單位對于房地產建設項目的前期可行性研究和設計階段工作不夠重視，只是將工作的重點放到房地產建設項目的施工階段和項目的結算階段。在這樣的指導思想下，房地產開發項目的“三超”現象就成為了常態。

4.房地產工程項目在施工過程中對成本管理和控制不全面，不科學。房地產項目在施工中因為各種原因忽視了成本控制管理，對房地產建設項目施工中出現的各種問題沒有及時發現，造成了房地產建設項目施工過程中的大量的浪費，只有等待項目竣工驗收和結算的時候才發現結算超預算。之所以會出現這樣的問題，很多原因都是建設、施工單位自身造成的，他們有時會為了趕工期不惜以浪費成本為代價。而且，在建設項目的施工過程中，技術員同管理人員也缺乏溝通協調，這就使得房地產建設項目工程造價控制與工程施工各個環節之間不能相互配合，造成人為的浪費，導致項目建設的成本大幅度提高。

5.房地產建設項目財務管理不規范，財務管理和工程管理相互脫節。財務管理全面貫穿到房地產項目的始終，因此從這個角度上講，房地產項目的財務管理直接影響到房地產公司的投資收益和項目的成本控制效果。但是，在房地產項目建設和成本控制管理的實踐中，我們卻發現房地產建設項目工程管理和房地產的財務管理有相互脫節情況，房地產建設項目工程管理和財務管理兩條線各行其道。經常是工程項目管理者對工程建設非常熟悉，但是對于財務管理卻非常陌生，有時候無意間就給房地產建設項目增加了不必要的稅費，長期以來必然會造成房地產建設項目成本的提高。

三、房地產建設項目的造價控制與管理對策

1.做好房地產建設項目設計階段的造價控制與管理。從影響房地產建設項目投資的多個因素和階段分析來看，影響房地產建設項目投資最大的階段是房地產建設項目的決策階段和設計階段。在正確的投資決策下，如果對設計這個階段的成本控制得好，就抓住了房地產建設項目造價控制的核心。因此，一要認真執行房地產建設項目的設計招投標制度。通過設計招投標制度從眾多的企業中選出最優的，以保證房地產建設項目設計的合理性和準確性，有效避免因為設計問題出現的返工現象。另外，通過招投標還可以選擇出時尚可行的設計方案，避免因為房地產建設項目設計落后影響建成后的銷售問題，從而確保經濟效益的順利實現。二要堅決實行限額設計制度。房地產建設項目設計，不但會影響到建設費用的多少，同時還會影響到建設項目建成后的使用價值和經濟效益，所以開發商必須高度重視房地產建設項目設計，尤其是要嚴格執行限額設計，確保各個專業都能達到使用功能的前提下嚴格按照分配的限額進行設計，控制和管理好成本。三是要不厭其煩地加強房地產建設項目設計方案的會審。在建設項目的設計階段，如果能對設計中的不足進行提前修訂就不但可以做到花費最小，而且還可以收到最理想的效果。所以，最好是在房地產建設項目設計圖紙選定之后，多組織有關部門對房地產建設項目圖紙的合理性和施工的可行性進行分析論證，看是否做到了工程造價上的最經濟性。從而有效避免因房地產建設項目設計方面的缺陷給施工造成的不必要的損失和浪費。四是要對房地產建設項目設計的變更嚴格控制。在設計圖紙結束之后，經過嚴格的會審，如果發現有問題需要及時修訂，以提高設計質量，為以后施工的順利實施提供基礎。但是，在房地產建設項目設計圖紙變更修訂的時候，必須要嚴格控制，不可以輕易超過限額來修訂。

2.做好房地產建設項目招投標階段的造價控制與管理。

房地產建設項目工程的招投標通常包括四個方面：一是房地產建設項目設計；二是工程設備；三是材料采購；四是房地產建設項目施工。通過房地產建設項目工程的招投標，房地產開發商可以選擇到最佳的設計單位，最優秀的建設施工單位及最誠信可靠的材料供應商，這些都直接關系到建設工程項目的投資、質量和進度控制。因此，房地產企業要在公平、公開和公正的原則上，做好招投標文件的編制和控制，杜絕不正當的招投標現象。另外，要做好房地產建設項目合同的管理，要按照合同的相關規定，對合同中所涉及到的各種項目都要進行明確的規定，發現合同簽訂中的不夠明確和具體的內容要通過積極的協商解決，盡力避免不必要的經濟糾紛。

3.做好房地產建設項目施工管理階段的造價控制與管

理。房地產建設項目成本控制管理實踐中，可以說對房地產建設項目施工階段的控制和管理是非常有效的。因此，一要嚴格控制好房地產建設項目合同的變更問題，減少經濟賠償事件的發生。房地產企業在項目成本造價控制方面一定要高度重視，要做到對房地產建設項目施工過程的動態監控和全程監控，尤其是要對工程施工過程中的各種變更嚴格控制，同時要采取一切有效措施來減少因為房地產建設項目合同變更造成的各種經濟損失。在房地產建設項目合同中必須要對材料結算及設備結算方式等有明確的規定，要對采購情況及各種發票形式有明確的要求。二是要建立科學有效的監督機制，按照一定的規則施工，徹底從源頭上加強管理，從而使得建設項目中的各項工作能有序化和規范化，同時要將各種責任落實到人，做到職責分明。三是要積極從技術措施更新的層面來提高勞動生產率，縮短勞動工作時間，節省開支。技術層面的革新可以體現在新材料的應用方面，新工藝的實施方面，新辦法的應用等。四是要不斷加強和完善現場簽證的管理。房地產建設項目現場簽證管理主要包括兩個方面，首先是現場簽證的辦理，其次是現場簽證的審查。在房地產建設項目施工過程中如果發生現場簽證，我們必須要做到先算賬，然后再實施。并且要在辦理每一簽證之前都要對工程量及造價進行重新的分析論證，做到工程造價的事前控制。另外，對于房地產項目工程人員還必須要親自深入現場，要對簽證材料進行真實性的論證，要對施工方案進行合理性和科學性的論證，然后再決定是否實施。五是要在房地產建設項目施工過程中認真把好建筑工程材料價格關和建筑設備價格關。因為建筑工程施工的過程就是建筑產品的形成過程，這個過程是非常復雜的，時間也是非常長的，對其產生的影響因素也是非常多的，并且建筑材料價格波動幅度也比較大，這些都會直接影響到整體的工程造價問題。因此，在建筑工程項目施工階段要對工程材料的價格及設備的價格控制好，并且認真做好施工記錄，建設單位完全可以根據材料價格的變動要求施工單位選擇使用更為物美價廉的材料，以達到降低工程造價，但是同時又不影響工程質量的目的。

4.做好房地產建設項目工程竣工結算階段的造價控制與管理。房地產建設項目成本控制的最后一個階段是房地產建設項目的竣工結算階段。一般來說，要嚴格按照房地產建設項目有關合同的內容，然后根據竣工圖結合隱蔽簽證及現場簽證等進行審核計算。管理人員必須要嚴格按照國家和地方相關的法律和法規嚴格審查項目的款項，審核的重點是看是否按照圖紙的要求和合同的規定全部完成了工作，是否有多余的工程，是否有多算工程量，看是否有不切實際的簽證等。在房地產建設項目竣工結算時一定要認真，要有耐心，工作要細致，以便使得審核能盡力真實體現房地產建設項目工程的實際造價。

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