土地價格變化對房地產價格地區差異的影響

摘要：利用2002—2010年間的東中西部六個省市地區的數據對中國土地轉讓價格與房價的關系進行了實證研究。研究結果表明，在中國目前的土地政策作用下，中國土地轉讓價格對房價的影響顯著。對于政府制定正確的財政政策和房地產業政策具有積極的參考意義。

關鍵詞：土地轉讓價格；房地產價格；土地政策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）33-0167-02

隨著房地產業地位的提升，房地產價格特別是住房價格波動對于宏觀經濟的影響與日俱增，使得社會各界越來越關注土地供給在房地產市場運行過程中的作用，對當前城市經營性土地供應制度產生了各種質疑。

一、文獻綜述

國外學者在該問題上，特別關注土地供給約束與地價、住宅價格之間關系。Tsoukis和Alyousha（1998）運用歐拉方程論證了在完全競爭的市場中住宅價格、土地價格與實際利率之間存在長期關系，但在利用英格蘭和威爾士的數據進行檢驗時，卻拒絕了三者的協整關系，說明土地利用效率與土地價格、住宅價格有直接關系。Kauko （2003）認為土地政策與土地市場完善有直接關系，同時住宅價格和住宅質量也與土地政策有關，當總的土地沒有出現限量供給時，土地規劃等政策將對住宅價格產生深刻影響。中國一些學者和官員對該問題也做了大量研究。面對各年各地區房地產價格持續上漲，建設部政策研究中心認為國有土地“招、拍、掛制度”存在明顯的缺陷，即短期內容易推動地價上漲。與上述觀點不同，劉琳、劉洪玉（2003）認為從需求的角度來看，房價上漲導致了土地轉讓價格的提高。

二、實證分析

（一）數據來源

考慮到指標的可得性，本文實證分析所用的的數據取自于2002—2010年的《中國統計年鑒》和中國經濟統計數據庫。本文的主要選擇六個代表性地區作為研究對象，分別為東部的北京和江蘇，中部的山西和湖北，西部的重慶和甘肅，被解釋變量y為商品房當年平均銷售價格，解釋變量為企業購置土地價格x1，地方財政收入x2和國內生產總值x3。本文利用面板數據模型，通過對面板數據的單位根檢驗和協整檢驗來分析房地產價格與土地轉讓價格之間的長期關系，并在此基礎上對該模型進行回歸分析。

（二）模型設定和基本檢驗

1.單位根檢驗。為使模型回歸能夠順利進行，首先分別對各因素進行平整性檢驗。四者均在二階差分的情況下通過了平整性檢驗，展示其中一個結果（見表1）：

其他三個變量同樣在二階差分的情況下，通過了平穩性檢驗。

2.協整性檢驗。在通過平整性檢驗之后，為獲得解釋變量與被解釋變量之間的相協性，進行協整性檢驗。由于本文中兩個變量之間是同階平整，因此，用兩者的一階差分進行協整性檢驗。由于初始的顯著性水平為5%，8個統計量中有3個沒有通過prob檢驗，結果還是能夠接受，可以認為本文中的模型通過了協整性檢驗。

（三）根據回歸模型進行回歸

三、基本結論和政策建議

1.增強土地儲備透明度，明確未來城市拓展的區域與空間，穩定土地供給預期。公開政府土地儲備計劃，一方面有利于對地方政府土地儲備行為形成約束，另一方面有利于企業與消費者土地供給預期的連續性。

2.豐富土地供給渠道，形成城鄉統一的土地市場。從土地資源配置體制市場化改革的既有效果來看，開辟并規范管理集體建設用地使用市場有利于提升土地利用效率并顯化其價值，是土地資源配置體制市場化改革的必由之路。

參考文獻：

[1] Tsoukis C，Ahmed A.Ricardian Causal Ordering and the Relation between House and Land Prices： Evidence from England[J].App liedEconomic Letters，1998，5：325-328.

[3] Kauko T.The Importance of the Context and the Level of Analysis： Authorps Respones [J].Housing，Theory and Society，2003，（20）：134-136.

[4] 梁云芳，高鐵梅.中國房地產價格波動區域差異的實證分析[J].經濟研究，2007，（8）：133-142.

[5] 劉琳，劉洪玉.地價與房價關系的經濟學分析[J].數量經濟技術經濟研究，2003，（7）：27-30.

[6] 張娟鋒，虞曉芬.土地資源配置體制與供給模式對房地產市場影響的路徑分析[J].中國軟科學，2011，（5）.

[責任編輯 吳 迪]