可累計租賃協議

趙普森　宋　岱

摘要:可累計租賃協議是在租賃協議基礎上的一種金融創新,其本質可以看做一種在貸款基礎上的買方信用延伸。特別在房地產市場這類買賣雙方極度缺乏信任的市場出現供求矛盾時,引入可累計租賃協議可以使市場資源配置趨于合理。

關鍵詞:廉租房;可累計租賃協議;房地產市場

中圖分類號:F832.49文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)20-0190-02

一、市場的非均衡狀態

薩伊認為,“供給可以為自己創造需求”,有價值的商品永遠不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產市場遇到了自己的勁敵。“如托拉斯般共享著高昂的壟斷利潤,在遠高于成本的價位上蠶食著消費者手中的養命錢。”絕大多數中低收入的買房者會如是想。但是,“以中國房地產價格的上漲趨勢而言,2009年的房價明顯被低估,如果考慮到危機中居民對財富的保值要求,房價肯定會大幅上揚。”這可能是大多數房地產商看到的問題。總而言之,自次貸危機以來,我國大部分城市的房地產市場均呈現出疲軟態勢,即正處于一種因為信任缺失而導致的資源配置失靈狀態。這種疲軟分別表現在市場的供給和需求兩個層面。在供給層面,房地產廠商試圖延續前幾年一直持續著的價格上漲趨勢,并因此將價格定在一個高于市場均衡點的位置;而需求層面,因為對未來不確定性因素的預期增加,消費者對市場價格的定位遠低于原市場形成的均衡價格。可以說,當前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。

從市場價格走勢來看,自去年以來延續的次貸危機的影響在今年2、3月份達到了頂峰,隨著危機能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產市場在4、5月份出現了回暖的跡象。可以預見,在未來6、7、8三個月里,房地產價格的報復性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀的大蕭條,美國經濟亦出現過這種因為經濟自動回歸而導致的經濟回暖現象,但是長期以來,因為經濟不平衡導致的實體經濟的衰退必將拖累經濟走向虛假繁榮,一旦無法在8月之后控制實體經濟與虛擬經濟的相對規模,則在未來受到考驗的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機將會取代短期經濟回暖帶來的效應,經濟體系將會受到危機余波的重創。因此,積極把握住目前6、7、8三個月的市場緩沖期,做好應對新一輪經濟危機浪潮的工作是現在最應該考慮的問題。

怎樣解決房地產市場買賣雙方的信任危機呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費者相信市場價格是經過有效競爭后的合理價格。為此,經濟學家提出廉租房的概念,但在消費者看來,租賃協議是一種一次性協議,其消費結果在租賃期滿后便消失,而大多數中國消費者把房屋的購買看做一種穩定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數思考廉租房政策的經濟學家面對的現實問題。

顯然,如果把消費者的保障性需求和廉租房政策聯系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產商具有等價市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現了這樣的競爭者,消費者才會預期市場產生了有效競爭,也才會使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因為超額利潤導致資源配置失效,那么加入競爭者帶來的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之

后,對于市場的所有主體總是一個利好。

二、可累計租賃協議

如何建立起租賃協議與消費者生活保障需求之間的聯系?在這里,我們第一次提出了“可累計租賃協議”的概念。所謂可累計租賃協議是一種金融創新的手段,是一種可以連帶影響市場供給、需求和政府三重主體的金融創新:即政府擁有用作廉租房政策的安居工程的全部產權,消費者如果需要使用房地產,則可以通過租賃政府手中的廉租房來實現。在可累計租賃協議中,消費者的租賃行為具有個人信用基礎上的累加性。也就是說,當消費者累積租賃達到一定數額時,政府可以根據消費者已經實現的租賃數額將特定的廉租房以已實現租賃總額加以置換。換言之,和普通貸款相類似,當消費者支付足夠多的資金時,便可以獲得特定房產的所有權。實施細則如下:

1.可累計租賃協議規定,消費者按照市場價格P租賃政府的廉租房,其租賃費用按照當期銀行貸款利率R反計提房屋價值準備金。因為房地產租賃價格表現為兩個部分,房屋折舊D和當期租賃的利潤Y。這兩個價值之和即是租賃市場價格P=D+Y。對于銀行貸款而言,貸款本金的價值應該等于各期房屋折舊價值之和,而利息總和則與房屋租賃的利潤總和是相等的。這就意味著,在排除了銀行利率因素的干擾后,當期租賃行為只要能夠抵償房屋折舊行為和未來對新房產的再生產計提,則租賃價格就是合理的。為了保證未來風險發生時國家財產的穩定,國家可以規定一個略高于市場租賃價格的價格水平,在這個略高的價格上,按照銀行當期貸款利率,計提相關費用,而余額則作為消費者累積的消費基金被積累下來。實際消費基金累積為:F=0。當時,即是表明消費者累積的租賃消費已經足夠其購買一棟屬于自己的房屋的產權,是否行使這個權利,全在于消費者個人的理性選擇與國家政策的引導。

2.可累計租賃協議代表著一種消費者信用的延伸,當消費者進行房屋租賃消費時,其消費行為實質上實現了對房屋固定資產價值的折舊性補償。特定消費者基金累積到一定程度時,他就可以憑借當前累積的房地產消費基金置換政府手中的房產。

3.政府把廉租房按照市場價值作價,一旦消費者基金達到政府廉租房的市場價值時,就可以憑借手中的基金置換政府的房地產。

4.為了保證消費者基金的建立,消費者進行住房消費時,應采用實名制。在唯一身份的基礎上,其消費具有可加性。這種基金也是對消費者使用實名制度的一種激勵。但是,真正保證消費者實現消費激勵的卻是國家信用。國家通過持有廉租房的行為,將國家信用注入房地產市場,這種信用由消費者長期的租賃性消費逐漸抵補。當消費者完成租賃基金與房地產所有權的交換后,國家收回了自己的國家信用,而消費者則實現了和銀行貸款相類似的實質性房屋購買行為。

5.考慮到消費者的遺產和贈予權利,消費基金的轉贈予將會被收取一定的稅率,國家可以通過調節稅率的高低來決定基金資產的流動性價值。

可累計租賃協議的作用和銀行貸款相類似,但卻具有超越貸款的優越性。普通的貸款性房屋交易,其交易標的的所有權在交易發生之時就已經得到轉移,換言之,消費者在交易發生之后,成為房屋所有權的擁有者,但卻要承擔因此而帶來的一切風險。例如,當消費者完成和銀行的貸款交割行為后,一旦因為房地產商違約,消費者將會面臨既得不到房屋,又將背負銀行貸款的尷尬局面。出于對企業的保護,房地產商可以通過破產行為逃避無限風險的壓力,但是一旦與消費者的交易協議發生,則房地產商的風險天然會轉嫁給無辜的消費者。顯然,可累計租賃協議對于這種風險是有規避作用的。因為實質的所有權在消費者尚處于租賃階段時,依然屬于國家,只有消費者愿意以自己累積的租賃結果來兌換國家手中的安居房產時,實質的產權轉移才會發生,這樣就避免了在購買關系消費者身家的房產后,消費者依然面臨不確定性風險的可能。

可累計租賃協議在博弈上對厭風險主義者有著天然的親和力,即使政府將可累計租賃合同的總價值定在略高于銀行同期房地產按揭的總價值,在消費者看來,這依然是一種可以被接受的結果。因為這種協議相當于消費者將一部分所有權轉移帶來的風險讓渡給政府,所以在精算層面完全可以規定一個略高于市場租賃的價格。

三、問題的補充

作為一種金融創新方式,“可累計租賃協議”的提出針對的是中國的房地產市場的資源配置失靈狀態,作為制度經濟學分析方法的一種嘗試,我們還需要給出這種金融創新方式在執行之后的經濟效果。

1.作為貨幣創造的結果。任何一種和貸款相似的金融創新都具有貨幣創造的結果。在“可累計租賃協議”中,政府相當于將房地產這種資產以信用的方式提前交付消費者消費,消費者之所以能夠消費是因為其個人信用與國家信用掛鉤。如果在過程中消費者死亡,則國家可以收回賦予消費者的信用,沒有損失。一旦消費者堅持支付租賃,并在最后完成了租賃協議,則他可以在交易完成后獲得房屋的產權。而這種房屋產權的獲得相對國家而言則是一種信用的釋放。從理論上講,當我們認可貸款協議時,市場同樣可以認可“可累計租賃協議”這種與之同構的經濟創新。

2.作為替代品競爭的結果。一旦租賃協議可以與消費者的保障性需求掛鉤,則房屋租賃行為將會成為與房屋買賣活動一樣有效的經濟活動。一部分消費者會放棄通過貸款購房的努力,轉而租賃國家提供的廉租房。而且,這種競爭性的市場信息會糾正廉租房的幾大弱點:“房屋質量差,地理位置不方便,結構與樣式不新穎,缺乏變化的美感……”,在這種批評中,具有同樣缺點的房地產商會被市場自動清除出局。同時,在較多房地產商面臨壓力增加自己房屋質量與地段的競爭力時,一部分投資者會將資金投入了與政府同樣的投資領域,這種超越銀行信用的投資方式對投資者的風險甚至小于貸款的風險,穩定的或不穩定的消費都可以帶來收入,只要前期擁有了房產的產權,于是更多具有市場競爭力的特種租賃公司也會進入房地產市場。這樣,在市場的作用下,短期的租賃行為與長期的投資行為發生著激烈的競爭,兩者在金融市場最后的均衡點決定了短期與長期價格的平衡。

3.初始路徑依賴問題。如果沒有國家信用的介入,“可累計租賃協議”這種金融創新活動無論如何也不會發生,因為對于賣方而言,這種協議顯然不是他們的博弈均衡點,在賣方的邏輯下,對消費者額外的信用補貼是一種不能帶來利潤的經濟行為,也因此,“可累計租賃協議”天然就帶有一種政策引導的味道。

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[責任編輯 王 莉]