基于VAR模型的房價與地價關系的實證研究

摘 要：中國房地產市場價格非理性攀升現象引發了關于高地價與高房價孰因孰果關系的爭論。針對這一問題，對基于中國2000—2010年房價與地價的季度數據建立VAR模型，使用脈沖響應函數和方差分解技術進行實證分析，發現房價與地價間存在正向的相互影響，短期內房價沖擊對地價的影響速度及程度均大于地價沖擊的反作用。因此，短期內調整住房供應結構以達到房價維穩是關鍵，而長期只有增加土地供給，打消供求雙方關于房價上漲的預期，才能最終使過高的房價與地價回歸理性。

關鍵詞：房價；地價；VAR模型

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）07-0120-03

房價問題是關系經濟增長、國家穩定與人民生活水平的重大問題。近年來，過高的房價已大大超出了普通居民的支付能力，房地產泡沫逐漸顯現。為了遏制房價過快上漲，從2005年的國八條到2010年的新國十條，國家除了運用貨幣政策和財政政策等傳統的宏觀調控手段外，又先后采用了土地、金融、稅收等多種方式加以調控。在經歷了2010年“史上最嚴厲”的樓市調控政策之后，頻頻刷新的地王記錄以及仍處高位的房價再一次引起人們的思考：究竟是房價推高了地價，還是高地價導致了高房價？

一、房價與地價關系研究文獻綜述

國內外學者關于房價與地價關系的研究主要分為三類：一是以“成本推進說”為基礎認為地價決定房價。Peng和waehterl（1994）利用香港1965—1990年數據得出土地供給不足導致地價和房價上漲的結論。楊慎（2003）、包宗華（2004）認為由土地招拍掛帶來的地價成本上升推動房價的飛漲。二是以“需求拉動說”為基礎認為房價決定地價，認為由房價上漲產生的引致需求導致地價上漲。O’Sullivan（2002）認為地價是房價的結果而不是原因；劉潤秋與蔣永穆（2005）認為地價是由當前房價及開發商對未來房價的預期決定的，房價決定于市場需求而不是成本；負小蘇（2006）同樣認為影響房價最重要的因素是房產市場的供求關系而非地價。三是“互為因果說”。近年來，國內多數學者通過實證研究認為根據長短期的不同，房價與地價之間存在較為復雜的因果關系。宋勃等（2009）認為短期內地價對房價沒有影響，而房價是地價的原因；長期內房價和地價存在雙向因果關系；王岳龍，張瑜（2010）指出無論是長期還是短期，房價都是地價的原因，而地價只是房價的長期granger原因。劉麗（2009）則認為長期內房價與地價互相影響、互為因果，短期內房價影響地價。

總的來說，大多數學者都是基于granger因果關系模型研究房價與地價之間的關系問題，且得出的結論存在顯著差異。同時，由于中國房價漲勢強勁，且近兩年來房價調控政策頻出，這使得大多數以2008年以前的數據為樣本的研究對新形勢下二者之間關系的解釋力不足。因此，本文擬以2000—2010年季度數據為樣本，通過建立VAR模型，綜合運用脈沖響應函數和方差分解技術探尋房價與地價之間的關系，籍此對近年來中國房地產市場價格的非理性高漲現象進行分析。

二、實證研究

1.指標選取與數據處理。本研究分別選取房屋銷售價格指數（HP）與土地交易價格指數（LP）作為研究房價與地價關系的指標，根據國家統計局各季度數據與月度數據資料，截取2000年第一季度至2010年第四季度的數據為樣本整理所得。由于房屋銷售價格指數與土地交易價格指數指標分別為同比和環比數據，無法直接進行比較，因此均轉換為以1999年第一季度為基期的定基數據加以比較。

2.單位根檢驗。本文用ADF單位根檢驗的方法來對HP、LP樣本數據的時間序列進行平穩性檢驗，檢驗結果（如下頁表1所示）。

由單位根檢驗結果可知，HP與LP指標的ADF值均大于臨界值，P值大于0.05，為非平穩的時間序列。其一階差分△HP與△LP的ADF值均小于臨界值，P值小于0.05，為平衡的時間序列，因此，HP、LP序列均具有一階單整性，均服從I（1）過程。

3.協整檢驗。盡管HP、LP序列非平穩，但兩序列為同階單整序列，可進行協整檢驗。根據Johanson協整檢驗結果進行分析，可得出（見表2）：

跡統計量檢驗結果顯示：跡統計量20.74大于臨界值20.26，由此拒絕a=0的原假設； 跡統計量4.44臨界值9.16，接受0

4.VAR建模。由于HP、LP序列存在協整關系，可構建相應的VAR模型。模型主要依據AIC準則，綜合考慮AR根

R2=0.9810

5.脈沖響應模型。根據所建立的VAR（1）模型，分別給房價、地價一個正的標準差大小的沖擊，得到關于房價和地價的脈沖響應函數圖。在圖1a至圖1d中，橫軸表示沖擊作用的滯后期間數（單位：季度），縱軸表示房價或地價，實線表示脈沖響應函數，代表了房價或地價對于沖擊的反應，虛線表示正負兩倍標準差的偏離。

其中，圖1a反映房價新息沖擊引起其自身波動的脈沖響應函數。當本期給房價一個正沖擊后，房價迅速漲至最高點，漲幅3.5%，之后小幅回落至第6期的2.8%左右，之后總體趨于穩定。長期來看，房價新息沖擊對其自身的影響穩定在3%的水平，說明房價近年來存在自我推動的上漲趨勢。上頁圖1b反映地價新息沖擊引起房價波動的反應。對于地價的正沖擊，房價有較明顯的正向反應過程，從初期逐步上漲至8期以后達到穩定狀態，影響達2%左右，這表明地價變動對房價的沖擊影響具有長期性。

上頁圖1c反映房價沖擊引起地價波動的脈沖響應函數。對于房價新息的正沖擊，地價反應迅速且幅度較大，初期立即上漲2.8%，之后一直保持上漲趨勢，穩定后其影響程度達5%，也就是說，房價新息沖擊對地價的影響長期存在并平緩上升。上頁圖1d反映地價新息沖擊引起其自身波動的脈沖響應函數。地價一個標準差的新息沖擊立刻引起地價上漲，漲幅約5%，之后小幅回落至第7期趨于穩定，長期影響約保持在5%的水平。地價新息沖擊對其自身波動的影響具有長期性。

整體來看，房價與地價對來自對方增量沖擊的反應均為正向且作用時間持久，說明二者存在長期互動機制。而且由房價或地價上漲本身帶來的慣性上漲現象仍長期存在；地價對房價變動沖擊的反應要快于房價對地價變動沖擊的反應，而且短期內房價變動對地價的影響程度大于地價變動對房價的影響程度。

6.方差分解。利用方差分解方法可分析房價與地價新息沖擊對二者價格變動的貢獻程度。從圖2a房價的方差分解圖可以看出：房價變動受其自身沖擊的影響與滯后期長短高度相關，隨滯后期延長而減弱，影響程度由初期的100%降至穩定期的70%；同時，房價變動受地價變動沖擊的影響逐漸增強，地價變動沖擊貢獻度在20期時較穩定的達到30%左右。從圖2b地價的方差分解圖可以看出：地價變動受其自身沖擊的影響與滯后期長短高度相關，隨滯后期延長而減弱，影響程度由初期的80%降至穩定期的45%；而地價變動受房價變動沖擊的影響逐漸增強，地價變動沖擊貢獻度在20期時較穩定的達到55%左右。約13期時房價、地價變動沖擊對地價變動的貢獻度相當，各占50%。

三、結論及政策建議

通過對基于房價和地價關系的VAR模型的分析，結合脈沖響應函數及方差分解技術可得出如下結論：房價與地價具有長期均衡關系；二者間的相互影響都是正向的，特別是短期內房價沖擊對地價的影響速度及程度均大于地價沖擊對房價的反作用。實證結果表明“需求拉動說”是當前特別是短期內解釋高房價與高地價成因的主要依據，而房地產開發商所堅持的“成本推進說”并不具有對現實的解釋力。這說明中國近十年來房價地價高漲的主要原因仍在于不平衡的房地產市場供求關系的影響：由對住房過度的剛性需求或投資投機需求導致房價上升，而房價一旦出現變動，開發商對未來房地產市場的預期也會隨之改變，引起土地需求變化，從而通過引致需求拉動地價上漲；雖然長期中地價仍是房價的一個影響因素，但相比開發商的利潤，其在房地產價格構成中所占比重并不大。另外，研究表明由房價或地價上漲本身帶來的慣性上漲現象仍存在，這說明預期因素在房價、地價的決定方面也存在重要影響，而這種影響會形成自我推動的惡性循環使得價格形成持續上漲態勢。

因此，要維持房地產價格的穩定，短期內可通過穩定住房供應來防止房價大起大落；長期內既應增加土地的穩定供給，又要加強住房改革，逐步打消供求雙方對于房價上漲的預期，才能最終遏制房價的過度上漲。相應的政策建議：（1）從根本上講，應增加土地供給滿足剛性需求。其中完善土地儲備制度、切實解決地方政府土地財政問題是關鍵；同時應改革目前的“招拍掛”制度為“招投標”制度，綜合考慮土地價格和開發商的后期運作能力來決定中標者（王岳龍等，2010），緩解地價飚升的問題。（2）加強住宅建設，合理調整住房結構，緩解房地產市場的供求矛盾。一方面，應穩定中低價位普通商品住房供應；另一方面，在經濟適用房、限價房、廉租房建設方面應增加政府支持力度，增加房源，切實保證低收入家庭的住房需求，扭轉供不應求的緊張局勢。（3）通過稅收、信貸等宏觀調控手段，合理引導住房供給與消費，抑制投資投機性購房需求；并加強房地產市場監管，嚴格房地產企業市場準入，依法查處哄抬房價、捂盤惜售以及炒地等擾亂市場秩序的行為。（4）打消房地產市場價格上漲的預期。應設置專門機構負責調查房地產開發成本、監測房價、公布房價信息等，提高房地產市場價格的透明度，從而通過穩定消費者的心理預期穩定房價。當然，相關調控政策還應保持連續性和穩定性，因為只有這樣才能使消費者真正打消房價進一步上漲的預期，從而打破房價與地價自我推動與相互聯動上漲的惡性循環方式，確保地價與房價的穩定，使房地產市場能夠得以平穩健康地發展。

參考文獻：

[1] 劉麗.房價與地價關系實證研究——基于中國1999—2008 年的經驗證據[J].價格理論與實踐，2009，(4).

[2] 王岳龍，張瑜.房價與地價之爭的理性思考[J].財貿研究，2010，(2).

[責任編輯 吳明宇]