基于VAR模型的房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

摘 要：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格非理性攀升現(xiàn)象引發(fā)了關(guān)于高地價(jià)與高房?jī)r(jià)孰因孰果關(guān)系的爭(zhēng)論。針對(duì)這一問題，對(duì)基于中國(guó)2000—2010年房?jī)r(jià)與地價(jià)的季度數(shù)據(jù)建立VAR模型，使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與地價(jià)間存在正向的相互影響，短期內(nèi)房?jī)r(jià)沖擊對(duì)地價(jià)的影響速度及程度均大于地價(jià)沖擊的反作用。因此，短期內(nèi)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以達(dá)到房?jī)r(jià)維穩(wěn)是關(guān)鍵，而長(zhǎng)期只有增加土地供給，打消供求雙方關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，才能最終使過(guò)高的房?jī)r(jià)與地價(jià)回歸理性。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；地價(jià)；VAR模型

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）07-0120-03

房?jī)r(jià)問題是關(guān)系經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、國(guó)家穩(wěn)定與人民生活水平的重大問題。近年來(lái)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已大大超出了普通居民的支付能力，房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從2005年的國(guó)八條到2010年的新國(guó)十條，國(guó)家除了運(yùn)用貨幣政策和財(cái)政政策等傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控手段外，又先后采用了土地、金融、稅收等多種方式加以調(diào)控。在經(jīng)歷了2010年“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策之后，頻頻刷新的地王記錄以及仍處高位的房?jī)r(jià)再一次引起人們的思考：究竟是房?jī)r(jià)推高了地價(jià)，還是高地價(jià)導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)？

一、房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究主要分為三類：一是以“成本推進(jìn)說(shuō)”為基礎(chǔ)認(rèn)為地價(jià)決定房?jī)r(jià)。Peng和waehterl（1994）利用香港1965—1990年數(shù)據(jù)得出土地供給不足導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論。楊慎（2003）、包宗華（2004）認(rèn)為由土地招拍掛帶來(lái)的地價(jià)成本上升推動(dòng)房?jī)r(jià)的飛漲。二是以“需求拉動(dòng)說(shuō)”為基礎(chǔ)認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)，認(rèn)為由房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的引致需求導(dǎo)致地價(jià)上漲。O’Sullivan（2002）認(rèn)為地價(jià)是房?jī)r(jià)的結(jié)果而不是原因；劉潤(rùn)秋與蔣永穆（2005）認(rèn)為地價(jià)是由當(dāng)前房?jī)r(jià)及開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期決定的，房?jī)r(jià)決定于市場(chǎng)需求而不是成本；負(fù)小蘇（2006）同樣認(rèn)為影響房?jī)r(jià)最重要的因素是房產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系而非地價(jià)。三是“互為因果說(shuō)”。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)多數(shù)學(xué)者通過(guò)實(shí)證研究認(rèn)為根據(jù)長(zhǎng)短期的不同，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在較為復(fù)雜的因果關(guān)系。宋勃等（2009）認(rèn)為短期內(nèi)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)沒有影響，而房?jī)r(jià)是地價(jià)的原因；長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)和地價(jià)存在雙向因果關(guān)系；王岳龍，張瑜（2010）指出無(wú)論是長(zhǎng)期還是短期，房?jī)r(jià)都是地價(jià)的原因，而地價(jià)只是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期granger原因。劉麗（2009）則認(rèn)為長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)互相影響、互為因果，短期內(nèi)房?jī)r(jià)影響地價(jià)。

總的來(lái)說(shuō)，大多數(shù)學(xué)者都是基于granger因果關(guān)系模型研究房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系問題，且得出的結(jié)論存在顯著差異。同時(shí)，由于中國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁，且近兩年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策頻出，這使得大多數(shù)以2008年以前的數(shù)據(jù)為樣本的研究對(duì)新形勢(shì)下二者之間關(guān)系的解釋力不足。因此，本文擬以2000—2010年季度數(shù)據(jù)為樣本，通過(guò)建立VAR模型，綜合運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)探尋房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，籍此對(duì)近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非理性高漲現(xiàn)象進(jìn)行分析。

二、實(shí)證研究

1.指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)處理。本研究分別選取房屋銷售價(jià)格指數(shù)（HP）與土地交易價(jià)格指數(shù)（LP）作為研究房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的指標(biāo)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各季度數(shù)據(jù)與月度數(shù)據(jù)資料，截取2000年第一季度至2010年第四季度的數(shù)據(jù)為樣本整理所得。由于房屋銷售價(jià)格指數(shù)與土地交易價(jià)格指數(shù)指標(biāo)分別為同比和環(huán)比數(shù)據(jù)，無(wú)法直接進(jìn)行比較，因此均轉(zhuǎn)換為以1999年第一季度為基期的定基數(shù)據(jù)加以比較。

2.單位根檢驗(yàn)。本文用ADF單位根檢驗(yàn)的方法來(lái)對(duì)HP、LP樣本數(shù)據(jù)的時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果（如下頁(yè)表1所示）。

由單位根檢驗(yàn)結(jié)果可知，HP與LP指標(biāo)的ADF值均大于臨界值，P值大于0.05，為非平穩(wěn)的時(shí)間序列。其一階差分△HP與△LP的ADF值均小于臨界值，P值小于0.05，為平衡的時(shí)間序列，因此，HP、LP序列均具有一階單整性，均服從I（1）過(guò)程。

3.協(xié)整檢驗(yàn)。盡管HP、LP序列非平穩(wěn)，但兩序列為同階單整序列，可進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。根據(jù)Johanson協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行分析，可得出（見表2）：

跡統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果顯示：跡統(tǒng)計(jì)量20.74大于臨界值20.26，由此拒絕a=0的原假設(shè)； 跡統(tǒng)計(jì)量4.44臨界值9.16，接受0

4.VAR建模。由于HP、LP序列存在協(xié)整關(guān)系，可構(gòu)建相應(yīng)的VAR模型。模型主要依據(jù)AIC準(zhǔn)則，綜合考慮AR根

R2=0.9810

5.脈沖響應(yīng)模型。根據(jù)所建立的VAR（1）模型，分別給房?jī)r(jià)、地價(jià)一個(gè)正的標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊，得到關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。在圖1a至圖1d中，橫軸表示沖擊作用的滯后期間數(shù)（單位：季度），縱軸表示房?jī)r(jià)或地價(jià)，實(shí)線表示脈沖響應(yīng)函數(shù)，代表了房?jī)r(jià)或地價(jià)對(duì)于沖擊的反應(yīng)，虛線表示正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的偏離。

其中，圖1a反映房?jī)r(jià)新息沖擊引起其自身波動(dòng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)。當(dāng)本期給房?jī)r(jià)一個(gè)正沖擊后，房?jī)r(jià)迅速漲至最高點(diǎn)，漲幅3.5%，之后小幅回落至第6期的2.8%左右，之后總體趨于穩(wěn)定。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)新息沖擊對(duì)其自身的影響穩(wěn)定在3%的水平，說(shuō)明房?jī)r(jià)近年來(lái)存在自我推動(dòng)的上漲趨勢(shì)。上頁(yè)圖1b反映地價(jià)新息沖擊引起房?jī)r(jià)波動(dòng)的反應(yīng)。對(duì)于地價(jià)的正沖擊，房?jī)r(jià)有較明顯的正向反應(yīng)過(guò)程，從初期逐步上漲至8期以后達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，影響達(dá)2%左右，這表明地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊影響具有長(zhǎng)期性。

上頁(yè)圖1c反映房?jī)r(jià)沖擊引起地價(jià)波動(dòng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)。對(duì)于房?jī)r(jià)新息的正沖擊，地價(jià)反應(yīng)迅速且幅度較大，初期立即上漲2.8%，之后一直保持上漲趨勢(shì)，穩(wěn)定后其影響程度達(dá)5%，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)新息沖擊對(duì)地價(jià)的影響長(zhǎng)期存在并平緩上升。上頁(yè)圖1d反映地價(jià)新息沖擊引起其自身波動(dòng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)。地價(jià)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的新息沖擊立刻引起地價(jià)上漲，漲幅約5%，之后小幅回落至第7期趨于穩(wěn)定，長(zhǎng)期影響約保持在5%的水平。地價(jià)新息沖擊對(duì)其自身波動(dòng)的影響具有長(zhǎng)期性。

整體來(lái)看，房?jī)r(jià)與地價(jià)對(duì)來(lái)自對(duì)方增量沖擊的反應(yīng)均為正向且作用時(shí)間持久，說(shuō)明二者存在長(zhǎng)期互動(dòng)機(jī)制。而且由房?jī)r(jià)或地價(jià)上漲本身帶來(lái)的慣性上漲現(xiàn)象仍長(zhǎng)期存在；地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)沖擊的反應(yīng)要快于房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)變動(dòng)沖擊的反應(yīng)，而且短期內(nèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)的影響程度大于地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。

6.方差分解。利用方差分解方法可分析房?jī)r(jià)與地價(jià)新息沖擊對(duì)二者價(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)程度。從圖2a房?jī)r(jià)的方差分解圖可以看出：房?jī)r(jià)變動(dòng)受其自身沖擊的影響與滯后期長(zhǎng)短高度相關(guān)，隨滯后期延長(zhǎng)而減弱，影響程度由初期的100%降至穩(wěn)定期的70%；同時(shí)，房?jī)r(jià)變動(dòng)受地價(jià)變動(dòng)沖擊的影響逐漸增強(qiáng)，地價(jià)變動(dòng)沖擊貢獻(xiàn)度在20期時(shí)較穩(wěn)定的達(dá)到30%左右。從圖2b地價(jià)的方差分解圖可以看出：地價(jià)變動(dòng)受其自身沖擊的影響與滯后期長(zhǎng)短高度相關(guān)，隨滯后期延長(zhǎng)而減弱，影響程度由初期的80%降至穩(wěn)定期的45%；而地價(jià)變動(dòng)受房?jī)r(jià)變動(dòng)沖擊的影響逐漸增強(qiáng)，地價(jià)變動(dòng)沖擊貢獻(xiàn)度在20期時(shí)較穩(wěn)定的達(dá)到55%左右。約13期時(shí)房?jī)r(jià)、地價(jià)變動(dòng)沖擊對(duì)地價(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度相當(dāng)，各占50%。

三、結(jié)論及政策建議

通過(guò)對(duì)基于房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系的VAR模型的分析，結(jié)合脈沖響應(yīng)函數(shù)及方差分解技術(shù)可得出如下結(jié)論：房?jī)r(jià)與地價(jià)具有長(zhǎng)期均衡關(guān)系；二者間的相互影響都是正向的，特別是短期內(nèi)房?jī)r(jià)沖擊對(duì)地價(jià)的影響速度及程度均大于地價(jià)沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的反作用。實(shí)證結(jié)果表明“需求拉動(dòng)說(shuō)”是當(dāng)前特別是短期內(nèi)解釋高房?jī)r(jià)與高地價(jià)成因的主要依據(jù)，而房地產(chǎn)開發(fā)商所堅(jiān)持的“成本推進(jìn)說(shuō)”并不具有對(duì)現(xiàn)實(shí)的解釋力。這說(shuō)明中國(guó)近十年來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)高漲的主要原因仍在于不平衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響：由對(duì)住房過(guò)度的剛性需求或投資投機(jī)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)變動(dòng)，開發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也會(huì)隨之改變，引起土地需求變化，從而通過(guò)引致需求拉動(dòng)地價(jià)上漲；雖然長(zhǎng)期中地價(jià)仍是房?jī)r(jià)的一個(gè)影響因素，但相比開發(fā)商的利潤(rùn)，其在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中所占比重并不大。另外，研究表明由房?jī)r(jià)或地價(jià)上漲本身帶來(lái)的慣性上漲現(xiàn)象仍存在，這說(shuō)明預(yù)期因素在房?jī)r(jià)、地價(jià)的決定方面也存在重要影響，而這種影響會(huì)形成自我推動(dòng)的惡性循環(huán)使得價(jià)格形成持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

因此，要維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，短期內(nèi)可通過(guò)穩(wěn)定住房供應(yīng)來(lái)防止房?jī)r(jià)大起大落；長(zhǎng)期內(nèi)既應(yīng)增加土地的穩(wěn)定供給，又要加強(qiáng)住房改革，逐步打消供求雙方對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，才能最終遏制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲。相應(yīng)的政策建議：（1）從根本上講，應(yīng)增加土地供給滿足剛性需求。其中完善土地儲(chǔ)備制度、切實(shí)解決地方政府土地財(cái)政問題是關(guān)鍵；同時(shí)應(yīng)改革目前的“招拍掛”制度為“招投標(biāo)”制度，綜合考慮土地價(jià)格和開發(fā)商的后期運(yùn)作能力來(lái)決定中標(biāo)者（王岳龍等，2010），緩解地價(jià)飚升的問題。（2）加強(qiáng)住宅建設(shè)，合理調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。一方面，應(yīng)穩(wěn)定中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)；另一方面，在經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房建設(shè)方面應(yīng)增加政府支持力度，增加房源，切實(shí)保證低收入家庭的住房需求，扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的緊張局勢(shì)。（3）通過(guò)稅收、信貸等宏觀調(diào)控手段，合理引導(dǎo)住房供給與消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；并加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入，依法查處哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售以及炒地等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。（4）打消房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期。應(yīng)設(shè)置專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)成本、監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)、公布房?jī)r(jià)信息等，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的透明度，從而通過(guò)穩(wěn)定消費(fèi)者的心理預(yù)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)。當(dāng)然，相關(guān)調(diào)控政策還應(yīng)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，因?yàn)橹挥羞@樣才能使消費(fèi)者真正打消房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而打破房?jī)r(jià)與地價(jià)自我推動(dòng)與相互聯(lián)動(dòng)上漲的惡性循環(huán)方式，確保地價(jià)與房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得以平穩(wěn)健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王岳龍，張瑜.房?jī)r(jià)與地價(jià)之爭(zhēng)的理性思考[J].財(cái)貿(mào)研究，2010，(2).

[責(zé)任編輯 吳明宇]