淺析房地產預警體系中統計分析

[摘要]房地產預警基本方法有黑色預警方法、白色預警方法、紅色預警方法、綠色預警方法和黃色預警方法。黃色預警方法是根據警級預報的警度，進行由原因到結果的分析，是一種常用的最基本預警方法，也有人稱為灰色分析。具體細分為三種方法：統計預警方法、指數預警方法和模型預警方法。本文通過詳細的統計，對預警體系進行深入探討。

[關鍵詞]房地產 統計 預警體系

由于房地產市場具有很強的區域差異性，至今還沒有形成一套公認的房地產市場風險預警系統，本文根據我國城市經濟發展情況構建了房地產預警系統指標統計體系，并對預警指標綜合加權來預測房地產市場狀態，判斷房地產市場的冷熱程度。

一、房地產市場預警統計指標體系的建立

本文預警指標體系的建立是從房地產發展的總體目標出發，將總體目標分解成三個子目標，同時用指標體系的三大板塊來表現。第一板塊是房地產業同國民經濟的協調關系；第二板塊是房地產業內部的協調關系；第三板塊是房地產市場供求的協調關系。

1.房地產開發投資額／固定資產投資額。該指標反映房地產開發投資占全社會固定資產投資的比例，全社會固定資產投資額增加或減少，房地產開發投資額也會相應隨之增加或減少，房地產開發投資額/固定資產投資額應有一個合理的區間，來揭示房地產市場發展的狀況，因為房地產開發投資額/固定資產投資額在市場穩定時是一個比較穩定的數值，但是當房地產市場發生波動時，房地產開發投資額在固定資產投資額中所占的比例就會產生明顯的波動。

2.房地產開發投資額／GDP。該指標是房地產開發投資額與國內生產總值的比例，從整體上反映房地產開發投資占全部社會資源的比例。國內生產總值保持正增長，房地產開發投資也相應持續正增長；國內生產總值負增長，房地產開發投資也相應負增長。一般而言，房地產開發投資額與國內生產總值呈正相關關系，所以在國民經濟及房地產市場穩定健康發展時，該指標會維持在一個合理的區間。但當房地產市場與國民經濟發展不協調時，會出現房地產發展過熱或過冷，這時房地產開發投資額的增長速度或減少速度會明顯超過國內生產總值的增長速度或減少速度，這一指標就會發生明顯的變化，所以比例過低，說明房地產發展偏冷，比例過高，說明房地產發展偏熱。

3.房地產開發用地面積 / 城市建設用地面積。該指標從土地實物量的角度反映房地產開發同國民經濟的協調關系。由于城市建設用地面積實際上無法取得，所以通常以“商品房開發購置土地面積增長速度/GDP 增長速度”指標代替。該指標應該有一個合理的比例區間，比例過高，說明房地產市場發展偏熱，比例過低，說明房地產市場發展偏冷。

4.房地產類貸款余額／金融業貸款余額。該指標是反映房地產市場同國民經濟協調性十分重要的指標。指標中房地產類貸款包括個人消費貸款和開發貸款，個人消費貸款包括公積金貸款和住房按揭貸款。金融業貸款余額包括中長期貸款和中資金融機構的短期貸款，指標所包含內容的選取考慮到了數據的可獲取性和持續性。

5.房地產開發企業利潤率 / 社會平均利潤率。與前四個指標不同，該指標從經營成果的角度綜合地反映房地產市場發展同國民經濟的協調關系，前四個指標是從貨幣和實物兩個角度反映房地產市場發展同國民經濟的協調關系。

6.別墅高檔公寓竣工面積／所有住宅竣工面積。該指標是反映產品檔次是否合理的一個指標，它應該有一個合理的比例區間，比例過高、過低，都說明商品房開發結構失衡。由于同一城市不同階段的發展差異和各城市社會經濟發展水平的差異，該指標檔次的劃分是不同的。

7.實際預售面積／批準預售面積。該指標在反映房地產市場協調關系中是敏感度較強的指標，該指標應該有一個合理的比例區間。比例過高，說明房地產市場發展偏熱；比例過低，說明房地產市場發展偏冷。

8.商品房銷售價格指數／租賃價格指數。該指標是反映房地產協調關系最概括、最靈敏的指標。商品房銷售價格包括投資需求的因素，而租賃價格是由消費需求產生的，商品房銷售價格和租賃價格兩者的關系是實際價值和市場價格的比較，在一定程度上反映了市場程度和房地產泡沫的大小。

二、房地產市場預警系統設計統計

1.預警區間的確定。按照一定的標準設置一組數值，把該組數值稱為檢查值，以這些檢查值為端點形成預警區間即預警界限，當某一指標的值超過或落入該預警區間時，就發出相應的預警信號。

2.預警系統的內容。預警根據某些統計信息度量某種狀態偏離預警線的強弱程度，對被監控對象的指標進行監視，對未來可能出現的風險因素發出預警信號的過程。一個完善的預警系統應包含監測、預警與排警三方面內容。

3.預警方法的確定。預警方法主要是指獲得預警信號和判別警情的方法。本文選擇統計預警綜合加權方法，首先通過對能夠反映經濟運行狀況的敏感性指標的處理，然后依據先行指標變動情況，確定各警兆的警級，結合警兆的重要性進行警級綜合，即將多個指標合并成為一個綜合性指標，用一組交通信號燈的標志進行模擬，把每個指標和綜合指標在當前的狀態直觀地表達出來，通過觀察分析信號的變動情況，用以判斷房地產市場經濟運行狀況，來預測未來房地產發展趨勢。

結合預警區域劃分原則，本文對預警指標變量的報警區間分別賦值如下：安全1分、輕警2分、中警3分、重警4分。按照各指標重要性的不同，可以計算每年各指標的加權總分。得分比重大于30%，表示房地產經濟偏冷，亮白燈，應采取刺激增長措施；得分比重大于等于30%小于等于50%，表示房地產經濟穩定，亮綠燈，應采取穩定增長措施；得分比重大于50%小于等于70%，表示房地產經濟偏熱，亮黃燈，應采取使之趨穩手段；得分比重大于70%，表示房地產經濟過熱，亮紅燈，應采取緊急控制手段。