公證介入保障性住房建設(shè)芻議

作者簡介：王虎林（1981—），男，河南南陽人，河南省公證處。

摘 要：保障性住房建設(shè)是我們國家為解決低收入人群住房問題而實(shí)施的一項(xiàng)重要的惠民工程，但是，在工程實(shí)施的過程中出現(xiàn)了工程質(zhì)量下降、分配不公、退出機(jī)制不健全等問題，嚴(yán)重制約了該項(xiàng)工程的順利推進(jìn)。而作為預(yù)防糾紛重要途徑的公證制度如果能介入這一民心工程，上述問題將會得到有效解決，有助于社會的和諧穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：公證；保障性住房建設(shè)；和諧穩(wěn)定

中圖分類號：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-026X（2012）11-0000-01

房屋是人類賴以生存的必要條件之一，大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是黨中央、國務(wù)院為推動科學(xué)發(fā)展、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、保障和改善民生而采取的重要舉措，在2012年11月14日勝利閉幕的黨的第十八次全國代表大會上，保障性住房建設(shè)甚至被首次寫入黨代會報(bào)告，足見我黨改善民生的勇氣和決心。

公證，作為維護(hù)社會穩(wěn)定的重要手段，有著預(yù)防糾紛，把矛盾解決在萌芽階段的特殊功能，理應(yīng)全面介入保障性住房建設(shè)，為加快解決中低收入家庭住房困難做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

一、概述

建設(shè)保障性住房的目的是解決廣大中低收入家庭的住房困難問題，同時抑制房價的過快上漲，緩沖一些城市的過高房價。各地政府都高度重視保障性住房建設(shè)，并將它作為放緩房地產(chǎn)投資預(yù)期的一個重要手段。這一工程在“十一五”期間取得了明顯的成效：建設(shè)工程數(shù)量迅速增加，全國大約有1140萬城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬中等偏下收入家庭的住房困難問題得到有效解決，人民的居住水平得到很大提高，居住環(huán)境得到明顯改善，部分地區(qū)住房供需矛盾得到有效緩解，城市化建設(shè)進(jìn)一步加快。但是由于缺乏必要的監(jiān)督，保障性住房在建設(shè)過程中出現(xiàn)了一些不合理、不公平的現(xiàn)象和問題，在社會上造成了不良的影響，嚴(yán)重阻礙了我國保障房政策的順利實(shí)施。

二、存在問題

目前，我國保障性住房的范圍大致包括經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房、廉租房、限價商品住房、各類棚戶區(qū)改造以及農(nóng)村危房改造。僅就包含的的種類就達(dá)好幾種而言，這項(xiàng)工程就是一項(xiàng)重大的民生工程，然而，這一被寄予厚望的民心工程，在建設(shè)過程中，遇到了這樣那樣的問題，影響了整個工程的順利推進(jìn)。

1、工程質(zhì)量堪憂

“保障房質(zhì)量，安全大于天”。當(dāng)前我國的保障房建設(shè)，總體來看已經(jīng)基本達(dá)到優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量水平，但是也存在一些問題。例如個別保障性住房的工程質(zhì)量有缺陷，個別項(xiàng)目施工現(xiàn)場安全防護(hù)設(shè)施不到位，有的項(xiàng)目擅自使用易燃保溫板材等。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)歸根結(jié)底還是施工單位和監(jiān)理單位的問題，出現(xiàn)問題的施工和監(jiān)理單位往往沒有經(jīng)過公開的招投標(biāo)程序，不具備相應(yīng)的建設(shè)、監(jiān)理資質(zhì)，他們的技術(shù)不過硬、管理不規(guī)范、安全防范意識差，給保障性住房建設(shè)埋下了安全隱患。

2、分配過程不夠公開、不夠透明

公平分配是保障性住房建設(shè)的生命線。保障房建設(shè)由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)和實(shí)施細(xì)則，其結(jié)果往往是地方政府擁有了更多的尋租空間，也使得許多不符合保障房申請條件的家庭從中鉆了空子。這樣的混亂局面，使得保障房建設(shè)的最初宗旨被扭曲，而真正需要住房保障的中低收入群體被排除在外，一些地方甚至出現(xiàn)了諸如開豪車住保障房、未成年人領(lǐng)取廉租補(bǔ)貼、經(jīng)適房“六連號”等現(xiàn)象和事件，這嚴(yán)重?fù)p害了整個社會的公平體系。

3、退出機(jī)制不健全

一個家庭的收入狀況不可能永遠(yuǎn)一成不變，因此保障對象應(yīng)該隨著家庭收入的變化做相應(yīng)調(diào)整。而我國現(xiàn)行的保障房供應(yīng)由于缺乏有效的退出監(jiān)督機(jī)制，則處于相對靜止?fàn)顟B(tài)，即保障性住房的取得者終身享有保障權(quán)益，即使家庭經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了明顯好轉(zhuǎn)，嚴(yán)重超出了保障房的保障范圍，但仍長期占據(jù)保障房，甚至將保障房作為營利工具。這嚴(yán)重影響了保障房政策的健康可持續(xù)發(fā)展，在社會上造成了惡劣影響。

三、對策

公證制度是我國社會主義法律制度中非常重要的組成部分，是一項(xiàng)以預(yù)防為理念的法律證明制度，具有溝通、證明、服務(wù)、監(jiān)督等功能，對于預(yù)防和減少社會矛盾、保障市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行具有先天上的優(yōu)勢。針對我國在保障性住房建設(shè)推行過程中出現(xiàn)的上述問題，公證可以通過以下途徑發(fā)揮其獨(dú)特作用：

1、工程質(zhì)量、監(jiān)理招投標(biāo)公證

保障性住房建設(shè)，要嚴(yán)格履行規(guī)定的項(xiàng)目建設(shè)程序，規(guī)范招投標(biāo)行為。實(shí)踐證明，合格的工程需要優(yōu)秀的資質(zhì)企業(yè)來施工，需要負(fù)責(zé)任的監(jiān)理單位來監(jiān)督，而這樣的施工企業(yè)和監(jiān)理單位需要經(jīng)過公開、透明的招投標(biāo)程序進(jìn)行篩選，優(yōu)中選優(yōu)。公證要全面介入招投標(biāo)程序，首先應(yīng)該從工程項(xiàng)目招投標(biāo)公告發(fā)布之日起開始介入，幫助招投標(biāo)公告發(fā)布單位嚴(yán)格按照規(guī)定的條件和程序?qū)彶橥稑?biāo)單位的資質(zhì)條件，堅(jiān)決阻止一些無資質(zhì)或者資質(zhì)差的單位競標(biāo)，在開標(biāo)現(xiàn)場，公證人員要依據(jù)招投標(biāo)法的規(guī)定全程監(jiān)督，保證整個開標(biāo)過程公開、透明，確保開標(biāo)結(jié)果真實(shí)、合法、有效。

2、搖號、選房、棚戶區(qū)改造拆遷安置現(xiàn)場監(jiān)督公證

公平分配是保障性住房建設(shè)的生命線。2012年2月6日，李克強(qiáng)副總理在保障性住房公平分配工作座談會上強(qiáng)調(diào)：確保保障房公平分配，一是要保障基本；二是要公正程序；三是要公開過程。分配要堅(jiān)持陽光操作，接受群眾、社會和媒體全方位監(jiān)督，做到全過程公開。

公證機(jī)構(gòu)要深刻領(lǐng)會李克強(qiáng)同志的講話精神，全面介入保障房的搖號和選房過程，對搖號、選房過程進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。在搖號開始前，公證員要現(xiàn)場對符合條件的申請人名單逐一核對，對錄入電腦的名單刻錄成光盤予以封存，對抽獎?chuàng)u號機(jī)器進(jìn)行試搖檢查，對整個搖號和選房過程進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，保證整個搖號程序的合法性及被搖到人員名單的真實(shí)性，確保民眾的權(quán)利在陽光下運(yùn)作，切實(shí)維護(hù)人民群眾尤其是低收入家庭人民群眾的合法權(quán)益。

公證服務(wù)于保障房現(xiàn)場監(jiān)督的另一個方面就是棚戶區(qū)改造安置，要充分發(fā)揮公證職能優(yōu)勢，對改造拆遷現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督公證，切實(shí)維護(hù)拆遷戶的合法權(quán)益，有效預(yù)防和減少拆遷安置糾紛，減少涉訴上訪案件的發(fā)生，服務(wù)于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局。

3、證據(jù)保全公證

根據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定，當(dāng)廉租房、公租房的承租人經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)顯著變化時應(yīng)當(dāng)讓出保障房。對拒不讓出的，出租人或管理人可以按照規(guī)定終止合同、收回房屋。但是強(qiáng)制收回房屋如果沒有中立的第三方的監(jiān)督，往往容易在這一過程中產(chǎn)生矛盾，引發(fā)涉訴上訪案件，因此，在出租人或管理人進(jìn)入出租屋強(qiáng)行將承租人物品搬離時，應(yīng)由公證機(jī)構(gòu)在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，公證人員要對房間內(nèi)的物品的擺放位置、數(shù)量，搬離的整個過程進(jìn)行拍照、攝像和現(xiàn)場文字記錄，用這種方式固定下來的證據(jù)能夠有效預(yù)防糾紛的發(fā)生，既保護(hù)了承租人的權(quán)益，又有助于有需要的新的承租人快速入住保障房。

保障性住房建設(shè)承載著千萬困難家庭住有所居的夢想，承載著我黨對廣大人民群眾有尊嚴(yán)地生活的莊嚴(yán)承諾。我們要學(xué)習(xí)和貫徹好十八大精神，努力開拓公證介入保證性住房建設(shè)的新思路、新途徑和新方法，為社會的和諧、穩(wěn)定和繁榮做出我們公證人應(yīng)有的貢獻(xiàn)！

參考文獻(xiàn)：

[1] 胡錦濤在中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會上的報(bào)告.www.cpc.people.com.cn.2012-11-18.

[2] 符啟林.房地產(chǎn)法（第四版）[M].法律出版社，2009：375.

[3] 楊榮元.公證制度基本原理[M].廈門大學(xué)出版社，2007年9月.

[4] 張占錄.我國保障性住房建設(shè)存在問題、發(fā)展障礙與制度建設(shè)[J].理論與改革，2011（3）：75.

[5] 張道航.借鑒國外經(jīng)驗(yàn)完善住房保障體制.比較研究[J].2010（4）：53-57.