房地產市場的保底共識

　　深度癮君子戒除毒癮，只能慢慢戒，而不是一次戒除，丟掉小命。中國的房地產就是中國宏觀經濟的鴉片，不可能在一年之內戒除。
　　宏觀經濟數(shù)據(jù)越糟，對房地產就越是利好。迄今為止，宏觀經濟數(shù)據(jù)不妙，基礎行業(yè)、固定資產投資、社會消費品零售總額、用量電、財政收入等關鍵數(shù)據(jù)都在下行。但雞蛋、蔬菜等價格上升，宏觀經濟冷熱失衡，實體經濟過冷而食品、煤氣水電等生活必需品價格上升壓力明顯。房地產市場成為經濟爭奪戰(zhàn)中的焦點。
　　穩(wěn)經濟的呼聲首先作用于房地產市場，房地產業(yè)已形成保底共識。
　　5月份商品房成交量大幅反彈，當月全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元，這兩個數(shù)據(jù)相比4月份分別上漲了15%、20%。在今年3月份以來樓市成交放大的局面下，5月份樓市回暖的勢頭得到進一步確立。投資市場量在價先、成交量回暖以及京廈等地商品房均價小幅反彈，6月初20個城市土地市場溢價率高達14左右，顯示房地產市場已經觸底。此次房地產市場回暖是實體經濟倒逼之下、穩(wěn)增長、鼓勵剛需的必然結果。
　　住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確要求，在“遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”。《中國經營報》5月報道，住建部已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。與此同時，支持中低價位、中小套型普通商品房建設、供應的相關政策，也在抓緊研究當中。將近三十個城市鼓勵剛需的政策出臺，說明各級政府對于房地產已經形成保底共識。
　　房貸下降直接降低房地產融資成本。6月8日開始，央行下調金融機構人民幣存貸款基準利率25個基點，自去年年底連續(xù)3次下調存款準備金率后，首次啟動降息工具，向市場釋放明確的寬松信號。銀行可以在包括房地產按揭貸款在內的貸款利率最大下浮20%，消失已久的買房貸款利率打八折的情況可能再次出現(xiàn)。
　　二套房房貸政策有微妙變化。6月9日，銀監(jiān)會正式發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》，與劉明康時代的風險嚴厲監(jiān)管不同，尚福林時代的銀監(jiān)會，對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權重。此前的征求意見稿對住房抵押貸款區(qū)分一套房和第二套房給予差別風險權重，一套房抵押貸款風險權重為45%，第二套房抵押貸款風險權重為60%。此次出臺的正式文件刪除了這一差別對待的規(guī)定，將個人住房抵押貸款的風險權重統(tǒng)一定為50%。對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，商業(yè)銀行以再評估后的凈值為抵押追加貸款的，追加部分的風險權重為150%。二套房貸風險權重下降，事實上在鼓勵銀行發(fā)放二套房貸款。
　　房地產市場觸底反彈是各方形成保底共識的結果，宏觀經濟對房地產的依賴深入骨髓，保也得保，不保也得保。美國到西班牙都把房價的上升視作重要的宏觀利好，原因就在于此。這與人們是否痛恨高房價無關，而與中國經濟發(fā)展模式有關。
　　看起來房地產又要進入幸福時光。
　　但是，且慢，房地產商不要高興得太早。今年房地產市場出現(xiàn)大幅上升的概率極低。剛性需求入場，不等于全面放開投資性需求，抑制投資性需求一旦開閘，說明癮君子舊病復發(fā)，沉疴難治。除非中國宏觀經濟接近崩潰的臨界點，否則不會出此下策。
　　可以肯定，以中國各城市目前的收入與限購等政策，剛性需求不足以積聚起另一輪商品房泡沫，今年商品房平均價格上漲幅度不可能超過5%。一旦突破這一范圍，那么房地產就不是平穩(wěn)保底，而是瘋狂地帶著中國經濟向懸崖飛奔，各位好自為之吧。