洗盡鉛華：房地產業的未來十年

　　在分析中國房地產業過去三十年的發展歷程的基礎上，對未來十年房地產業總體走勢進行了預判，并對中國房地產業新的機遇、重要轉型、新的特點、新的浪潮等方面做出了展望，認為中國房地產業將洗盡鉛華，迎來嶄新的發展局面。
　　1 過去的三十年：艱難的繁榮
　　我國的房地產業是一個年輕的行業。1978年改革開放后，土地有償使用試點及住房商品屬性的恢復，使新中國開始孕育房地產業。直到1984年，房地產業才真正成為一個行業被國家所承認。受政策瓶頸的約束，此后的六七年間房地產業一直處于起步試水階段。1991年，鄧小平南巡后，中國掀起了房地產開發的第一輪熱潮，部分區域如海南、北海等地，甚至出現了嚴重的房地產泡沫。1993年，國家一系列經濟降溫的宏觀調控措施出臺，使這些地區的房地產市場隨后經歷了一個漫長的低迷期，之后又受到1997年東南亞金融危機的影響，全國房地產市場一度萎靡不振。
　　1998年福利分房取消后，房地產行業真正進入高速成長期，出現了爆發式增長，逐步成為了國民經濟支柱產業。2003年中后期，國內部分地區的房地產市場開始出現新一輪過熱的現象，政府為了穩定市場發展，開始進行全面的宏觀調控。2004年“8.31”大限后，政府又陸續出臺了10多項政策措施，涉及土地、信貸、經濟適用房、房價、產品結構、外資管理等多方面，房地產業發展的政策約束趨緊。2006-2007年，在熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內掀起了新一輪房地產投資熱潮，房價突飛猛進，地王頻頻出現，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。2008年，全球金融危機爆發，國內經濟也受到較大的影響，在持續緊縮的信貸政策下，房地產市場出現了量價齊跌的現象，房地產業短期深度回調。2009年，在國內上下齊力救市的呼聲中，在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下，房地產業強勢反彈，房價的報復性飛速上漲帶動沉寂了一年多的中國土地市場再度火爆，房地產業在短短兩年間上演了“驚天大逆轉”。從2009年底至今，國家已陸續出臺了多條遏制房價過快上漲的調控政策，以2011年1月“新國八條”力度最為空前。以限購、信貸、房地產稅、土地供應、保障性住房建設為核心的強力調控，使國內房地產市場目前出現了量跌價滯的階段現象。隨著調控政策影響的深入及后續調控政策的出臺，房地產市場的新一輪調整慢慢拉開了序幕。
　　縱觀房地產業發展的三十年，它抓住了千載難逢的發展機遇，也經歷了多次政策調控和經濟危機的洗禮，在艱難中走向繁榮。可以說，房地產業的發展歷程是中國改革開放后經濟社會三十年發展的縮影。未來十年，中國經濟社會都將面臨著新的轉型，房地產業也急需變革以適應轉型中的中國。
　　圖1 1998—2011年中國房地產行業
　　綜合景氣指數
　　2 未來的十年：洗盡鉛華
　　2.1 行業走勢：總體向上
　　人口是世界經濟社會發展的基石，人口總量和結構的變化對經濟社會的影響是巨大的。人口紅利與城鎮化作為與房地產聯系最為緊密的因素決定著房地產業的命運。據權威機構分析，雖然我國將在“十二五”期間出現“人口紅利”拐點，但2010年至2035年中國仍低于53%的“人口紅利”期標準，處在勞動力豐富、撫養負擔低、儲蓄率高的“人口紅利”期，[1]將繼續支撐中國經濟的持續增長，包括房地產在內的資產價格仍將呈現上漲的總體態勢。另外，1962-1980年中國嬰兒潮時期出生了大約4.2億人口，在2010-2020年期間他們在30-58歲之間，處于消費的高峰期，住房的剛性需求和改善型需求仍將十分旺盛，將支撐房地產業繼續較快發展。
　　與人口紅利相比，城鎮化對房地產業的發展影響更大，因為它直接產生需求：一是城鎮原有人口的住房改善需求；二是城鎮新增人口的住房需求。按照城鎮化發展的一般規律，一個國家或地區的城鎮化水平達到30%左右時，城鎮化進程將進入快速發展階段。當城鎮化水平達到75%以后，城鎮化進程進入緩慢滯漲階段。最新的人口六普顯示，中國的城鎮化率已經達到49.68%。扣除1.5億進城務工農民工，中國的實際城鎮化率只有38.46%。世界上發達國家的城鎮化水平普遍在80%以上，我國正處于城鎮化進程加速發展階段，要達到發達國家的水平尚有至少三四十年的路要走。與此同時，我國城鎮化相對落后于工業化水平，尚處于中期的工業化也需要城鎮化對其的繼續推動作用。因此，未來十年城鎮化依然是中國經濟增長的重要推動力。另外，由于建設粗放，我國住宅的平均使用壽命只有30多年。未來數十年，城市更新將成為中國城市建設的一個重大課題，解決這個問題也離不開房地產業的發展。
　　2.2 新的機遇：民生地產
　　從福利分房到住房貨幣化，從單軌制到雙軌制，依靠市場還是依靠政府來解決老百姓的住房問題，中國的住房改革在摸索中尋找著答案。“十一五”以來，國家把民生問題提到了史無前例的高度，房地產作為與老百姓息息相關的行業，得到了政府的重點關注，保障性安居工程建設被提上了重要的議事日程。以廉租房、公租房、經濟適用房、中低價限價房為主構成的保障性住房體系將覆蓋包括流動人口在內的城市絕大多數中低收入人群。城中村改造、危舊平房改造等棚戶區改造工程將有效地解決生活在城市中的困難群體住房條件改善問題。保障性安居工程是房地產業與民生工程的有機結合，可以謂之“民生地產”。根據“新國八條”，未來在土地供應上民生地產將占70%以上，可見國家對民生地產的支持態度。國務院《政府工作報告》中指出，“十二五”期間，全國保障性安居工程建設3 600萬套，城鎮保障性住房覆蓋面達到20%左右，每年新建保障性安居住房占新建住房總量的比重將提升到50%左右，民生地產蘊藏著巨大的市場機遇。相比之下，純粹的商品住房開發將受到國家土地供應，信貸、稅費等多方面的調控，其市場份額也被民生地產所削弱，實力較弱的中小型房地產開發企業在商品住房市場的生存空間愈來愈窄。
　　現階段，隨著凈地取得成本和難度越來越高，一些房企紛紛把目光轉移到棚戶區改造工程上來。這樣既可避開二級市場的激烈土地價格競爭，又有信貸、稅費等方面的優惠政策扶持，同時開發企業還可獲得一二級開發的綜合利潤。棚戶區改造為那些具有拆遷能力的開發企業創造了難得的市場機遇。
　　相比具有配套商品房開發用地的棚戶區改造工程，房企開發保障性住房普遍積極性不高，尤其是公租房、廉租房等租賃型保障房，利潤低、預期收益不明晰。這些保障房主要以代建和配建為主，且主要是地方城投、城建公司。而當下各地保障房建設壓力均較大，地方財力難以獨自支撐，保障房和商品房捆綁成為當前地方解決保障房建設的一個重要途徑。各地正在紛紛研究和制定保障房建設優惠政策，引導社會資金進入保障房建設領域。隨著保障房投資建設和后續運營政策逐步清晰和完善，及商品住房市場的競爭惡化，越來越多的房地產開發企業將進入到保障房建設中。
　　2.3 重要的轉型：商業地產
　　發達國家的歷史經驗表明，當一個國家的城市化率達到50%的時候，居民居住條件得到了有效的改善，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，物質生活與精神生活的雙重追求使與工作生活高度相關的第三產業面臨著巨大的發展空間，住宅地產和商業地產之間的翹翹板開始錯位，商業地產的景氣超越住宅。我國房地產業的興起源于住房分配制度改革，住宅一直是房地產開發的主要產品，絕大多數房企都是以住宅開發為主。拿地——開發——銷售——再拿地，就在這樣的周而復始中房企獲得了巨大的利潤。然而，由于我國土地供應長期總體趨緊，這種模式具有先天缺陷，缺乏可持續性。住宅開發企業一旦缺乏土地儲備，將無法生存。與住宅不同的是商業地產具有經營性，租金收入將為商業地產開發企業提供穩定的現金收益。
　　我國目前一線城市的北京、上海，城鎮化水平已經達到80%以上，而二三線城市的平均城鎮化率只有40%左右，城鎮化的結構差異較大，商業地產的全國性開發熱潮條件尚不成熟。當前，商業地產在城市化率較高的一線城市和部分二線城市具有較好的發展機會，其他城市尚不具備大規模商業地產開發的條件。我國城鎮化速度約每年1個百分點，未來十年，隨著城鎮化進程的加快，城鎮人口總量的增加、收入水平的提高，大量的二三線城市甚至部分四線城市都將逐步具備規模發展大型商業綜合體、購物中心、寫字樓、酒店等商業物業的條件，這些都是城鎮化給商業地產帶來的前所未有的機遇。
　　目前，很多大型房企正在積極介入到商業地產的開發中。萬科作為過去十年發展最大、最快的住宅開發商，現在也開始轉向商業地產。保利也將商業地產增長到30%，龍湖的主攻方向也是商業街。
　　2.4 新經濟特點逐步凸顯：綠色地產
　　全球經濟發展走向“綠色主義”已經成為不爭的事實，節能環保成為新經濟時代的核心競爭力。未來五到十年中國經濟發展要解決好綠色產能革命。中國房地產的開發量巨大，加之粗放建設所造成的平均單位能耗巨大，使我國的建筑相關能耗已經達到社會總能耗的45%以上。[2]以住宅建設為例，我國每平方米建筑面積平均用鋼量55kg，比發達國家高出10%～25%，水泥用量為221.5kg，每立方米混凝土比發達國家要多消耗80kg。[3]粗放的住宅生產方式，也導致住宅使用過程中的資源消耗比較大。從能源消耗來看，住宅使用能耗為相同條件下發達國家的二至三倍；從水資源消耗來看，中國衛生潔具耗水量比發達國家高出30%以上。從土地占用來看，發達國家城市人均用地82.4平方米，發展中國家平均是83.3平方米，而中國城鎮人均用地為133平方米[4]。
　　據統計，我國城鄉存量建筑約430億平方米，95%以上為高耗能建筑，每年新增房屋面積約20億平方米，其中90%為高耗能建筑[5]。年，國家提出來建設資源節約型和環境友好型社會。在未來，環保壓力將使得消耗大量能源的傳統建筑方式寸步難行。節地、節能、節材、節水、保護環境成為房地產業在新的十年里必須面臨的重大課題，綠色低碳建筑成為未來房地產產品的重要發展方向。循環技術、新能源應用技術、節能減排技術等新技術將在未來的建筑中得到廣泛的應用，如目前已使用的地源熱泵技術、置換式全新風系統等，在給人們提供更加舒適的建筑使用環境的同時，降低了建筑綜合能耗。隨著綠色經濟引領的新經濟時代的誕生，“綠色地產”具有廣闊的發展空間。未來十年，綠色地產無論是在產品數量上還是技術品質上均將進入一個相對快速的發展時期。
　　2.5 住宅開發的新潮流：住宅工廠化
　　工廠化建房就是將建筑材料標準化，采用拼裝的方式進行建造。標準化設計、工業化生產、裝配化施工、規范化管理是住宅工廠化的核心。二戰以后，美、歐、日等發達國家開始住宅工廠化建設。目前，在發達國家的住宅建設中，工廠化住宅已經占據相當的市場份額：日本達到20%～25%，美國為31%，瑞典在60%以上[6]。工廠化生產帶來規模化效應，縮短施工周期，提高施工質量，降低生產成本，同時減少住宅施工現場垃圾，降低材料損耗，實現了建筑節能和材料回收。目前，中國住宅業的工廠化程度只有7%。萬科在工廠化方面的探索走在行業前面，但工廠化程度也只有15%，主要應用于結構體系、圍護體系和設備體系、內裝體系，離真正意義上的工廠化還有很大的距離。
　　對房地產開發企業來說，住宅工廠化大大縮短了住宅開發周期，使開發的不確定性減少，風險降低，在市場競爭日益激烈的今天，這無疑增強了房地產企業的生存能力。同時，通過住宅工廠化生產，眾多節能降耗、綠色環保、優化人居的新技術找到了集成平臺，使住宅的品質能夠得到顯著的提升，為住宅產品賦予了更多的高科技附加值，有助于打造住宅產品新的核心競爭力。
　　目前，住宅工廠化的趨勢已經得到廣泛的共識。北京、上海、深圳、天津、山東、江蘇、安徽、湖北等省市相繼出臺了多項住宅工廠化技術、經濟扶持政策。國內已有多家房地產開發企業和建筑企業正在積極地進行嘗試，紛紛成立建筑研究院。相信不久的將來，住宅工廠化會給房地產業帶來質的飛躍。
　　3 結語
　　任何對未來的預測都是基于趨勢，然而趨勢的變化往往出乎人們的意料。未來的十年，世界經濟風云變幻，房地產業也將發生重大的變革。可以肯定的是，經歷過痛苦和繁華后的房地產業將洗盡鉛華，更加懂得順應時代要求進行創新，以嶄新的姿態贏得新的生機。
　　參考文獻：
　　[1] 人口長期均衡發展課題組.以科學發展為主導構建人口均衡型社會[J].人口研 究，2010，（9）：12-21.
　　[2] 賴明.發展綠色建筑推動建筑節能減排 [J].建設科技，2011，（3）：16-17.
　　[3] 紀穎波.我國住宅新型建筑工業化生產方式研究[J].2011，（6）：7-12.
　　[4] 國土資源部.中國城市人均用地133平方米高于發達國家[EB/OL].中國網，2010-03-29.
　　[5] 李英子，張超.對我國建筑節能趨勢的預測與分析[J].經濟師，2010，（3）：20-22.
　　[6] 封浩，顏宏亮.工業化住宅技術體系研究——基于“萬科”裝配整體式住宅設計[J].住宅科技，2009，（8）：33-38.
　　作者簡介：袁楓朝（1982-），男，江蘇鹽城人，博士，博士后，從事房地產經濟研究。（北京交通大學中國產業安全研究中心；冀東發展集團有限責任公司）
　　（責任編輯：袁凌