公租房發(fā)展的全局意義與成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

　　摘要：目前，我國(guó)公租房的發(fā)展還存在著諸多問(wèn)題。特別是最近上海等地推出的公租房項(xiàng)目，其租金并不低于市場(chǎng)租金的情況，更是引起社會(huì)各界的熱議。對(duì)此，筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)中國(guó)公租房給予耐心，其租金優(yōu)勢(shì)將會(huì)隨時(shí)間推移而逐漸顯現(xiàn)；更重要的是，公租房的發(fā)展，將有助于理順住房領(lǐng)域中政府與市場(chǎng)的關(guān)系，并將由此有效推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型。
　　關(guān)鍵詞：公共住房；公租房；住房政策；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型
　　中圖分類號(hào)：F293.3
　　當(dāng)前，保障房建設(shè)日益成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。而按照國(guó)家的規(guī)劃，“十二五”時(shí)期的保障性住房將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。這似乎意味著公共租賃住房在我國(guó)公共住房體系的發(fā)展戰(zhàn)略中開(kāi)始占據(jù)中心地位。
　　所謂“公共租賃房”，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。其住房并不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承擔(dān)者承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租出售，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體等。
　　
　　一、住房領(lǐng)域亟待理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系
　　2012年1月是鄧小平南巡講話20周年。如果說(shuō)20年前，在中國(guó)改革發(fā)展處于生死攸關(guān)之際，鄧小平一舉破除的是“姓社姓資”爭(zhēng)論對(duì)中國(guó)發(fā)展之路何去何從的困擾，讓中國(guó)改革發(fā)展從糾纏意識(shí)形態(tài)的困局中破繭而出，那么當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被確立為經(jīng)濟(jì)基本體制的今天，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)一步改革和發(fā)展所面臨的諸多困惑中，最關(guān)鍵的或許就是如何處理好政府和市場(chǎng)之間的邊界。然而理順政府和市場(chǎng)的關(guān)系，不可能一步到位、一蹴而就，只能從局部到整體、逐步化冰。那么，具體而言，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)哪個(gè)領(lǐng)域可以率先出現(xiàn)政府和市場(chǎng)的有機(jī)融合、并為其他領(lǐng)域做出示范？
　　在筆者看來(lái)，住房領(lǐng)域有很大的可能將成為當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個(gè)關(guān)鍵突破口，并為其他領(lǐng)域做出示范。而突破方式就是重塑政府與市場(chǎng)在住房供應(yīng)方面的責(zé)任劃分，構(gòu)造一個(gè)全新的政府與市場(chǎng)合作機(jī)制。
　　之所以如此強(qiáng)調(diào)住房領(lǐng)域改革的重要性，是因?yàn)楫?dāng)前住房成為社會(huì)民生事業(yè)中最為聚焦的焦點(diǎn)問(wèn)題，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)牽一發(fā)而動(dòng)全身，住房關(guān)系到所有人；同時(shí)，也是因?yàn)樽》款I(lǐng)域政府與市場(chǎng)的關(guān)系最為復(fù)雜、邊界最為模糊，曾經(jīng)有一段時(shí)間住房部門是市場(chǎng)化程度最高的一個(gè)領(lǐng)域，但當(dāng)前從中央到地方的政府對(duì)住房領(lǐng)域的關(guān)注度和干預(yù)力度都高于任何一個(gè)其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。而且，在歷史上住房制度改革就曾經(jīng)撬動(dòng)過(guò)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。此外，從國(guó)際上看，“社會(huì)市場(chǎng)模式”的代表德國(guó)和北歐，其住房領(lǐng)域也曾被認(rèn)為是政府與市場(chǎng)融合最獲成功的地方。
　　回顧歷史，可以看到，我國(guó)改革開(kāi)放前的福利公房制度，雖然其產(chǎn)生初衷是作為低生產(chǎn)能力下計(jì)劃經(jīng)濟(jì)“低工資、高積累”生產(chǎn)模式的配套制度，帶有強(qiáng)烈的意識(shí)形態(tài)，但一旦住房被公認(rèn)為是福利品，就有相當(dāng)?shù)闹贫日{(diào)整剛性，也就由此對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融深化等產(chǎn)生嚴(yán)重的制約作用。因此，1978-1998年的城鎮(zhèn)住房制度的商品化、貨幣化和市場(chǎng)化改革，絕不僅僅是“財(cái)政丟包袱”，更是我國(guó)1978年后經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域各項(xiàng)改革事業(yè)中具有基礎(chǔ)地位的一項(xiàng)極其重要的改革。
　　而1998-2007年期間，政府在住房供應(yīng)領(lǐng)域的 “超脫”，其后果是帶來(lái)了房?jī)r(jià)的持續(xù)狂飆和房地產(chǎn)市場(chǎng)幾近畸形的極度繁榮，導(dǎo)致社會(huì)民怨鼎沸，同時(shí)也帶來(lái)城市化后續(xù)乏力、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型受阻以及快速積累的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)外大量研究文獻(xiàn)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都表明，住房部門的發(fā)展不僅是一國(guó)和地區(qū)的城市化、信貸政策、宏觀經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)制度性結(jié)構(gòu)的產(chǎn)物，其自身對(duì)城市化、信貸膨脹、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)制度發(fā)展具有強(qiáng)烈的正反饋?zhàn)饔谩?br/>　　各界人士在指責(zé)住房市場(chǎng)各種亂象之余，紛紛認(rèn)為這些亂象代表著“市場(chǎng)失靈”，背后的根源是政府缺位。于是，有了2007年的國(guó)務(wù)院24號(hào)文，也有了“十二五”規(guī)劃的3600萬(wàn)套保障房。更具體的目標(biāo)是到2015年實(shí)現(xiàn)保障房覆蓋城市居民20%的人口。政府角色在住房領(lǐng)域的回歸，無(wú)論速度還是力度都超過(guò)所有人的預(yù)期。然而，在筆者看來(lái)，住房領(lǐng)域內(nèi)政府與市場(chǎng)的邊界關(guān)系遠(yuǎn)還沒(méi)有理順。
　　
　　二、中國(guó) “保障房”應(yīng)該正名為“公共住房”
　　到底什么是“保障房”，至今沒(méi)有清晰的定論。在中國(guó)官方文件和媒體中都默認(rèn)“保障房”是那些由提供和分配上由政府主導(dǎo)、目標(biāo)是解決特定人群——一般認(rèn)為中低收入家庭——住房困難的特殊住房。更重要的是，保障房的概念其實(shí)是以預(yù)期目標(biāo)來(lái)定義過(guò)程。但問(wèn)題是，公共工程的預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際效果往往并不統(tǒng)一，甚至偏離很大。即使目標(biāo)本身，誰(shuí)是保障房的供應(yīng)對(duì)象、以何形式保障（租賃還是產(chǎn)權(quán)）、保障房什么（基本住房消費(fèi)權(quán)還是資產(chǎn)增值權(quán)）、要保障到何種程度，這些基本問(wèn)題一直是模糊的。
　　如果仔細(xì)分析，當(dāng)前各類帶有保障房名號(hào)的非市場(chǎng)住房中，只有廉租房JAh7deaw8GQFGntJ2CMlcw==真正在起對(duì)中低收入家庭的住房保障作用，達(dá)到名稱與實(shí)際效果的統(tǒng)一，但這類住房的數(shù)量卻十分有限。
　　可以說(shuō)，“保障房”一詞只是字面上體現(xiàn)了中國(guó)政府的目標(biāo)（而且還只是一部分目標(biāo)），雖然具有政治宣傳作用，但既不反映這類住房在現(xiàn)實(shí)運(yùn)作中的本質(zhì)特征，也不體現(xiàn)其真正內(nèi)涵和實(shí)際效果。如李克強(qiáng)副總理對(duì)保障房的多次論述中都強(qiáng)調(diào)到，民生保障只是保障房的一個(gè)子目標(biāo)，保障房還有促進(jìn)城市化、收入再分配、增加投資、帶動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等多重目標(biāo)和功效。① 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）也強(qiáng)調(diào)，保障房不僅僅是民生，更要從“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、適應(yīng)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的要求”的角度來(lái)看待。
　　其實(shí)，目前國(guó)內(nèi)所說(shuō)的保障房與市場(chǎng)住房最大的區(qū)別在于是由政府分配還是市場(chǎng)分配。資源分配方式的不同，才是政府和市場(chǎng)的最大區(qū)別；資源分配機(jī)制的內(nèi)在機(jī)理，正是劃分政府和市場(chǎng)的邊界依據(jù)。完全相信個(gè)體理性和個(gè)體追求自身利益最大化的過(guò)程就可以自動(dòng)帶來(lái)整體利益最大化的，就會(huì)排斥政府干預(yù)的需要；認(rèn)為基于個(gè)體的自由競(jìng)價(jià)機(jī)制不足以維護(hù)社會(huì)整體福利，必須要有市場(chǎng)之外補(bǔ)充性的資源分配機(jī)制，或至少為市場(chǎng)上失意者找到最后的避難所，并且預(yù)防市場(chǎng)周期性崩塌的破壞性，那就需要政府或公共組織的干預(yù)。
　　住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)理論（SHP，Structure of Housing Provision）認(rèn)為，住房的提供形式并不重要，歸誰(shuí)所有也不重要，更重要的是住房的權(quán)利與義務(wù)是如何被規(guī)定，這種規(guī)定的權(quán)力歸誰(shuí)所有。每一種住房供應(yīng)模式都對(duì)應(yīng)具體的權(quán)力架構(gòu)，核心架構(gòu)就是分配的權(quán)力如何在政府與市場(chǎng)之間分享。
　　如果從分配權(quán)力的視角來(lái)定義，目前我國(guó)現(xiàn)有的保障房應(yīng)該用“公共住房”一詞更為妥當(dāng)，強(qiáng)調(diào)這類住房的最大本質(zhì)特征是由政府-公共機(jī)構(gòu)來(lái)代替市場(chǎng)進(jìn)行分配。這樣，棚戶區(qū)改造房/動(dòng)遷房、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房和廉價(jià)房，都能納入這個(gè)范疇并且達(dá)到名詞與內(nèi)涵的統(tǒng)一。中國(guó)的“保障房”，一直與國(guó)際住房文獻(xiàn)中耳熟能詳?shù)摹肮沧》俊保╬ublic housing）的內(nèi)涵與外延都一致。國(guó)際上“公共住房”典型代表包括：美國(guó)和澳大利亞的公共住房、英國(guó)的市政公房（council housing）、法國(guó)的HLM住房、新西蘭的公房（state housing）、新加坡的組屋和香港的公屋等。這類住房的共同特點(diǎn)是：建成的房屋由政府或公共機(jī)構(gòu)按照特定的規(guī)則進(jìn)行分配，以示與自由競(jìng)價(jià)、價(jià)高者得之的市場(chǎng)分配機(jī)制相對(duì)立。在公共住房這個(gè)范疇外，國(guó)外還盛行“社會(huì)住房”（social housing）的概念。所謂“社會(huì)住房”，是房屋所有者是既非政府、又非逐利性組織或個(gè)人的非營(yíng)利性組織，如獨(dú)立于政府的非營(yíng)利性住房協(xié)會(huì)或住房公司 （英國(guó)、荷蘭、德國(guó)、瑞典是這方面代表）、教會(huì)、慈善機(jī)構(gòu)乃至保險(xiǎn)公司等，它們存在的價(jià)值也是對(duì)其所有房屋執(zhí)行不同市場(chǎng)競(jìng)價(jià)的另一套分配機(jī)制。
　　
　　廣義上的公共住房包括社會(huì)住房，狹義上的公共住房?jī)H指政府-公權(quán)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)分配的住房。也就是說(shuō)，公共住房的“公共性”應(yīng)該是特指公共權(quán)力對(duì)住房資源的掌控和分配，理解為“公共開(kāi)放性”或“公共福利性/公益性”都不夠體現(xiàn)最重要的本質(zhì)。
　　也許有人會(huì)提出，在公租房上，并沒(méi)有體現(xiàn)公權(quán)力對(duì)住房分配有什么區(qū)別于市場(chǎng)的特殊規(guī)則，上海和重慶等地的公租房幾乎就沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)的準(zhǔn)入門檻。公租房似乎更多的表現(xiàn)在公共開(kāi)放性或公益性。但公租房恰恰說(shuō)明：首先，公共住房的規(guī)則，取決于公共機(jī)構(gòu)對(duì)住房資源分配的政治意圖，而非經(jīng)濟(jì)利益左右；其次，公共住房可以實(shí)現(xiàn)公權(quán)分配、公共服務(wù)與公益性的有機(jī)統(tǒng)一。
　　
　　三、新時(shí)期公共住房不能重蹈福利公房的覆轍
　　中國(guó)當(dāng)前大規(guī)模推行的“公租房”和1998年市場(chǎng)化房改之前的福利公房，都是標(biāo)準(zhǔn)的公共住房。很多人由此擔(dān)心，相對(duì)于資金回籠快、不會(huì)讓政府和財(cái)政背上長(zhǎng)遠(yuǎn)包袱的出售型保障房而言，長(zhǎng)期租賃的公租房，會(huì)不會(huì)重蹈當(dāng)年福利公房的悲劇。
　　筆者認(rèn)為，這首先需要我們認(rèn)識(shí)清楚舊式福利公房不可維系、必須改革的真正根源何在。事實(shí)上，無(wú)論國(guó)內(nèi)，還是國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，作為一種特殊的商品，住房是政府或公共組織還是市場(chǎng)來(lái)提供，并沒(méi)有效率高下之分。尤其是在一國(guó)或地區(qū)達(dá)成社會(huì)共識(shí)，把住房的民生屬性置于其經(jīng)濟(jì)屬性之上、并有條件有能力放棄住房的經(jīng)濟(jì)杠桿作用的時(shí)候，更是如此。舉例來(lái)說(shuō)，像新加坡實(shí)施組屋制度，80%住房由政府提供，同樣獲得了成功。
　　由此可見(jiàn)，我國(guó)舊式福利公房不是在于政府出面提供住房錯(cuò)了，之所以維持不下去、不得不改革，最重要的原因有三方面：
　　首先，經(jīng)濟(jì)上不可持續(xù)。福利公房租金接近為零，完全不能補(bǔ)償簡(jiǎn)單再生產(chǎn)。這既給財(cái)政，也給所有納稅人或企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，并且還嚴(yán)重扭曲了人們的住房消費(fèi)行為。
　　其次，覆蓋面過(guò)大。福利公房將所有政府、事業(yè)單位與國(guó)有企業(yè)職工都納入進(jìn)去，既讓社會(huì)包袱沉重，也扼殺了市場(chǎng)成長(zhǎng)空間。而只有市場(chǎng)才能滿足人們對(duì)住房多層次、多樣性的需求。
　　最后，非開(kāi)放性。基于單位的福利公房體制下，個(gè)體勞動(dòng)力對(duì)單位形成了人身依附，嚴(yán)重妨礙了勞動(dòng)力的市場(chǎng)化，也窒息了城市化，而后兩者都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必要條件。
　　綜上所述，筆者認(rèn)為，新時(shí)期條件下發(fā)展起來(lái)的公租房，只要堅(jiān)持成本補(bǔ)償原則、與市場(chǎng)匹配的適度發(fā)展原則和公共開(kāi)放原則，是可以避免重蹈福利公房的悲劇，實(shí)現(xiàn)具有公益性的公共服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。
　　
　　四、警惕“公共住房的悲劇”
　　在國(guó)際文獻(xiàn)中常提到“公共住房的悲劇”，這也應(yīng)引起我國(guó)的關(guān)注。
　　具體來(lái)說(shuō)，在很多國(guó)家媒體中，公共租賃住房及社區(qū)經(jīng)常以負(fù)面形象而非正面事物出現(xiàn)。這主要是指，由于多數(shù)國(guó)家，尤其英美式自由主義經(jīng)濟(jì)體中，把公共住房看作市場(chǎng)淘汰者的最后避難所，公共租賃住房體系是一道防止主流社會(huì)因弱勢(shì)人群躁動(dòng)而動(dòng)蕩的安全網(wǎng)。在這個(gè)理念下，公共租賃住房居住者都是所謂社會(huì)的邊緣化人群。美國(guó)、澳大利亞、意大利等國(guó)的公共租賃住房只有全部住房存量的2%～5%，即便是英美式經(jīng)濟(jì)體系中公共住房歷史最悠久、最為發(fā)達(dá)的英國(guó)也只有14%。這些國(guó)家都對(duì)公共租賃住房實(shí)行十分嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，基本上只有最低收入家庭才能進(jìn)入。雖然一般這些公租房租金十分低廉，確實(shí)起到托底保障的作用，但代價(jià)是低收入邊緣化人群的集中聚居，形成了嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，進(jìn)而因?yàn)榕c其他收入人群產(chǎn)生居住割裂、大規(guī)模邊緣化效應(yīng)，產(chǎn)生自我循環(huán)的“貧困陷阱”，造成持續(xù)的、難以根除的嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題。
　　不少住房學(xué)者認(rèn)為，正是英美自由主義政府刻意在租賃部門制造二元制結(jié)構(gòu)，將公共租賃房與私人租賃市場(chǎng)割裂，才造成這樣的“公共住房悲劇”。而德國(guó)和北歐的實(shí)踐則證明，公共租賃房部門可以和私人租賃市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，形成融合的一元化租賃體系。做到這點(diǎn)的關(guān)鍵是，德國(guó)和北歐把公共租賃房/社會(huì)租賃房敞開(kāi)大門，不局限任何特定群體去租賃。
　　做到這一點(diǎn)，固然要有階層收入相對(duì)平均為前提，但英美的經(jīng)驗(yàn)顯示，住房政策本身對(duì)收入分化有反作用。德國(guó)和北歐的經(jīng)驗(yàn)恰恰說(shuō)明，良好的公共住房部門可以起到緩和收入分化、促進(jìn)階層融合的作用。
　　
　　五、成熟化與公租房的成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
　　進(jìn)一步分析來(lái)看，筆者認(rèn)為，德國(guó)和北歐公共租賃房成功的一個(gè)奧秘所在，就是在非營(yíng)利性的運(yùn)作原則下，成本型租賃房可以逐步確立對(duì)私人租賃房的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到降低社會(huì)平均租金的作用，讓大多數(shù)人都可以較低負(fù)擔(dān)享受良好的住房居住條件。
　　再具體而言，公共福利優(yōu)先的公租房，即使起點(diǎn)時(shí)候的成本與私人租房相差無(wú)幾，但隨著時(shí)間推移，租金優(yōu)勢(shì)將越發(fā)體現(xiàn)出來(lái)。因?yàn)樵诒１痉菭I(yíng)利原則下，公租房只要租金能夠抵消資本的利息成本與運(yùn)營(yíng)成本就可以滿足，而公租房的資金實(shí)際成本將隨著時(shí)間而不斷下降，這預(yù)示公租房租金即使起點(diǎn)很高，但租金長(zhǎng)期看將不斷下滑。這個(gè)機(jī)制被稱為“成熟化”。
　　所謂“成熟化”，就是隨著時(shí)間推移，新建住房的負(fù)債-貸款成本越來(lái)越低，尤其相對(duì)新建房的建設(shè)負(fù)債成本越來(lái)越小。成熟化指標(biāo)是已有住宅存量的平均負(fù)債與新建住宅的負(fù)債之比，或者攤到老房子與新房子每平方米的負(fù)債/成本之比。然而私人租房租金定價(jià)出于營(yíng)利性要求，貫徹的是機(jī)會(huì)成本原則，哪怕資本的利息成本降為零，仍然以新建住房的市場(chǎng)租金為參照坐標(biāo)。
　　這個(gè)過(guò)程中，政府只是起到一個(gè)規(guī)則制定者和保護(hù)者的作用，政府的干預(yù)沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)機(jī)制起到破壞或顛覆影響，服從經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求；運(yùn)作組織不是唯利是圖，而是滿足于成本的合理補(bǔ)償；私人及市場(chǎng)也服從于公共福利至上的法則，愿意協(xié)調(diào)配合，不組成游說(shuō)集團(tuán)通過(guò)改變政策規(guī)則來(lái)增加自身的 “競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”。
　　綜上所述，筆者的觀點(diǎn)是，對(duì)中國(guó)公租房要有耐心。比如，上海首批推出的兩個(gè)公租房項(xiàng)目，租金都不菲，每月每平方米租金達(dá)到45元左右，價(jià)格都不低于周邊的市場(chǎng)租金。
　　社會(huì)上對(duì)此有不少非議。然而，筆者強(qiáng)調(diào)，要給公租房時(shí)間。就筆者了解，上海首批兩個(gè)公租房投資成本都很高，達(dá)到每平方米9700元。但隨著時(shí)間推移，公租房的優(yōu)勢(shì)會(huì)逐步凸顯出來(lái)，因?yàn)橹鹄瓌t驅(qū)動(dòng)的私人租房會(huì)按照機(jī)會(huì)成本定租金，但非營(yíng)利性的公租房則按照成本原則定租。因此，大力發(fā)展公租房在長(zhǎng)期內(nèi)一定能起到穩(wěn)定市場(chǎng)租金的作用。
　　但這里的前提是公租房整體上應(yīng)該長(zhǎng)期堅(jiān)持運(yùn)營(yíng)，至少20或25年才能充分發(fā)揮非營(yíng)利性公租房的成本優(yōu)勢(shì)，過(guò)早地先租后售一部分公租房可能破壞這種成本優(yōu)勢(shì)。
　　
　　六、成熟化與住房公積金制度改進(jìn)
　　“成熟化”的另一政策含義是，隨著 “成熟化”進(jìn)程，公租房租金下調(diào)空間會(huì)越來(lái)越大，這樣政府不僅可以將租金定在一個(gè)合理的水平上，還可將部分盈余用作對(duì)投資公積金的民眾的獎(jiǎng)勵(lì)。這將會(huì)吸引人們將公積金投資到公租房的建設(shè)中去，減少公積金的支取外流，形成一個(gè)封閉的資金鏈，提高公積金中心的自有資金穩(wěn)定性，這方面可以借鑒德國(guó)的住宅儲(chǔ)蓄制度。德國(guó)住宅儲(chǔ)蓄制度是一種封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨(dú)立于德國(guó)資本市場(chǎng)，其存貸款利率也不受資本市場(chǎng)供求關(guān)系和通貨膨脹等利率變動(dòng)因素影響。因此，居民還貸額固定、明確，對(duì)居民有相當(dāng)大的吸引力。
　　把我國(guó)的住房公積金制度和德國(guó)的住宅儲(chǔ)蓄制度對(duì)比來(lái)看，德國(guó)的突出措施就是對(duì)進(jìn)行儲(chǔ)蓄的住戶進(jìn)行儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)。目前我國(guó)公積金征繳范圍很大程度上局限在中高收入者，而一些低收入者，由于收入較低，參加公積金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決他們的住房問(wèn)題，而且也沒(méi)有很好的投資回報(bào)，所以很多人不愿意加入到公積金的征繳中。因此，我國(guó)可以在這方面學(xué)習(xí)德國(guó)的儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)參加公積金的住戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。當(dāng)然獎(jiǎng)勵(lì)措施應(yīng)該以保護(hù)低收入者為主，可以考慮對(duì)不同的收入者給予不同額度的獎(jiǎng)勵(lì)，收入越低，獎(jiǎng)勵(lì)額度越高，以此提高中下收入者參加住房公積金制度的積極性。總的說(shuō)來(lái)，就是將強(qiáng)制儲(chǔ)蓄和有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄相結(jié)合，努力擴(kuò)大公積金的征繳范圍，真正保障中下收入者的利益。
　　
　　注釋：
　　① 李克強(qiáng)，2011. 大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程 逐步完善住房政策和供應(yīng)體系.《求是》，2011年4月16日。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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　　[3]李克強(qiáng). 大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程 逐步完善住房政策和供應(yīng)體系[J].求是，2011，（8）.
　　[4]李克強(qiáng)出席全國(guó)住房保障工作會(huì)并講話[N].中國(guó)建設(shè)報(bào)，2011-12-24.
　　[5]李克強(qiáng). 在改革開(kāi)放進(jìn)程中深入實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略[J]. 求是，2012，（4）.
　　[6]Kem