論我國開征物業稅

于立國

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1 開征物業稅的意義

開征物業稅是為了剝離地方政府與土地市場之間的關系。我國的房地產市場之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分稅制之后地方政府越來越依靠土地為生，甚至把土地當成謀取部門與個人私利的搖錢樹。開征物業稅，使地方政府獲得穩定的財政收入，是中國房地產市場走向健康的第一步。今后通過稅費改革，通過增值稅改成消費稅等，使地方政府擺脫利益主體的惡劣形象，通過市場公開的健全的稅收獲取生存空間。

2 物業稅配套措施

2.1 落實物業稅立法工作

盡快落實物業稅的立法工作物業稅的開征涉及到廣大購房消費者的利益，開征物業稅是大勢所趨，而首先應完成相應的立法工作。比較穩妥的辦法是先在試點嘗試實行。然后根據試點經驗進行立法研究，最后完成立法程序。但在此之前，應盡快出臺先行法律《物權法》。因為要征收物業稅，首先需要確認物權，即財產所有權的歸屬。只有將財產所有權的歸屬關系界定清楚了，才談得上財產所有權的交易。

2.2 完善我國現行房地產稅制

為日后開征統一的物業稅奠定基礎。現行房地產稅制的改革主要涉及擴大房地產稅的征稅范圍，實行內外房地產稅制的并軌，規范房地產稅的減免稅政策，修訂計稅依據，調整稅率等諸多方面的內容。是市場經濟條件下通過公平競爭獲取土地使用權的有效方式。它其實也是一個資金門檻，把很多實力弱小、不具備資質的開發商拒之門外。而開征物業稅后，不再要求一次性交清地價，于是一些原來不具備資質的開發商就會爭相涌入這個利潤豐厚的產業，從而會嚴重影響其健康發展。這需要政府從審批管理、監督、政策引導等方面來完善土地管理制度，建立一個“精簡、高效、權威、統一”的土地管理體制，為物業稅的開征創造良好的環境。

2.3 建立和完善房地產評估制度

將物業稅的計稅依據定為評估價值，勢必要加強房地產評估制度的建設。針對我國房地產評估業存在政出多門、政企不分、收費標準不合理以及評估人員素質低等問題。在房地產評估制度中，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據。由于房地產價格評估具有較強的專業性和技術性，需要建立專門的房地產評估機構和配備專業的房地產評估人員。同時，要整頓房地產評估機構，評估機構設置要服從最低征稅成本的原則，具體方式可以靈活掌握。對房地產評估人員應實行資格認證制度。我國目前尚沒有專門的房地產評估機構和評估人員，應著力培養房地產估價師隊伍，從事房地產評估的人員有嚴格的資質要求，不僅要有充分的專業知識和豐富的實務經驗，還要有良好的職業道德修養，為物業稅的開征作好準備。

2.4 加強和相關部門的配合

稅款要及時、足額入庫，僅靠稅務部門一家是不行的，必須和工商、公安等部門加強聯系，其他部門有義務相稅務部門提供相關資料。同時要大力發展計算機的在稅收征管中的作用，盡快開發計算機軟件，爭取早日實現部門之間的聯網，實現信息資源共享，加強協作和監督。

3 開征物業稅的幾點建議

中房集團理事長孟曉蘇認為，目前已經具備了開征物業稅的條件，并且提出了分四步走的構想。第一步，商業地產實行物業稅。目前商業地產已經在繳納房產稅和土地使用稅，轉化成物業稅很快就可以辦到；第二步是從小產權房起征物業稅。讓小產權房補交土地出讓金從而合法化，不過小產權房的物業稅的稅率不宜太低，可以國際慣例交1%-3%；第三步是對高檔房和豪宅征收物業稅，這個稅率也可以比照國際標準，1%-3%；第四步是向普通居民住房征收物業稅。“讓擁有豪宅和多處住宅的多交稅，房屋價值低的少交稅，無房戶不交稅。”不過，物業稅開征還有幾個現實問題等待解決。物業稅開征之后，需要協調分配給國家和地方的比例，以及哪些相關稅收將被替代；其次，由于我國房地產評估業在跨體系評估方面的經驗不足，政府每年對所在區域的物業進行評估十分困難；最后，物業稅的出臺還需要經過一個立法的過程。

3.1 簡并稅種，為物業稅的征收打基礎

物業稅改革的基本框架思路是：將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取物業稅，并使物業稅總體規模與之保持基本相當。實現簡并稅種，構建統一的房地產稅制，將是今后地方稅務工作的重點。這也是做好物業稅征收的基礎工作。同時，要完善地方獨立稅制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政府為了擴大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎建設力度，越權減免稅收，吸引外商或者民間投資。這種行為，短期來看可以造成當地經濟虛假繁榮，但從長期來看則是巨大浪費，經濟資源無法得到合理配置。另一側面政府采取征收物業稅的辦法后，可以給地方政府一種激勵，使之改變以往那種短視的機會主義行為方式。因為為了保證長期、穩定的物業稅收，地方政府必然將基礎建設投資進行長期規劃，并注意保持對本地居民物業的保護，以便保證投資者或者業主在當地的長期居留。

3.2 物業稅最好能夠涵蓋所有的不動產

目前，人們在談論物業稅的時候，往往是將其局限在房地產的范圍內，但是，我們進行物業稅設計時應擴大其適用范圍。一方面，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中明確指出是對“不動產”開征物業稅，而“不動產”不僅僅只包括房地產，除此之外，還有汽車、船只等；另一方面，將其他不動產和房屋“捆綁”在一起也便于稅收的計征，減少偷稅、漏稅的發生。之所以要“捆綁”是因為，業主的房產是比較容易清查的，而且位置比較固定，所以，將其他不動產與房產一起征稅，能夠有效避免通過改變其他不動產的位置而逃稅的現象發生。而且，對所有的不動產征收統一的物業稅可以節省立法資源，同時在稅收的征納上，可以更方便稅收機關和納稅人，從而節省人力、財力和物力。

4 結論

通過對物業稅的研究，我認為，開征物業稅是市場經濟的必然要求，也是中國經濟社會發展的擠要，但目前開征物業稅的條件還不成熟，仍受制于明晰產權、理順產權關系、整頓評估中介市場、清理房地產稅費、改革土地制度等諸多因素的限制。在過渡期間需要做好以下幾個方面工作：

首先，要把物業稅改革置于新一輪稅制改革的整體設計之中。因為這次改革的不是個別稅種，而是一個整體的稅制改革。物業稅幾乎關系到每個城市居民的切身利益，所以，不能只算經濟賬，也應該考慮調控對象的承受能力和社會現實。

其次，發展并規范好我國的房地產評估市場。開征物業稅后，在物業的整個保有階段都要課稅。房地產的評估價值在不斷變化，這就給房地產評估市場提出了更高的要求。

但是，目前我國的房地產評估機構的數量還難以適應開征物業稅的需求，如何合理評估不斷變化的土地和房屋價值，從而征收物業稅，將是有關方面必須面臨的重要問題。如此情況下，開征物業稅有可能引發社會問題。

最后，要從稅基、稅率、稅種上全面考慮，力求把整個管理體系理順。當前我國房地產稅制中存在的突出問題是稅基太窄、稅種太多、稅率太高、重復征稅嚴重。而美國正好和我國相反，其稅基很寬、稅種很少、稅率不高、免稅范圍很小，其做法值得我國借鑒。目前當務之急是為開征物業稅創造條件，而不能頭痛醫頭，腳痛醫腳，要標本兼治，以免走彎路。

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