房地產價格統計方法制度改革探索

陳斯恩、崔寶軍、沈小葉

（國家統計局寧波調查隊，浙江 寧波 315010）

房地產價格統計方法制度改革探索

陳斯恩、崔寶軍、沈小葉

（國家統計局寧波調查隊，浙江 寧波 315010）

近年，國家統計局發布的全國70個大中城市房地產價格指數與公眾對市場的直觀感受不一致，從而引發了社會各界的廣泛質疑。當前，我國房地產價格統計調查方法中存在問題，因此建議運用中位數采價法、靈活權數等新方法來測算房屋銷售價格變動情況。結果表明，新方法的使用對提高房地產價格指數的準確性具有顯著意義。

房地產；價格指數；統計方法

房地產價格指數作為反映房地產價格變動情況的重要指標，一直以來深受公眾關注。2010年初，國家發改委、國家統計局發布的2009年度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.5%，與群眾對市場房屋銷售價格上漲的感受大相徑庭，引發了社會各界的廣泛質疑，嚴重影響政府統計系統的公信度。本文通過分析研究我國房地產價格統計的方法，對如何改進我國房地產價格統計方法提出了一些設想，以期統計數據能更客觀反映現實情況，為政府決策提供優質服務。

一、全國70個大中城市房地產價格統計方法建立過程

國家統計局每月發布的全國70個大中城市房地產價格指數作為當前國內涵蓋面最廣、代表性最強的全國性官方房地產價格統計方法，一直以來深受社會各界高度關注。其統計方法的建立主要經歷了以下三個階段：第一階段，從2005年7月開始，全國70個大中城市房地產價格統計方案正式實施，該方案計算的價格指數包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、物業管理價格指數和土地交易價格指數；第二階段，從2008年1月開始，國家統計局在對原有方案中存在的問題進行修訂的基礎上，頒布實施了《房地產價格統計調查方案》；第三階段，從2011年1月開始，國家統計局開始實施《住房銷售價格統計調查方案》。這套方案在數據采集、計算方法等多方面進行了改革。

現階段正在使用的住房價格調查統計方案在提高數據質量、增強市場可參考性和規范化樓盤信息的披露有較大突破。但從實際操作來看，存在四個問題需要解決：一是價格指數受房地產銷售結構變動影響較大；二是平均價格容易受極端值的影響；三是現行“網簽”數據質量難以根本保證；四是二手房價格統計存在缺陷，人為誤差大。

二、對改進房地產價格統計方法的幾點設想

本文關于房地產價格統計方法改革設想的內容主要包括調查內容、計算方法、樣本價格采集、權數設定、“缺失值”確定等內容。具體如下：

（一）調查內容

目前我國編制的70個大中城市房地產價格指數包含了住宅銷售價格指數、土地交易價格指數、住宅租賃價格指數和物業管理價格指數共三套，指標體系覆蓋面廣，其中住宅銷售價格指數作為判斷房地產市場發展情況的晴雨表，是當前房地產價格統計工作的重心，相應的方法制度也較為完善。而其余三類價格指數由于自身編制過程不夠完善、質量不高，指數與實際市場運行有一定差距，實際使用價值不高，故建議取消。

（二）調查方法和指數計算方法

住宅銷售價格指數分為新建住宅和二手住宅銷售價格指數，但由于不同市場具備各自的特色，因此在部署房地產價格統計調查工作時應因地制宜，采用切實可行的具體方法和措施。

1.新建住宅的調查方法和指數計算方法

一是全面調查。鑒于房地產價格統計工作的重要性，而且當前我國大部分城市已經實現或正在嘗試聯網直報，網絡資源的充分利用減輕了統計數據收集過程的工作量，因此，建議采用全面調查方式，即調查對象包括屬地內的所有房地產開發企業，進一步提高調查對象的覆蓋率。

二是利用中位數法采集樣本價格（中位價）。在對房地產開發企業全面調查的情況下，采用房屋銷售價格中位數法采集樣本價格。所謂房屋銷售價格中位數法，就是以所有在售樓盤為對象，將本月銷售的全部房源按單價從低到高的順序進行排列，位于此數列中間位置所對應的價格，即為中位價。中位價剔除了極端值的影響，具有較強的代表性，能比較全面準確反映房地產市場整體銷售價格變動情況。與此相配套的環比指數用本月中位價與上月中位價相除而得。簡而言之，就是用中位價代替現行的樣本房銷售單價參與各類指數的計算。

三是采用銷售面積作為靈活權數。固定權數的設定能有效排除結構變動對房地產價格的影響，但是當今房地產市場發展迅速、市場銷售結構變化較快，反映上年市場銷售結構的固定權數一定程度上與現實市場銷售結構脫節。各類型房地產銷售所占比重是一個動態數據，無法精準把握，故建議整套價格指數體系應采用靈活權數，且宜根據實際成交面積分別加權，以計算細項、小類、中類、大類各類指數。

四是采用幾何平均值替代缺失值。我國大多數地區和城市的房地產交易市場都不是很成熟，市場交易或多或少存在一些漏洞或問題，按照現行制度，樣本數據往往缺乏連續性。譬如，當某一類型房地產交易數據全部缺失時（譬如目前這種市場不是很景氣的狀況下），在計算該類型房地產同比指數（計算公式是12個月環比指數的連乘）時，現行的方法是默認缺失的環比指數為100.0%，與事實不相符，因為沒成交并不意味著價格不發生變化。長此以往，將會使指數與實際產生很大偏差。因此，建議考慮使用均值替代法來彌補缺失值。即在計算同比指數時，如果某類型房地產成交價格環比指數缺失，則用其余參與計算的同類環比指數的幾何平均值來替代。

五是用“派氏公式”計算指數。“拉氏指數”和“派氏指數”最大的區別就是權數固定的時間不同，前者固定在基期，后者固定在報告期。雖然從理論上講，“拉氏指數”用基期數量作權數可以消除權數變動對指數的影響，從而使不同時期的價格指數具有可比性。但是實際操作過程中，每月指數計算的基期都是“上個月”，即基期是不同的，因此，事實上也無法完全剔除權數的影響。相反，在采用當月統計的前提下，“派氏指數”的優勢比較明顯。雖然“派氏指數”也無法剔除結構變動對指數的影響，但“派氏指數”不僅可以同時反映出價格和數量及其結構的變化，而且能大大提高指數的時效性，其經濟意義更加明確。

六是對新開樓盤進行基期價格評估。新開樓盤開盤價一般都會比周邊同類型二手房價格高些，這在市場行情好時更加明顯，為及時反映新開樓盤開盤價格的波動幅度，對于新開樓盤我們采用當月統計方式，統計的面積和金額為當月實際成交量，而基期價格（開盤當月的上月價格）可使用市場比較法進行評估。

七是合理解釋和使用各項指標。在中位價方法公布使用后，要做好對“中位價”計算方法的解釋。房屋銷售中位價格的波動包含兩方面：一是銷售結構的變動引起指數變化（雖然中位價依然無法完全剔除結構性影響但是與均價相比已經得到了緩解）；二是市場因素對房價的影響。當短期內中位價大幅波動時，要深刻分析其原因，以防對社會公眾產生誤導。

2.二手房的調查方法和指數計算方法

由于我國目前房地產市場仍然以一級市場（即新盤的交易）為主，大多數城市的二手房市場遠未放開，市場交易資料相對來說還是較封閉不公開，這種狀況極大地增加了二手房價格統計調查工作的難度，其價格指數的準確性有待進一步提高。

充分利用房地產中介服務機構，擴大二手房價格統計調查的范圍。通過與建設委（房地產管理部門）等有關部門的合作，取得本地區所有房地產中介服務機構名錄，盡可能將更多的中介公司納入到統計調查范圍之內，并通過這些公司選定一個熟悉二手房市場銷售的業務人員負責每月的二手房價格統計工作。要求統計人員每月分區域、分類型上報當月該公司所有門店的二手房成交數據，具體包括：成交金額、成交面積、本月和上月成交中位價。

其他關于二手房價格統計調查時間、計算公式及方法等均參照現行新建房統計方法處理。

三、新方法下部分指標實證測算

（一）開盤當月樓盤價格測算

選用當月報表同一地段和類型結構的幅度作為測算系數，推算新樓盤基期（上月）價格，以此來評估開盤當月樓盤價格波動幅度，測算得到2010年度新建房銷售價格指數（表1）。

表1 對新開樓盤價格測算前后的2010年房地產價格指數（%）

在對2010年各月新開樓盤基期價格進行修正后，測算得到的2010年度寧波市新建房銷售價格同比指數比測算前提高了0.2個百分點；測算后的2010年1-12月份新建房銷售價格累計環比指數比測算前提高0.5個百分點。由此可知，新方法對新開樓盤的價格波動反應更加靈敏，與公眾的感覺更加接近。

（二）靈活權數測算

由于設計的新計算方法與統計軟件采用默認的計算方式存在很大區別，因此我們無法用當月銷售面積作為靈活權重來測算數據。因此暫且在原來系統基礎上，用銷售金額作為靈活權數代替現行的固定權數來測算一下2009年房屋銷售價格環比指數，通過對比來嘗試觀測采用靈活權數的效果。以新建房為例，測算結果如下：

表2 固定權數下的2009年房地產價格指數 （%）

表3 靈活權數測算后的2009年房地產價格指數 （%）

此外，數據還顯示，測算后的2009年1-12月寧波市新建房銷售價格環比累計上漲13.3個百分點，比測算前提高2.7個百分點。這與2009年寧波市房價大幅上漲的市場形勢更為符合，也與公眾的直觀感受更加貼近。

（三）中位數采價法測算

依照上述中位數采價方法我們嘗試著對企業報表數據進行修正，由于數據量大和取得難度較高，我們暫且將2010年每月銷售量排名前十位的樓盤（約占總銷售量的50%）依照中位數法進行重新采價，再計算全市新建商品住宅的銷售價格指數，測算結果具體如下：

圖1 新舊采價法下2010年各月全市新建商品住宅銷售價格走勢圖

如上圖所示，使用中位數采價法測算的環比指數走勢與原環比指數走勢總體是一致的，具體到每個月呈現出小幅波動，指數波動更加靈敏。測算得到的5月份和9月份環比走勢微降，這也與當時國家先后兩次出臺嚴厲的樓市調控政策情況比較吻合。且中位數采價方法相對于以往樣本房的挑選和評估在操作上更加便利，大大減少了人為誤差。因此，我們相信中位數采價法具有一定的現實可行性。

四、結 論

我們通過新方法測算得到的各類房屋銷售價格變動情況與現行制度下的房價波動相比，更能反映市場實際情況，也與公眾的直觀感受更加貼近。這進一步表明，新方法的實施將使房地產價格指數對市場的波動反應更加靈敏。尤其是中位數法的運用增強了實際采價的可操作性，減少人為誤差，有利于推廣使用；并且作為反映市場變動集中趨勢的指標之一，中位數編制方法能有效地反映市場總體變動趨勢，具備較強的操作性，中位價的代表性更強，更貼近公眾的感受。當然，從目前來看，我們提出的這套新方法在具備上述優點的同時也存在一些不足，比如：對新開樓盤基期價格的判斷仍無法擺脫評估的模式，這難免會引入人為誤差；二手房的統計在一些中介公司不夠規范的地區實施起來存在一定難度等等。但是綜合考慮，我們認為新方法還是具備較強的可操作性和可行性，對于其存在的不足還希望群策群力，共同完善。

[1] 樓裕勝.房地產價格指數的若干問題探討[J].統計與決策，2005（12）：11-13.

[2] 張永岳.房地產經濟學[M].北京：高等教育出版社，2005.2-9.

[3] 吳璟，劉洪玉，馬亞男.住房價格指數的主要編制方法及其選擇[J].建筑經濟，2007（7）：21-23.

[4] 賽娜.國內外房地產價格指數的編制方法比較[D].清華大學房地產經濟，2007.

[5] 寧波市統計局，國家統計局寧波調查隊.寧波統計年鑒[J].北京：中國統計出版社，2002-2010.

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.009

張巧燕）