上海市經濟適用房政策實施情況調查

王 一

（國家統計局上海調查總隊，上海 200003）

上海市經濟適用房政策實施情況調查

王 一

（國家統計局上海調查總隊，上海 200003）

近期，國家統計局上海調查總隊對上海市民經適房政策滿意度調查顯示，受訪者對經適房政策總體滿意率較高，而意見主要包括認為目前經適房價格偏高，債務負擔較重，對在建經適房的房型結構不太滿意，對出行、就醫等仍有擔憂等。為進一步完善經適房政策，建議加快經適房配套設施建設，進一步做好經適房建設及分配信息公開，進一步降低經適房申購門檻，建立必要的申購者舊房回購制度及經適房退出和回購機制等。

經濟適用房；調研

一、調查的基本情況

為了解住房困難市民對目前經濟適用房（以下簡稱經適房）政策的評價，近期，國家統計局上海調查總隊開展了上海市民對經適房政策滿意度調查。本次調查采用調查問卷、召開座談會與走訪部分受理和審核經適房申請的街道工作人員相結合的方式進行：一是根據簡單隨機抽樣的方法，在普陀、虹口、浦東、嘉定、金山等區8個街道抽取符合經適房申購條件的市民，以及目前暫不符合申購條件但家庭住房條件較差的市民開展問卷調查，兩者比例約為6∶1。二是在普陀、虹口、浦東等區先后召開三個座談會，參會對象為接受本次調查的人員（符合經適房申購條件和暫不符合申購條件的住房困難人員），以了解他們對目前經適房政策的評價與意見。三是走訪部分具體受理經適房申請和審核的街道工作人員，以了解他們在具體工作中碰到的問題及矛盾。

本次調查共回收有效問卷281份。按受訪者的申請情況看，已取得經適房申購資格的占38.8%，符合申購條件并正在審核階段的占44.9%，符合申購條件但不準備申購的占2.1%，目前還不符合申購條件但住房困難的占14.2%。從受訪者的年齡看，30歲以下占5%，30-49歲占45.5%，50歲及以上占49.5%。按受訪者的居住情況看，一代戶（獨居或者夫妻倆居住）占20.3%，二代戶（父母與子女二代人同住）占63.7%，三代戶（三代人同住）占13.5%，另有2.5%是其他情況，如與兄嫂、侄女一起住等（表1）。本次調查的樣本總量雖然不多，但分布在5個區8個街道且包含各種類型住房困難戶，他們反映的情況及問題具有普遍性，有一定的代表性。

表1 經適房政策滿意度調查受訪者樣本分布

二、逾七成受訪者對經適房政策總體滿意

調查顯示，受訪者對經適房政策總體較為滿意。受訪者中，表示“非常滿意”或“比較滿意”的占70.5%，表示“一般”的占23.1%，表示“不太滿意”的占4.6%，表示“說不清”的占1.8%（圖1）。

圖1 受訪者對經適房政策總體滿意度

1.受訪者對目前經適房的申購和審核程序比較認可。為確保經適房分配公平、公正、公開，上海目前設置了“兩級審核、兩次公示”的經適房申請審核方式：即先由街鎮受理中心將申請者信息輸入一門式申請受理系統審核，然后交由派出所對戶籍和住房情況進行核查，初審合格后，再由“經濟適用住房管理信息系統”和“居民經濟狀況核對系統”分別對申請者戶籍、住房和經濟狀況進行復審。符合條件的，在申請家庭的戶籍所在地和實際居住地進行公示，公示期滿無異議或者有異議經審核異議不成立的，再報區（縣）住房保障辦復審。復審通過后，由區（縣）住房保障辦進行公示，公示期滿無異議或者有異議經審核異議不成立的，申請者才能取得申購資格。盡管整個申購、審核程序比較復雜，前后大約歷時6個月，但調查顯示，75%的受訪者對經適房的申購和審核程序表示“非常滿意”或“比較滿意”，有19.6%表示“一般”，1.8%表示“不太滿意”，另有3.6%“說不清”（圖2）。這表明，絕大多數受訪者對目前的經適房申購、審核程序比較認可，認為目前的程序雖然復雜，但是確保了公平、公正，最大限度地杜絕了騙購行為的發生。

圖2 受訪者對經適房申購和審核程序滿意度

2.部分暫不符合申購條件但住房困難的受訪者希望進一步放寬申購條件。調查中，當問及您對目前的經適房申購條件是否滿意時，有65.5%的受訪者表示“非常滿意”和“比較滿意”，28.5%表示“一般”，僅2.8% 表示“不太滿意”，另有3.2%“說不清”。（圖3）這表明，盡管目前上海經適房的申購條件門檻比較高，但仍得到多數受訪者的認可。調查中，也有部分住房困難但不符合目前申購條件的受訪者希望能適當放寬條件，使無力購買商品房改善住房條件的中低收入市民都能受惠于保障房政策。

圖3 受訪者對經適房申購條件滿意度

三、受訪者對目前經適房政策的主要意見

調查中，大家在一致肯定經適房政策的同時，也對進一步完善經適房政策提出了意見和建議，歸納如下：

1.部分受訪者認為目前經適房價格偏高。調查中，部分受訪者認為價格偏高，難以承受。如浦東三林的經適房每平方米單價要8000多元，且只有60%的產權，折成完全產權相當于近14000元/平方米，相比市場上17000-18000元/平方米也能淘到的二手房而言，優惠幅度不大。寶山區共康的經適房要8990元/平方米，也偏高。還有受訪者表示，經適房的定價標準是參考周邊的商品房價格而定的，本輪經適房定價是在樓市調控還未見成效，房價位于最高點時確定的，而選購經適房時，商品房的價格已經回調，特別是經適房所在的中外環商品房價格降幅較大，可經適房的定價并未隨著市場的價格波動而調整。據反映，虹口區某街道在第一批審核通過的289戶經適房申請者中，有4戶最終放棄購買，主要原因就是房價太高，經濟上無力承受。調查顯示，29.9%的受訪者對目前經適房的價格表示“非常滿意”和“比較滿意”，40.9%表示“一般”，22.1%表示“不太滿意”，另有7.1%“說不清”（圖4）。

圖4 受訪者對經適房價格的滿意度

2.受訪者對出行、就醫等仍有擔憂。部分已看過房源的申購者表示，目前上海經適房建設質量總體不錯，周邊配套設施規劃基本齊全，但建設沒有同步跟上，尤其是醫院、公交、商業設施比較滯后，擔心入住后生活不便。不少申購者因工作單位在原居住地附近，如果申購到經適房，出行所需的經濟成本和時間成本都大大提高。調查中，當問到“如果申購到經適房，您最擔憂哪些問題？（多選，限選三項）”，受訪者表示主要擔憂“出行難”（占49.5%）、“就醫難”（占49.1%）、“買菜難”（占31%）、“房屋質量差”（占24.9%）、“子女上學入托難”（占19.6%）（圖5）。

圖5 受訪者購買經適房后最擔憂的問題（多選、限選三項）

3.多數購房者債務負擔較重。調查顯示，受訪者購房資金來源結構為：22.7%為自有資金，22.4%向親戚朋友借款，46.4%向金融機構貸款，另有8.5%的資金缺口尚需籌措。從中可以看出，受訪者購買經適房的大部分資金要靠借貸，債務負擔很重。不少受訪者表示，由于收入水平不高，今后家庭生活不僅需要應付持續上漲的物價水平，還要每月還款，壓力實在不輕。

4.部分受訪者對在建經適房的房型結構不太滿意。調查中，有36.8%的受訪者對經適房房型結構表示“很滿意”和“較滿意”，48%表示“一般”，但仍有13.2%表示“不太滿意”，主要是房間面積較小。據了解，目前經適房基本上是小二室戶，一個小的房間只有七八平方米，除了放置床和衣柜，幾乎沒有其他活動空間。這類房型比較適合小夫妻或者老倆口居住。但事實上，很多受訪者由于經濟上的限制，父母與成年子女只能共同申購，入住后，結婚用房矛盾仍比較突出。因此，他們希望房間面積再大點，每個房間的面積能有15平方米左右，使兩代人各有私密空間。

四、進一步完善經適房政策的建議

1.加快經適房配套設施建設，以提高入住者的生活質量。目前，上海市經適房建設雖然都有齊全的配套設施建設規劃，但由于各種原因，許多配套設施，如醫院、學校等建設不能與經適房建設同步完成，這將給入住者的生活造成諸多不便，甚至可能形成經適房的閑置。因此，在加快大型居住區交通建設的同時，加快菜場、超市、醫院、學校、餐飲店、大型商場等生活配套設施建設，進一步完善治安管理就顯得特別重要。只有盡快完善生活配套設施，才能在解決入住者住房困難的同時，不影響其生活需求的便捷度，真正提高入住者的生活質量。

2.進一步做好經適房建設及分配信息公開。調查中，不少受訪者對經適房的質量存在擔憂，希望政府在此方面加強宣傳，提高透明度，及時公開經適房的建造標準和成本等信息，便于接受各方監督，以打消申購者不必要的疑慮。適時公示經適房申請供應的進程，以便申購者合理安排時間籌措首付款，而部分必須出售自己目前唯一住房籌措購房款的申購者，也可以合理安排房屋的掛牌出售時間。同時，希望將申請材料復核后未通過的原因及時反饋到街鎮。據了解，經適房申請材料經過街鎮初審，由市里統一復審后，復審結果通過系統反饋給街鎮，但未通過的原因并不反饋，申請者必須自行到市經適房審核機構去排隊查詢原因，既費時費力，還經常鬧出許多不必要的誤解和麻煩。因此，他們希望今后能在經適房申請、審核、結果反饋等方面加強服務。

3.進一步降低經適房申購門檻，給予回滬知青更多的政策關懷。據了解，目前經適房的申購中，對回滬的上海知青給予了很多政策上的照顧。但按照目前規定，上海知青必須到法定退休年齡，并且掛靠戶口滿2年，申購經適房時才可以算人頭。而有的知青因為孩子已經回滬，雖然沒到退休年齡，實際已長期居住在上海；還有的因為找不到掛靠的戶口，長期持有居住證，而沒有上海戶籍。這些人目前都無法申購經適房。為保證居者有其屋，他們希望政府能進一步降低經適房申購門檻，對回滬知青在申購經適房政策上予以進一步的政策關懷。

4.進一步完善共有產權制度。調查中，多數受訪者表示經適房的總價對于他們來說仍是很大的負擔，特別是有子女到適婚年齡的家庭，因為按照傳統習慣要給子女準備婚房，原來住的老房子不能賣，新的經適房總價又太高，處于兩難的境地。不少受訪者希望政府能對一些特殊家庭實施靈活的產權制度，適當降低申購者的產權比率，以化解他們目前購買經適房面臨的困境。

5.建立必要的申購者舊房回購制度。部分受訪者表示，必須出售自己目前唯一的住房才能籌措到購買經適房的錢款，可是目前房產交易清淡，很擔憂能否如期賣掉和達到心理價位，而且還要交付中介一筆不小的費用。近期虹口、閘北兩區出現一批房東急售讓利10%-15%的二手房，主要是因為兩區經適房的分配即將進入簽約環節，已獲得經適房購買資格的業主欲將老屋拋售套現以支付經適房的房款。此種以低于市場價拋售房屋的行為，對于本來就貧困的他們來說，是一筆不小的財產損失。他們迫切希望政府能建立申購者舊房回購制度，指定權威的評估機構，按照市場價對申購者原有住房做出評估，并由政府相關部門統一購買，作為廉租房或公租房的房源投入使用。此舉一來可以降低申購者的購房壓力，并減少申購者不必要的財產損失；二來可以防止出現申購者因為沒有賣掉舊房被迫向銀行貸款，又因無法按期還貸使銀行產生壞賬的現象；三來可以拓寬保障房的來源，縮短廉租房等保障房的建設周期，壓縮建設成本。

6.對特別困難的申購者實施低息、免息貸款政策。在經適房分配中，為確保特別困難的低收入家庭能及時改善居住條件，許多低收入受訪者希望政府能研究設定一條基準線，規定收入和財產在基準線以下的以及因特殊病種致貧的申購者，可以在申購經適房時享受貼息或免息貸款，以減輕其還債的負擔。

7.盡快建立經適房的退出和回購機制。經適房是為解決中低收入群體住房困難而由政府公共財政籌集資金建造的，當申購者收入水平提高，經濟能力增強后，就不應該再繼續占用公共資源。而目前我國的經適房只有申購、沒有退出機制。應盡快研究建立經適房的退出機制，規定當申購者的收入水平和資產總額達到一定程度后，政府有權回購其經適房，使有限的經適房重新進入供應環節，為更多低收入住房困難家庭提供住房保障。

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.003

周群艷）