基于灰色理論的城市商品住宅價格波動分析*
——以長沙市為例

趙煜明，朱紅梅，陳 云，袁露影，黃 河

(湖南農業大學資源環境學院，湖南長沙410128)

基于灰色理論的城市商品住宅價格波動分析*
——以長沙市為例

趙煜明，朱紅梅，陳 云，袁露影，黃 河

(湖南農業大學資源環境學院，湖南長沙410128)

以灰色系統理論為主要研究方法，對1999—2010年長沙市商品住宅價格波動情況進行分析。通過對長沙市商品住宅價格進行灰色關聯分析，確定影響長沙市近年來商品住宅價格變動的主要因素，并將影響因素按程度的大小進行了排序，從而得到相應結論。

住宅價格;灰色理論;長沙市

房地產市場化以來，城市住宅作為商品，處于受政府相關政策影響的供需市場體系中。從需求因素角度來說，有學者認為影響住宅價格波動的因素主要是經濟水平的提高和城市人口的增長。從供給因素角度來說，一方面土地作為房地產產品成本的重要組成部分，直接影響住宅價格;另一方面土地的稀缺性和固定性導致了房地產產品的不完全競爭性，也間接影響住宅價格。此外，還有學者認為金融因素(利率、貨幣政策)以及宏觀調控因素對住宅價格也有一定影響。

近年來長沙市較快的城市經濟發展速度為房地產業的持續發展提供了良好平臺，本文以灰色理論為指導，對長沙市住宅價格進行灰色關聯度分析，得出影響長沙市住宅價格的主要因素，為促進長沙市居民住房理性消費以及長沙市住房市場健康發展提供科學依據。

一、灰色系統理論與商品住宅價格

(一)灰色系統理論

灰色系統理論(Grey System Theory)，亦稱灰色理論，是由我國學者鄧聚龍教授于上世紀70年代末、80年代初創立并發展的理論。所謂灰色系統就是指一部分信息明確，但其他部分不明確的系統?；疑碚摼褪菑南到y的角度入手，允許所研究的系統內存在灰色數，灰色關系等［1］。灰色理論具有只需少量數據就可作系統分析，模型建立，未來預測，行為決策和過程控制的特點［2］。解決了以往由于數據少，信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學與技術科學的問題。

(二)商品住宅價格的灰色性

隨著社會經濟的不斷發展，商品住宅市場也在不斷的完善。按照其發展規律來看商品住宅市場是一個復雜的市場，其中有很多不確定的特定因素，例如:政策性、區域性、受周邊環境影響性等［3］。這些特性決定了商品住宅價格的復雜性和不確定性。因此，可以將商品住宅價格看成一個系統，這個系統中有已知信息和未知信息，可將其視為一個典型的灰色系統進行研究分析。

二、構建灰色關聯模型實證研究

(一)模型數據

對影響長沙市商品住宅價格波動的相關因素數據(1999年—2010年)進行整理，其結果統計如表1。

表1 1999—2010年長沙市住宅價格相關數據

(二)數據計算

(1)無量鋼化處理

為了避免單位不一致對分析結果產生影響，需要對數據進行無量鋼化處理。

表2 對原始數據無量鋼處理結果

(2)求差序列

表3 求差序列結果

(3)求最大絕對差及最小絕對差

(3)求關聯系數

表4 關聯系數表

2003 1 0.6892 0.7793 0.9361 0.5732 0.6121 0.91

(4)計算關聯度

由上表數據取平均值可得出各因素與商品住宅價格的關聯度:

δ1=0.7021;δ2=0.7573;δ3=0.8699;δ4=0.5513;δ5=0.6208;δ6=0.7157

關聯度排序結果為:δ3＞δ2＞δ6＞δ1＞δ5＞δ4

三、結論分析

根據灰色系統理論的研究，關聯度δ0i越大，則意味著對參考因素的影響越大［4］。一般認為，δ0i＞0.7才有影響。由上述結果可知，各因素對長沙市住宅房地產價格的影響排序為:δ3＞δ2＞ δ6＞ δ1＞δ5＞ δ4，在所列出的長沙市的6 個比較因素中，城市居民人均可支配收入、市區人口數及住宅竣工面積是主要影響因素，其中居民人均可支配收入對長沙市住宅房地產價格的影響最大，而住宅投資完成額對長沙市住宅價格的影響最小。即:城市居民人均可支配收入＞市區人口數＞住宅竣工面積＞GDP＞住宅施工面積＞住宅投資完成額。

從上述關聯分析的結果來看，長沙市近年住宅房地產價格的上漲波動主要是受需求拉動的影響，這種需求一方面是隨著城市居民人均可支配收入的提高所帶來的改善居住條件以及投資性的主動需求。另一方面則是由于城市化進程加快過程中人口數量的增長，使得人們對住宅的剛性需求增加而帶來的被動需求。

［1］鄧聚龍.灰色理論基礎［M］.武漢:華中科技大學出版社，2002.

［2］崔新明.城市住宅價格的動力因素及其實證研究［M］.北京:北京經濟科學出版社，2005.

［3］一種新型的灰色相似關聯度模型及其應用［J］.統計與決策，2010，(7):7 －9.

［4］基于灰色理論的溫州房價預測模型［J］.數學的實踐與認識，2011，41(20):10 －16.

2012－01－06

湖南省科技廳基金項目(2011F3222)。

趙煜明(1987－)，女，湖南長沙人，碩士研究生。