物業管理中的問題及對策研究

宛娟

摘要：隨著住房商品化的改革和房地產市場的發展，中國城鎮居民的居住狀況由此發生了深刻的變化，越來越多的居民成為了擁有私有產權住房的業主。但從目前頻發的業主維權活動發現，全國各地業主權益受到侵害的現象也極為普遍。文章針對當前我國物業管理中存在的問題給出制度上的安排，指出業主權益維護的途徑。

關鍵詞：問題；特征；制度安排

隨著房地產市場迅速發展，物業管理市場和行業也有著良好的發展勢頭，但由于住房產權變化后所帶來的社區權利結構和治理模式轉變，出現了一系列新的有待研究的問題。文章主要針對房地產交易中物業管理這一環節存在的問題進行分析，旨在通過合理安排制度結構和尋找適合目前狀況的物業管理模式，希望能夠從理論上對問題的解決提供一定的理論支持。

一、物業管理中存在的問題

（一）法律法規的不完善

我國當前物業管理立法存在的主要問題有：一是立法滯后。受傳統房地產管理體制的長期影響，住宅小區和各類房屋都不同程度上存在著管理機構的不健全、管理工作不到位等問題，相關立法都需要充實。二是物業管理立法的層次相對較低。三是地方立法較多，但水平不一，規范相互沖突，造成了各地物業管理難以協調。另一個是制定的法律法規與現實有差距。

（二）產權歸屬不明確

在物業管理過程中，業主與物業服務企業之間的紛爭往往源于對財產權利界定不清晰造成，再者由于現代建筑的產權關系比較復雜，在同一物業內，有著專有、共有的共存產權形態，共有因產權主體的多元化因而具有了“公共物品”的特點，而公共物品的顯著特點就是其具有“外部性”。正由于此，在物業管理過程中業主和業主之間、業主和物業服務企業之間扯皮的事情時有發生。

（三）物業服務企業定位不清晰

物業服務企業與房地產開發商之間的職責界定很不明確，兩者之間的關系不清。再者物業服務企業服務意識薄弱，其與業主之間是市場交易關系，是合同關系，委托與受托的關系，應該以為業主服務為宗旨的，而不能以住宅區主人自居。

（四）業主自治管理能力有限

業主的自治管理主要是通過業主大會和業主委員會，依據制訂業主公約對小區進行管理，但我國新建的住宅小區許多都沒有成立業主委員會，或者業主委員會形同虛設，還有小區的業主公約是由物業服務企業制訂，缺乏業主的積極參與，再者，業主委員會的運作缺乏有效的運作機制和監督機制，不能很好的代表全體業主的利益。

二、物業管理各種問題的原因

物業管理出現各種各樣問題的核心在于維護私產的合法權益。業主通過購買房產而獲得的權利大致可以分為兩類：一是業主作為一般的消費者購買房屋和選聘物業管理者的權利；另一類則是購買物業以后作為房屋所有權人的權利—— “建筑物區分所有權”。“建筑物區分所有權”是指建筑物的共同所有人根據其應有部分對獨自占有、使用的部分享有專有權，以及相互之間對建筑物的整體享有成員權，而構成的建筑物區分所有權的復合共有 。現實中，業主的這樣一種權利并未得到很好的履行，業主在與房地產開發商交易過程中就處于信息劣勢，業主在對共有部分行使權利之時存在“搭便車”行為、進行管理之時存在管理主體混亂狀態。

三、物業管理中的制度安排

存在于物業管理當中的問題，本質上是業主、業主委員會、房地產開發商、物業服務企業和行政主管部門之間的權益糾葛問題，解決問題的根本須清晰產權制度。

商品房作為一種特殊的不動產，在法律上有其特別的體現，民法上通過建筑物區分所有權來對其進行界定。《物權法》第70條 規定了建筑物區分所有權的基本內容，即建筑物區分所有權分為專有權、共有權和共同管理權。

（一）專有權

專有部分是指構造和使用上具有獨立性、能獨立為區分所有權標的的部分。一般而言，專有部分必須具備構造上的獨立性和使用上的獨立性。我國《物權法》中對專有部分也進行了說明。《物權法》第71條 對專有權及其內容進行了規定，主要有以下方面：1）專有權就是所有權。對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用，也可以依法出租。2）對業主專有權的行使進行了限制。由于建筑物專有部分和共有部分的整體性，業主行使專有權不得危害建筑物的安全，也不得損害其他業主的合法權益。

（二）共有權

以共有產權來看，所有者盡管是確定的，但不是唯一的，這樣就容易產生產權的模糊性。《物權法》的頒布，使我國建筑物產權也得到了良好的界定。但是，我國復雜的房地產市場環境，使商品房的產權依舊存在諸多問題。本文對商品房的共有產權有如下安排建議。

1.車庫的產權安排。對于依法辦理了使用權手續的獨立車庫、車位，開發商擁有原始產權或使用權，業主可以按照一定的條件和費用取得車位產權或管理用房的使用權。業主共有的道路、綠地劃出的車位，開發商或物業公司在業主委員會委托下可以代為管理和出租，出租收益應歸全體業主。

2.道路的產權安排。小區內道路，業主共有，小區物業管理部門進行管理；城鎮公共道路，政府所有，由政府交警部門統一進行管理。

3.綠地的產權安排。小區內的綠地業主共有；城鎮公共綠地政府所有；明示個人所有綠地，個人所有，通過約定，購買等獲得。明示屬于個人所有的綠地規劃須經過規劃部門的事先審批，同時不得妨礙區劃內的道路、公共場所等的使用。該綠地產生的費用由所有者個人承擔。

4.其他公用設施。公交站場、環衛設施、各類公用管線（自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有限電視、雨水、污水等）及相應的建筑物、構筑物，小配套的公共設施為小區業主所共有，大配套的歸屬依據“誰投資誰所有”的原則進行劃分；其他公共設施：教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、行政管理和社區服務，小配套的公共設施為小區業主所共有，大配套的歸屬依據“誰投資誰所有”的原則進行劃分。這樣權屬關系就很明確。

（三）成員權

建筑物的成員權主要是對全體區分所有權人的共同事務所享有的權利和承擔的義務，其中有很大一部分是管理關系，而這一關系是否順利實現，則有賴于專有權和共有權的清晰界定。

文章認為對于小區管理，我們應該堅持走業主自治的道路，全體業主參與管理的模式。假設整個小區治理共享資源共需要投入成本為C，實現治理給每一戶帶來的收益為V，小區內共有n戶家庭。則存在：C/nV，因而單個家庭不愿單獨治理整個小區共享資源。由于C/n

根據奧爾森的集體行動的邏輯，相容性集團比排他性集團更有可能實現集體行動，具有選擇性激勵的集團也更能有效實現集體行動，這為我們安排城市小區集體行動的出路給出了理論上的指導。要實現小區的集體行動，我們必須有切實可行的措施，這包括正式制度和非正式制度的構建。

①正式制度的構建。業主自治首先需要進一步完善和健全組織機構，明確各自的職能。業主委員會的運作還必須要有一套穩固、高效的監督機制。

②非正式制度的構建。由于契約的不完全性以及契約執行的強制力等問題，需要非正式制度的群體規范的補充作用。人是生活在一定的群體當中并同別人發生著各種各樣的社會關系。在城市住宅小區中，存在著各種生產和服務設施。這些關系和設施在很大程度上滿足了人們的生理、心理和自我發展等方面的需要。久而久之，人們就會對生活于其中的小區產生一種特殊的感情，他們希望自己所生活的小區能夠變得更加繁榮，這種特殊的感情就是居民對生活小區的歸屬感，培養居民的這樣一種感情，可以增強業主參與小區管理積極性。

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（作者簡介：宛 娟（1984-），女，湖北黃岡人，碩士，教師， 華中科技大學文華學院，主要研究方向為城市房地產經濟與管理。）