基于格蘭杰因果檢驗的長沙市房價與地價動態關系研究*

尹 衛，柯為民，黃 婕

(湖南師范大學資源與環境科學學院，湖南 長沙 410081)

基于格蘭杰因果檢驗的長沙市房價與地價動態關系研究*

尹 衛，柯為民，黃 婕

(湖南師范大學資源與環境科學學院，湖南 長沙 410081)

研究目的:系統探討房價與地價的動態關系。研究方法:計量經濟學方法、文獻法、比較法。研究結果:長沙市房價與地價存在協整關系，在短中期，房價與地價互為因果原因，相互影響;在長期，房價變動對地價變動的影響力更大。

房價;地價;格蘭杰因果檢驗;長沙市

自國土資源部在2002年、2004年分別下發《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》以來，土地使用權出讓的“招拍掛”制度逐步正式實施，地價持續上漲，圍繞地價是不是推動房價上漲的“罪魁禍首”，各界人士都有不同看法。對此國內外學者都進行過相關探討，而主流的觀點分為四類，一種觀點認為地價決定房價，高額的土地成本是房價上漲的主要原因［1－4］。該觀點的政策含義為要控制房價就必須降低地價。另一種觀點認為房價決定地價，房價上漲增加了對土地的需求進而引起地價上漲［5－7］。該觀點認為要控制房價就要調整市場供求關系。第三種觀點認為房價與地價相互作用，房價與地價的關系是循環關聯的［8－9］。第四種觀點認為房價與地價沒有必然聯系，即兩者相互獨立?？梢哉f，房價與地價這個好比“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問題，引起了國內外一大批學者的探討。這說明房地產市場的傳導機制非常復雜，而不同利益集團又為房價飆升尋找借口，使得本來就不清楚的地價與房價顯得更加模糊。本文運用計量經濟分析方法對房地產價格進行因果分析，旨在通過實證分析研究房價與地價的確定關系。

一 研究方法與指標數據選擇

(一)研究方法

對于地價與房價的關系，主要有三類典型研究。第一類研究是以Smith、O’Sullivan為代表的，從引致需求(derived demand)角度來研究地價與房價關系。第二類研究是以Alonso、Muth、況偉大為代表的，從空間經濟學角度來研究地價與房價關系。第三類研究是以Davies、Raymond、高波、毛豐付為代表的，采用計量經濟分析工具來研究地價與房價關系。本文從第三類研究入手，運用房價指數和地價指數的季度數據，在向量誤差修正模型(ECM)框架下利用格蘭杰因果檢驗(Granger－causality Test)對長沙市的地價與房價關系進行實證檢驗。

(二)數據來源

本文選取長沙市房屋價格銷售指數和土地價格銷售指數。數據來源于《中國經濟景氣月報》，樣本區間為2001年第1季度至2010年第4季度，共40個季度。該原始指數為環比指數，以上年同季為基期(100)，各季度都有不同基期，存在季節因素的影響，因此，我們先把各季度數據按環比指數與定基指數的關系進行轉換，調整為以2000年為基期的定基指數，以消除季節因素的影響。

表1 長沙市房地產季度價格指數

數據來源∶國家統計局各期的《中國經濟景氣月報》、國研網。

根據表1數據繪制房價與地價變化折線圖，如圖1所示∶

圖1 長沙市地價指數與房價指數變化折線圖

從圖1可以看出，長沙市房價地價在2001年到2005年的樣本區間內，上漲平緩，而2006年以后增速明顯加快，房價指數與地價指數總體的變化趨勢緊密。

二 實證分析

(一)單位根檢驗

Granger因果檢驗是建立在X、Y都是穩定序列的基礎上，當使用非平穩序列進行回歸時，會造成虛假回歸。因此，在檢驗前必須對時間序列進行平穩性檢驗，而平穩性檢驗的判斷方法主要是單位根檢驗，常用的方法有ADF檢驗、PP檢驗等。本文選用ADF檢驗，在進行檢驗時應注意截距項(intercept)、趨勢項(trend)和滯后項(lag)的選擇，滯后項的處理上要遵循AIC和SC準則，當兩者矛盾是以AIC準則為主。在ADF檢驗中，單位根檢驗的回歸方程為∶

利用Eview5.0對相關變量的原始序列、一階差分序列、二階差分序列進行ADF檢驗，檢驗結果如表2。

表2 地價與房價指數ADF檢驗

由表2可知，在原始序列和一階差分條件下，HP、LP的ADF統計量大于1%、5%、10%顯著水平下的臨界值，時間序列含有單位根，是非平穩序列，在二階差分條件下，HP、LP的ADF統計量小于1%、5%、10%顯著水平下的臨界值，是平穩序列，因此房價與地價均為二階單整。

(二)協整檢驗

進行Granger因果關系檢驗之前，必須對時間序列進行協整檢驗，主要有Engle和Granger于1987年提出來的EG兩步法和Johansen檢驗法。EG兩步法適用于兩個變量間的協整檢驗，Johansen檢驗適用于多個變量之間的協整檢驗。因此，本文選用EG兩步法檢驗地價與房價之間是否存在長期關系。EG兩步法首先利用OLS(普通最小二乘回歸)對協整回歸方程進行估計，第二步，提取模型估計殘差序列，檢驗殘差序列是否平穩。

表3 殘差序列e的ADF檢驗

由表3可知，ADF檢驗值為－1.986422，小于顯著性水平5%、10%時的臨界值，因此可認為估計的殘差序列為平穩序列，HP、LP之間存在協整關系，即兩者之間存在長期均衡關系。

(三)格蘭杰因果關系檢驗

協整檢驗說明變量之間存在長期均衡關系，但是否構成因果關系，還需要進一步檢驗。如果變量X有助于預測Y，即根據Y的過去值對Y進行回歸時，如果再加上X的過去值，能夠顯著地增強回歸的解釋能力，則稱X是Y的Granger原因，否則稱為非Granger原因。Granger進一步指出，若非平穩變量間存在協整關系，使用傳統的VAR模型做因果檢驗可能會有錯誤的推論。所以，選擇在向量誤差修正模型(ECM)框架下進行格蘭杰因果檢驗。點擊Quick鍵，選擇Estimate－VAR功能，在 VARtype中選擇VectorErrorCorrection，得到長沙向量誤差修正模型關系如下∶

d(HP)=0.1*(LP( －1) －2.43*HP( －1)+147.89)－0.15*d(LP( －1))+0.05*d(LP( －2))+0.1*d(HP( －1))+0.14*d(HP( －2))+1.19

d(LP)= －0.65*(LP( －1) －2.4*HP( －1)+147.89) －0.13*d(LP( －1)) －0.24*d(LP( －2)) －1.3*d(HP( －1))+2.81*d(HP( －2))+2.57

對長沙市選取不同的滯后期做Granger因果關系檢驗結果如表4。

表4 不同滯后期長沙市Granger因果關系檢驗

通過向量誤差模型和Granger因果關系檢驗可以發現∶長沙市房價與地價因為協整而存在長期均衡關系，兩者相互影響，在長期內具有Granger意義上的因果關系;短期內，在滯后期為1時房價是地價的Granger原因，地價不是房價的Granger原因。滯后期2～4時，房價與地價互為Granger原因，滯后期＞5時，房價是地價的Granger原因，而不是相反。

三 結論

通過對長沙市2001年第一季度到2010年第四季度的房屋銷售價格指數和土地交易價格指數的因果關系檢驗，客觀上反映了長沙市房價與地價的關系?，F實情況中，對于長沙市房價上漲的原因，比較公認的說法是因為土地價格受到經營性用地實行招標掛牌出讓方式的影響。在現實操作中，絕大部分的房地產開發項目的土地取得是通過招標拍賣掛牌，由于開發商對長沙經濟發展與區位優勢的良好預期，地價、房價均具有較大的上漲空間，造成最后的成交地價高出掛牌或起拍價的程度不盡相同，從而造成商品房價格水漲船高。對于這種說法，不能否認其合理性。但是通過對房價與地價數據的實證檢驗可以看出，從短中期來看，長沙市的房價和地價之間是相互影響的;長期來看房價對地價的影響顯著，地價對房價則沒有顯著影響。

本研究認為從短期看，土地的供給在一定程度上可以調節，因此房價和地價之間的相互影響可通過彼此相互關聯的供給關系來相互作用。從中長期來看，土地需求作為一種引致需求，其產品也就是房屋的價格對其需求的影響是比較顯著的。所以中長期的房價對地價存在顯著的影響。從更遠的長期來看，土地經濟供給的無彈性趨勢必對地價產生顯著的影響，這時候即使房價的變化產生了使地價變化的促因，但受土地供給本身的限制，房價的變化最終只能影響其本身的供求關系，而對土地市場的供求關系影響甚小，從而使兩者各由各自的供求關系決定。

［1］Evans A.Housing prices and land prices in the South East［M］.London:The House Builders Federation，1987.

［2］徐艷.北京房價過高的原因和房價控制［J］.城市問題，2002，(1).

［3］楊慎.客觀看待房價上漲問題［J］.中國房地信息，2003，(2).

［4］建設部政策研究中心課題組.怎樣認識當前房地產市場形式［N］.中國經營報，2004－10－18.

［5］Grigson W S.House prices in perspective:A review of South East evidence［R］.London:London and South East Regional Planning Conference，1986.

［6］劉琳，劉洪玉.地價與房價的經濟學分析［J］.數量經濟技術經濟研究，2003，(7).

［7］文言.2001 年房地產業八大焦點［J］.中國經濟信息，2002，(3).

［8］高曉慧.地價和房價的基本關系［J］.中外房地產導報，2001，(6).

［9］宋勃，高波.房價與地價關系的因果檢驗:1998－2006［J］.當代經濟科學，2007，(1).

(責任編校:簡子)

F293.3

A

1008－4681(2012)01－0013－03

2011－11－26

尹衛(1987－)，男，湖南衡陽人，湖南師范大學資源與環境科學學院碩士生。研究方向∶土地評價與土地經營。