淺議湛江水上運(yùn)動(dòng)中心賽后定位及建設(shè)功能轉(zhuǎn)化

尤敏

（廣東省湛江航運(yùn)集團(tuán)有限公司，廣東 湛江 524003）

1 工程概況

湛江水上運(yùn)動(dòng)中心計(jì)劃選址在湛江市金沙灣觀海長(zhǎng)廊，西鄰海濱大道，東側(cè)緊靠湛江海灣，湛江海灣大橋位于其南邊。水上運(yùn)動(dòng)中心用地面積達(dá)10公頃，其中水域5.33公頃，陸上4.67公頃，使用岸線長(zhǎng)近1000米，縱深270米。該水上運(yùn)動(dòng)中心是一個(gè)以海上運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練為主體，融比賽、訓(xùn)練、旅游、教育為一體的國(guó)際海上運(yùn)動(dòng)基地，項(xiàng)目總投資約5億元。

2 水上運(yùn)動(dòng)中心的要求及建設(shè)內(nèi)容

2.1 根據(jù)《第十四屆運(yùn)動(dòng)會(huì)水上運(yùn)動(dòng)中心功能要求》，項(xiàng)目的具體要求如下：

（1）滿足省運(yùn)會(huì)帆船、帆板比賽要求，同時(shí)具備承接亞洲帆船、帆板比賽的條件。（2）作為南方海上運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練基地之一，滿足國(guó)家隊(duì)、省隊(duì)冬訓(xùn)的條件。（3）滿足湛江市帆船、帆板運(yùn)動(dòng)隊(duì)伍的日常訓(xùn)練需求。（4）從賽后運(yùn)營(yíng)出發(fā)，兼顧湛江市海上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部（航海學(xué)校）的正常運(yùn)作需求，為公共體育的海上運(yùn)動(dòng)服務(wù)。

2.2 水上運(yùn)動(dòng)中心建設(shè)內(nèi)容包括競(jìng)賽場(chǎng)地設(shè)施和配套功能設(shè)施兩大部分，具體要求如下：

2.2.1 競(jìng)賽場(chǎng)地設(shè)施包括

（1）碼頭：浮碼頭為主，以引橋連接。浮碼頭按可靠泊旅游的游艇要求設(shè)計(jì)，比賽時(shí)可停泊工作艇、裁判艇等約100個(gè)，賽后擴(kuò)建為430個(gè)游艇泊位。（2）防波堤：構(gòu)建環(huán)抱型防波堤。賽時(shí)為群眾主要觀賽場(chǎng)地，賽后為旅游觀光平臺(tái)。（3）上下水坡道：為船舶上下岸服務(wù)的設(shè)備。上下水坡道與停船區(qū)連接。（4）停船區(qū)：陸上停船區(qū)（空地）面積約10,000m2，主要功能是用作比賽船只和輔助船停放、保養(yǎng)、維修，平時(shí)作為訓(xùn)練場(chǎng)所或小型比賽/表演觀眾區(qū)。

2.2.2 配套功能設(shè)施包括：

配套功能設(shè)施需要臨近競(jìng)賽碼頭，為比賽運(yùn)行提供保障，是整個(gè)水上運(yùn)動(dòng)中心的重要組成部分主要有：

（1）競(jìng)賽指揮中心：為管理人員和競(jìng)賽服務(wù)人員提供相對(duì)集中的工作區(qū)域，是整個(gè)競(jìng)賽建筑群的核心，提供普通辦公空間、集中辦公空間、會(huì)議空間、以及各種技術(shù)用房和設(shè)施庫(kù)房。約1萬(wàn)平方米的建筑面積。（2）運(yùn)動(dòng)員中心：為運(yùn)動(dòng)員以及隨隊(duì)官員提供休息、醫(yī)療、檢錄、檢測(cè)、觀賽等功能。約1萬(wàn)平方米的建筑面積。（3）媒體中心：新聞媒體區(qū)域的功能應(yīng)滿足省運(yùn)會(huì)主播媒體組織的要求。約1萬(wàn)平方米的建筑面積。（4）貴賓官員及贊助商用房：比賽期間為貴賓、官員和贊助商設(shè)置專屬用房，設(shè)置獨(dú)立的通道入口、并設(shè)置相應(yīng)的接待和后勤服務(wù)設(shè)施。約2.5萬(wàn)平方米建筑面積。（5）技術(shù)官員接待中心：賽時(shí)作為運(yùn)動(dòng)會(huì)的技術(shù)官員接待中心，設(shè)置接待和服務(wù)功能，并設(shè)置一個(gè)醫(yī)療中心。約2.5萬(wàn)平方米建筑面積。（6）測(cè)量大廳：為比賽船只、帆具丈量提供臨時(shí)室內(nèi)空間。約3000平方米建筑面積。（7）綜合物流辦公：管理物資存儲(chǔ)、物資分發(fā)，并兼設(shè)備機(jī)房等功能。約3000平方米建筑面積。（8）觀賽服務(wù)中心：為普通觀眾設(shè)置接待、衛(wèi)生、醫(yī)療、餐飲、商業(yè)、觀賽等功能。約3000平方米建筑面積。（9）賽場(chǎng)疏散區(qū)：設(shè)置疏散廣場(chǎng)、廣場(chǎng)配套設(shè)施以及車輛停放場(chǎng)地。約1萬(wàn)平方米建筑面積。（如圖一）

（圖一）賽時(shí)功能平面示意圖

3 水上運(yùn)動(dòng)中心的賽后定位及建設(shè)功能轉(zhuǎn)化

按歷年省運(yùn)會(huì)的慣例，體育比賽項(xiàng)目場(chǎng)地由政府出資興建管理的模式，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目政府投資需五億元，賽后項(xiàng)目管理費(fèi)用每年要花費(fèi)1000萬(wàn)元左右維持，考慮部分建筑物可以出租經(jīng)營(yíng)，政府需要補(bǔ)貼500-700萬(wàn)每年（參考泉州體育館經(jīng)營(yíng)模式數(shù)據(jù)），為減少政府投資的虧損，湛江市政府將該項(xiàng)目交由湛江航運(yùn)集團(tuán)有限公司建設(shè)及進(jìn)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目功能規(guī)劃將在賽后進(jìn)行轉(zhuǎn)化。該項(xiàng)目地處泛行政中心區(qū)，是未來(lái)湛江CBD核心區(qū)的北門戶。目前該用地有紅嘴鷗港灣游項(xiàng)目和紅嘴鷗海鮮餐廳。其中紅嘴鷗港灣游是湛江特色旅游項(xiàng)目，現(xiàn)有旅游船五艘現(xiàn)在已經(jīng)形成一定的品牌效應(yīng)，是游客認(rèn)識(shí)湛江、了解湛江的重要途徑；紅嘴鷗海鮮餐廳是湛江飲食特色的縮影，是市民喜愛(ài)的濱海餐廳之一，代表了湛江的飲食文化，在湛江市擁有一定的知名度。目前這兩項(xiàng)個(gè)產(chǎn)業(yè)在運(yùn)營(yíng)中已經(jīng)取得了較好的收益。他們也是水上運(yùn)動(dòng)中心賽后經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)的水上中心將圍繞兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)從規(guī)模、服務(wù)、業(yè)態(tài)等全方面進(jìn)行拓展和升級(jí)。

3.1 競(jìng)賽指揮中心和媒體中心賽后綜合改造為國(guó)際海鮮美食之都和紅嘴鷗旅游廣場(chǎng)競(jìng)賽指揮中心和媒體中心都是以中庭空間為中心，以辦公空、會(huì)議空間為主的兩棟連體建筑。賽后可利用大空間轉(zhuǎn)換為國(guó)際海鮮美食之都和紅嘴鷗旅游廣場(chǎng)。其中：

國(guó)際海鮮美食之都定位為中端市場(chǎng)，中庭空間來(lái)布置海洋宴會(huì)大廳，為湛江舉行大規(guī)模宴會(huì)提供場(chǎng)所，辦公會(huì)議空間可以轉(zhuǎn)化為包間用房以及少量會(huì)議空間。面向廣大市民和游客，對(duì)現(xiàn)有紅嘴鷗海鮮餐廳進(jìn)行升級(jí)，功能層面設(shè)置大廳、包間、室外餐廳等多樣的就餐空間，并增加休閑娛樂(lè)功能，經(jīng)營(yíng)層面以規(guī)模化、大眾化經(jīng)營(yíng)為主要思路，并可承接大型宴會(huì)活動(dòng)，為廣大群眾塑造一個(gè)良好的、親民的濱海特色餐飲環(huán)境，紅嘴鷗旅游廣場(chǎng)項(xiàng)目包括：紅嘴鷗旅游碼頭大廳、湛江特色海洋旅游產(chǎn)品超市，紅嘴鷗旅游廣場(chǎng)將規(guī)劃為湛江市旅游的第一站，除為民眾提供港灣旅游服務(wù)和購(gòu)物外，還配合湛江國(guó)際海鮮美食之都形成吃、喝、玩、樂(lè)、娛、購(gòu)、游于一體的全方位服務(wù)，打造湛江濱海游新品牌。

該項(xiàng)目建筑面積約2萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目將計(jì)劃與餐飲服務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目年收入約2000萬(wàn)元。利潤(rùn)300萬(wàn)元

3.2 運(yùn)動(dòng)員中心賽后轉(zhuǎn)換為高級(jí)濱海游艇會(huì)所

高級(jí)濱海游艇會(huì)所利用運(yùn)動(dòng)員大廳空間設(shè)置高級(jí)觀海西餐廳，咖啡、茶座空間。運(yùn)動(dòng)員體能訓(xùn)練用房轉(zhuǎn)化為會(huì)所健身用房。其他空間可以轉(zhuǎn)化為KTV、游艇教學(xué)、企業(yè)宣傳、和服務(wù)中心。

游艇會(huì)所面向高端市場(chǎng)，輻射整個(gè)廣東乃至中國(guó)南部，采取會(huì)員制、管家式管理，提供休閑、娛樂(lè)、培訓(xùn)等全方位服務(wù)。其他附屬功能也主打精品高端市場(chǎng)，與其他業(yè)態(tài)形成差異化經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目建筑面積1萬(wàn)平方米。游艇會(huì)所管理內(nèi)容包括浮碼頭和游艇的管理。浮碼頭計(jì)劃在后期擴(kuò)建為430個(gè)泊位，經(jīng)營(yíng)成規(guī)模后預(yù)計(jì)該項(xiàng)目年收入2500萬(wàn)元。利潤(rùn)500萬(wàn)元

3.3 貴賓官員及贊助商用房轉(zhuǎn)換為高級(jí)商務(wù)辦公中心

貴賓官員及贊助商用房擁有完善的配套設(shè)施，包括辦公、會(huì)議、住宿、康體餐飲等用房、后期可以轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公中心，并可以增設(shè)少量商業(yè)設(shè)施。

商務(wù)辦公中心主打海景辦公，主要面向有一定規(guī)模的中大型公司，提供完善的配套服務(wù)，并提供大型會(huì)議、匯演的等服務(wù)設(shè)施。該項(xiàng)目建筑面積2.5萬(wàn)平方米。按市內(nèi)平均租金單價(jià)50元M2，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目年收入125萬(wàn)元。

3.4 技術(shù)官員接待中心后期轉(zhuǎn)換為觀海酒店式公寓

技術(shù)官員接待中心主要為技術(shù)官員提供住宿、餐飲、會(huì)議等功能設(shè)施，賽后充分利用其屬性，改造成為觀海酒店式公寓，為整個(gè)水上體育中心提供居住業(yè)態(tài)。也成為紅嘴鷗海洋旅游的一個(gè)配套設(shè)施。

觀海酒店式公寓主要面向高端政府要員、商務(wù)人士和精英階層，結(jié)合游艇俱樂(lè)部形成整體配套。建筑面積區(qū)別于普通酒店采用大戶型設(shè)計(jì)，提供全套家庭式管理服務(wù)，彌補(bǔ)湛江市場(chǎng)空白，打造居住精品建筑。該項(xiàng)目建筑面積為2.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目年收入800萬(wàn)元。利潤(rùn)為100萬(wàn)/年。

3.5 測(cè)量大廳后期轉(zhuǎn)換為濱海展示廣場(chǎng)。測(cè)量大廳是大空間結(jié)構(gòu)建筑，賽后可以以運(yùn)動(dòng)會(huì)遺產(chǎn)的名義予以保留，利用其大空間來(lái)設(shè)置室外展示空間，舉辦匯展、企業(yè)展覽、大型歌會(huì)、大型演出等。該項(xiàng)目收益預(yù)計(jì)為120萬(wàn)/年。

3.6 綜合物流辦公后期轉(zhuǎn)換為管理辦公中心。管理辦公中心為整個(gè)水上運(yùn)動(dòng)中心提供物業(yè)管理服務(wù)，由專門的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，定期組織相關(guān)活動(dòng)，提升水上運(yùn)動(dòng)中心人氣和影響力。

3.7 賽場(chǎng)疏散區(qū)轉(zhuǎn)化為海洋音樂(lè)廣場(chǎng)和地下停車場(chǎng)。賽場(chǎng)疏散區(qū)賽時(shí)主要提供車輛停放以及交通疏散等功能，賽后地面轉(zhuǎn)化為海岸等有利于市民互動(dòng)和參與的城市休閑空間。地下停車場(chǎng)，預(yù)計(jì)年收入500萬(wàn)。

3.8 防波堤外海設(shè)置洋漁業(yè)局停靠港。水上中心防波堤長(zhǎng)度達(dá)700-900米，可以為海洋與漁業(yè)局設(shè)置執(zhí)法船提供停靠港。并提供相關(guān)配套用房。該防波提可以以專業(yè)碼頭向有關(guān)部門申請(qǐng)專項(xiàng)資金，可減少企業(yè)投資5千萬(wàn)元。提高碼頭的使用效率和效益。

3.9 防波堤及碼頭轉(zhuǎn)化為市民觀海碼頭。防波堤和觀海碼頭未將來(lái)為市民提供親海休閑場(chǎng)所，防波堤上設(shè)置湛江體育名人長(zhǎng)廊、瞭望燈塔、海洋雕塑、休憩座椅等，營(yíng)造良好的休閑氛圍。該項(xiàng)目效益體現(xiàn)為社會(huì)效益。

（圖二）賽后功能平面示意圖

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，水上運(yùn)動(dòng)中心項(xiàng)目即是廣東省第十四屆運(yùn)動(dòng)會(huì)的場(chǎng)館，又是湛江濱海旅游一站式服務(wù)的主場(chǎng)所。體育項(xiàng)目市場(chǎng)化，即可以減少政府巨大的投資所產(chǎn)生的資源浪費(fèi)，又可以為湛江提供一個(gè)旅游、休閑的濱海休閑品牌，將是社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏的項(xiàng)目。

[1]杜黎明，基于主體功能區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變研究[J].貴州師范大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2009.02.