淺議湛江水上運動中心賽后定位及建設功能轉化

尤敏

（廣東省湛江航運集團有限公司，廣東 湛江 524003）

1 工程概況

湛江水上運動中心計劃選址在湛江市金沙灣觀海長廊，西鄰海濱大道，東側緊靠湛江海灣，湛江海灣大橋位于其南邊。水上運動中心用地面積達10公頃，其中水域5.33公頃，陸上4.67公頃，使用岸線長近1000米，縱深270米。該水上運動中心是一個以海上運動訓練為主體，融比賽、訓練、旅游、教育為一體的國際海上運動基地，項目總投資約5億元。

2 水上運動中心的要求及建設內容

2.1 根據《第十四屆運動會水上運動中心功能要求》，項目的具體要求如下：

（1）滿足省運會帆船、帆板比賽要求，同時具備承接亞洲帆船、帆板比賽的條件。（2）作為南方海上運動訓練基地之一，滿足國家隊、省隊冬訓的條件。（3）滿足湛江市帆船、帆板運動隊伍的日常訓練需求。（4）從賽后運營出發，兼顧湛江市海上運動俱樂部（航海學校）的正常運作需求，為公共體育的海上運動服務。

2.2 水上運動中心建設內容包括競賽場地設施和配套功能設施兩大部分，具體要求如下：

2.2.1 競賽場地設施包括

（1）碼頭：浮碼頭為主，以引橋連接。浮碼頭按可靠泊旅游的游艇要求設計，比賽時可停泊工作艇、裁判艇等約100個，賽后擴建為430個游艇泊位。（2）防波堤：構建環抱型防波堤。賽時為群眾主要觀賽場地，賽后為旅游觀光平臺。（3）上下水坡道：為船舶上下岸服務的設備。上下水坡道與停船區連接。（4）停船區：陸上停船區（空地）面積約10,000m2，主要功能是用作比賽船只和輔助船停放、保養、維修，平時作為訓練場所或小型比賽/表演觀眾區。

2.2.2 配套功能設施包括：

配套功能設施需要臨近競賽碼頭，為比賽運行提供保障，是整個水上運動中心的重要組成部分主要有：

（1）競賽指揮中心：為管理人員和競賽服務人員提供相對集中的工作區域，是整個競賽建筑群的核心，提供普通辦公空間、集中辦公空間、會議空間、以及各種技術用房和設施庫房。約1萬平方米的建筑面積。（2）運動員中心：為運動員以及隨隊官員提供休息、醫療、檢錄、檢測、觀賽等功能。約1萬平方米的建筑面積。（3）媒體中心：新聞媒體區域的功能應滿足省運會主播媒體組織的要求。約1萬平方米的建筑面積。（4）貴賓官員及贊助商用房：比賽期間為貴賓、官員和贊助商設置專屬用房，設置獨立的通道入口、并設置相應的接待和后勤服務設施。約2.5萬平方米建筑面積。（5）技術官員接待中心：賽時作為運動會的技術官員接待中心，設置接待和服務功能，并設置一個醫療中心。約2.5萬平方米建筑面積。（6）測量大廳：為比賽船只、帆具丈量提供臨時室內空間。約3000平方米建筑面積。（7）綜合物流辦公：管理物資存儲、物資分發，并兼設備機房等功能。約3000平方米建筑面積。（8）觀賽服務中心：為普通觀眾設置接待、衛生、醫療、餐飲、商業、觀賽等功能。約3000平方米建筑面積。（9）賽場疏散區：設置疏散廣場、廣場配套設施以及車輛停放場地。約1萬平方米建筑面積。（如圖一）

（圖一）賽時功能平面示意圖

3 水上運動中心的賽后定位及建設功能轉化

按歷年省運會的慣例，體育比賽項目場地由政府出資興建管理的模式，預計該項目政府投資需五億元，賽后項目管理費用每年要花費1000萬元左右維持，考慮部分建筑物可以出租經營，政府需要補貼500-700萬每年（參考泉州體育館經營模式數據），為減少政府投資的虧損，湛江市政府將該項目交由湛江航運集團有限公司建設及進行企業化經營。項目功能規劃將在賽后進行轉化。該項目地處泛行政中心區，是未來湛江CBD核心區的北門戶。目前該用地有紅嘴鷗港灣游項目和紅嘴鷗海鮮餐廳。其中紅嘴鷗港灣游是湛江特色旅游項目，現有旅游船五艘現在已經形成一定的品牌效應，是游客認識湛江、了解湛江的重要途徑；紅嘴鷗海鮮餐廳是湛江飲食特色的縮影，是市民喜愛的濱海餐廳之一，代表了湛江的飲食文化，在湛江市擁有一定的知名度。目前這兩項個產業在運營中已經取得了較好的收益。他們也是水上運動中心賽后經營的重點項目，未來的水上中心將圍繞兩項產業從規模、服務、業態等全方面進行拓展和升級。

3.1 競賽指揮中心和媒體中心賽后綜合改造為國際海鮮美食之都和紅嘴鷗旅游廣場競賽指揮中心和媒體中心都是以中庭空間為中心，以辦公空、會議空間為主的兩棟連體建筑。賽后可利用大空間轉換為國際海鮮美食之都和紅嘴鷗旅游廣場。其中：

國際海鮮美食之都定位為中端市場，中庭空間來布置海洋宴會大廳，為湛江舉行大規模宴會提供場所，辦公會議空間可以轉化為包間用房以及少量會議空間。面向廣大市民和游客，對現有紅嘴鷗海鮮餐廳進行升級，功能層面設置大廳、包間、室外餐廳等多樣的就餐空間，并增加休閑娛樂功能，經營層面以規模化、大眾化經營為主要思路，并可承接大型宴會活動，為廣大群眾塑造一個良好的、親民的濱海特色餐飲環境，紅嘴鷗旅游廣場項目包括：紅嘴鷗旅游碼頭大廳、湛江特色海洋旅游產品超市，紅嘴鷗旅游廣場將規劃為湛江市旅游的第一站，除為民眾提供港灣旅游服務和購物外，還配合湛江國際海鮮美食之都形成吃、喝、玩、樂、娛、購、游于一體的全方位服務，打造湛江濱海游新品牌。

該項目建筑面積約2萬平方米，該項目將計劃與餐飲服務企業進行合作經營。預計項目年收入約2000萬元。利潤300萬元

3.2 運動員中心賽后轉換為高級濱海游艇會所

高級濱海游艇會所利用運動員大廳空間設置高級觀海西餐廳，咖啡、茶座空間。運動員體能訓練用房轉化為會所健身用房。其他空間可以轉化為KTV、游艇教學、企業宣傳、和服務中心。

游艇會所面向高端市場，輻射整個廣東乃至中國南部，采取會員制、管家式管理，提供休閑、娛樂、培訓等全方位服務。其他附屬功能也主打精品高端市場，與其他業態形成差異化經營。該項目建筑面積1萬平方米。游艇會所管理內容包括浮碼頭和游艇的管理。浮碼頭計劃在后期擴建為430個泊位，經營成規模后預計該項目年收入2500萬元。利潤500萬元

3.3 貴賓官員及贊助商用房轉換為高級商務辦公中心

貴賓官員及贊助商用房擁有完善的配套設施，包括辦公、會議、住宿、康體餐飲等用房、后期可以轉化為商務辦公中心，并可以增設少量商業設施。

商務辦公中心主打海景辦公，主要面向有一定規模的中大型公司，提供完善的配套服務，并提供大型會議、匯演的等服務設施。該項目建筑面積2.5萬平方米。按市內平均租金單價50元M2，預計該項目年收入125萬元。

3.4 技術官員接待中心后期轉換為觀海酒店式公寓

技術官員接待中心主要為技術官員提供住宿、餐飲、會議等功能設施，賽后充分利用其屬性，改造成為觀海酒店式公寓，為整個水上體育中心提供居住業態。也成為紅嘴鷗海洋旅游的一個配套設施。

觀海酒店式公寓主要面向高端政府要員、商務人士和精英階層，結合游艇俱樂部形成整體配套。建筑面積區別于普通酒店采用大戶型設計，提供全套家庭式管理服務，彌補湛江市場空白，打造居住精品建筑。該項目建筑面積為2.5萬平方米，預計該項目年收入800萬元。利潤為100萬/年。

3.5 測量大廳后期轉換為濱海展示廣場。測量大廳是大空間結構建筑，賽后可以以運動會遺產的名義予以保留，利用其大空間來設置室外展示空間，舉辦匯展、企業展覽、大型歌會、大型演出等。該項目收益預計為120萬/年。

3.6 綜合物流辦公后期轉換為管理辦公中心。管理辦公中心為整個水上運動中心提供物業管理服務，由專門的物業管理公司經營，定期組織相關活動，提升水上運動中心人氣和影響力。

3.7 賽場疏散區轉化為海洋音樂廣場和地下停車場。賽場疏散區賽時主要提供車輛停放以及交通疏散等功能，賽后地面轉化為海岸等有利于市民互動和參與的城市休閑空間。地下停車場，預計年收入500萬。

3.8 防波堤外海設置洋漁業局停靠港。水上中心防波堤長度達700-900米，可以為海洋與漁業局設置執法船提供停靠港。并提供相關配套用房。該防波提可以以專業碼頭向有關部門申請專項資金，可減少企業投資5千萬元。提高碼頭的使用效率和效益。

3.9 防波堤及碼頭轉化為市民觀海碼頭。防波堤和觀海碼頭未將來為市民提供親海休閑場所，防波堤上設置湛江體育名人長廊、瞭望燈塔、海洋雕塑、休憩座椅等，營造良好的休閑氛圍。該項目效益體現為社會效益。

（圖二）賽后功能平面示意圖

結束語

綜上所述，水上運動中心項目即是廣東省第十四屆運動會的場館，又是湛江濱海旅游一站式服務的主場所。體育項目市場化，即可以減少政府巨大的投資所產生的資源浪費，又可以為湛江提供一個旅游、休閑的濱海休閑品牌，將是社會效益和經濟效益雙贏的項目。

[1]杜黎明，基于主體功能區建設的經濟發展方式轉變研究[J].貴州師范大學學報(社會科學版)，2009.02.