土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約利用影響研究

李建強(qiáng)，曲福田

（1.四川農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，四川溫江611130；2.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇南京210095）

1 引言

中國人地矛盾突出，2008年人均耕地僅0.09 hm2（約1.36畝），約占世界人均耕地的1/3①根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（2009年）有關(guān)數(shù)據(jù)整理計(jì)算所得。。在這樣的時(shí)代背景下，國家提出實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，大力推行節(jié)約集約用地①具體內(nèi)容詳見《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號(hào)）。，并制訂了一系列建設(shè)用地集約利用的用地標(biāo)準(zhǔn)②例如《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)匯編》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)［2008］3號(hào)）等。。如何推行節(jié)約集約用地，改革現(xiàn)有的新占地、多占地、占好地的粗放利用土地模式，成為建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的重要命題。已有研究認(rèn)為，通過土地市場化改革，充分發(fā)揮土地價(jià)格的杠桿作用，發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，是提高土地資源利用效率和集約利用水平的重要途徑[1-2]。土地市場發(fā)育對(duì)土地集約利用具有重要的影響作用[3-4]，隨著土地市場的不斷發(fā)展，土地利用集約水平也得到顯著提高[5]，而且土地市場的不同發(fā)展階段對(duì)土地集約利用水平的作用程度和方向也有著較大差別[6]。這些研究為我們提供了很好的參考，但并沒有深入分析土地市場對(duì)土地集約利用的作用機(jī)理。因此，本文將從土地市場的作用機(jī)制出發(fā)，探討土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約利用的影響機(jī)理，并實(shí)證考察土地一級(jí)、二級(jí)市場及市場化總體水平對(duì)建設(shè)用地集約利用的影響，為繼續(xù)推進(jìn)土地市場化改革，提高建設(shè)用地集約利用水平提供參考。

2 土地市場化改革影響建設(shè)用地集約利用的理論分析

在土地市場中，地價(jià)是其核心。要發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)作用，最重要的杠桿就是地價(jià)。通過地價(jià)的調(diào)控作用，可以影響土地節(jié)約集約利用。具體來講，土地市場化改革通過市場結(jié)構(gòu)和市場機(jī)制的完善、市場主體培育等改革，影響土地一級(jí)市場和二級(jí)市場的發(fā)展，最終在價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制和流轉(zhuǎn)機(jī)制的作用下通過替代效應(yīng)、競租效應(yīng)和流轉(zhuǎn)效應(yīng)影響土地利用的方式和集約利用水平（圖1）。

圖1 土地市場化改革對(duì)土地集約利用的影響機(jī)理Fig.1 The effect mechanism of the land market reform on the intensity of construction land use

2.1 替代效應(yīng)

中國土地市場化改革過程實(shí)際上是一個(gè)土地價(jià)格回歸其市場價(jià)值的過程。隨著土地市場化程度的不斷提高，土地的市場價(jià)值就越來越顯化。這時(shí)，土地價(jià)格的提高就會(huì)驅(qū)使土地利用主體使用相對(duì)便宜的其他生產(chǎn)要素來替代土地，從而產(chǎn)生替代效應(yīng)，促進(jìn)土地的集約利用。這種替代效應(yīng)更多地體現(xiàn)在土地一級(jí)市場出讓過程中，通過招拍掛方式出讓的土地價(jià)格較為真實(shí)地反映了土地價(jià)格。較高的土地取得價(jià)格增加了企業(yè)的生產(chǎn)成本，因此，企業(yè)有動(dòng)機(jī)投入更多的資本或者勞動(dòng)力以獲得較高的產(chǎn)出水平，進(jìn)而提高土地的集約利用水平。

2.2 競租效應(yīng)

競爭機(jī)制反映了競爭與供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)、資金和勞動(dòng)力流動(dòng)等市場活動(dòng)之間的有機(jī)聯(lián)系，在完全競爭的條件下，土地市場將根據(jù)“最高租金原則”選擇出能夠支付最高租金的土地使用者，在土地一級(jí)市場中即表現(xiàn)為土地出讓過程中的“價(jià)最高者得”的原則。這種土地使用者之間的競租效應(yīng)，將迫使土地使用者努力提高其競爭能力，主要是提高其盈利能力，而盈利能力又取決于其利用土地的技術(shù)水平、經(jīng)營管理水平以及資本和勞動(dòng)力的投入水平。因此，在土地用途確定的情況下，完全競爭的土地市場能夠把土地分配給盈利能力最強(qiáng)、集約利用水平最高的土地使用者，從而提高土地集約利用水平。

2.3 流轉(zhuǎn)效應(yīng)

土地市場的流轉(zhuǎn)機(jī)制主要體現(xiàn)在二級(jí)市場中，通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式，允許建設(shè)用地在不同使用者之間充分流動(dòng)，將促使建設(shè)用地向經(jīng)營能力強(qiáng)的土地使用者手中集中，從而促進(jìn)集約利用水平的提高。假設(shè)某企業(yè)以年租金的方式獲得一宗土地使用權(quán)，但因?yàn)榻?jīng)營不佳，無法獲取收益，也無力支付土地租金。此時(shí)，企業(yè)面臨兩種選擇：要么停產(chǎn)，要么流轉(zhuǎn)給其他企業(yè)。不難想象，如果企業(yè)停產(chǎn)，則該土地的集約利用水平將明顯下降。而將土地以一定價(jià)格流轉(zhuǎn)（如轉(zhuǎn)讓、抵押、出租），則土地的集約利用水平將保持在原有水平甚至還可能有所提高。因此，充分發(fā)揮土地二級(jí)市場的流轉(zhuǎn)效應(yīng)將促進(jìn)土地集約利用水平的提高。

3 土地市場化改革影響建設(shè)用地集約利用的實(shí)證分析

基于前面的理論分析，本文利用全國1999—2007年31個(gè)省級(jí)地區(qū)（不包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）的面板數(shù)據(jù)，分別考察土地一級(jí)市場、二級(jí)市場以及土地市場化總體水平對(duì)建設(shè)用地集約利用的影響作用，然后納入影響建設(shè)用地集約利用的其他因素，檢驗(yàn)土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約利用穩(wěn)健性的影響。

3.1 模型構(gòu)建

本文采用線性回歸模型來定量分析土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約利用的作用大小。具體模型形式如下：

式1中，yit表示i省t年建設(shè)用地集約度，αit表示模型的常數(shù)項(xiàng)，xit表示i省t年土地市場化程度，μit表示模型的隨機(jī)誤差項(xiàng)，且相互獨(dú)立，滿足零均值、等方差為σ2的假設(shè)，N表示省級(jí)數(shù)量個(gè)數(shù)，T表示省區(qū)觀察時(shí)期總數(shù)。

納入影響建設(shè)用地集約利用的其他因素后，模型形式如下：

式2中，Y為建設(shè)用地集約度，β0為常數(shù)項(xiàng)，Xn為各影響因素，βn為各影響因素的估計(jì)系數(shù)，μ為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

3.2 變量選取及數(shù)據(jù)來源

3.2.1 建設(shè)用地集約度 對(duì)建設(shè)用地集約度的測算，可根據(jù)國土資源部2008年發(fā)布的《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》（TD/T 1018—2008）進(jìn)行全面系統(tǒng)的測算和分析。但考慮數(shù)據(jù)的可獲性，本文將根據(jù)建設(shè)用地集約利用的內(nèi)涵，參考曲福田[5]、劉衛(wèi)東[6]等專家的研究思路，從投入和產(chǎn)出兩個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，具體來講用單位建設(shè)用地二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量、單位建設(shè)用地二三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資數(shù)量、單位建設(shè)用地二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、單位建設(shè)用地非農(nóng)財(cái)政收入4個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)建設(shè)用地集約度。建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)來源于《中國國土資源年鑒》和《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，非農(nóng)固定資產(chǎn)投入數(shù)據(jù)根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的各地區(qū)按主要行業(yè)分的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資一表中合計(jì)數(shù)減去農(nóng)、林、牧、漁業(yè)固定資產(chǎn)投入計(jì)算，二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的地區(qū)生產(chǎn)總值一表，同時(shí)考慮價(jià)格指數(shù)的影響，對(duì)所選數(shù)據(jù)以1999年為基期進(jìn)行了修正，非農(nóng)財(cái)政收入數(shù)據(jù)根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中各地區(qū)財(cái)政收入一表中的合計(jì)數(shù)減去農(nóng)業(yè)性稅收收入整理而來。

本文首先利用S相對(duì)數(shù)法對(duì)各指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，然后采用熵值法確定各指標(biāo)權(quán)重，最后采用綜合評(píng)價(jià)法測算出1999—2007年全國31個(gè)省級(jí)地區(qū)（不包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）的建設(shè)用地集約度。

3.2.2 土地市場化程度 本文參考曲福田等[7]、王青等[8]、唐鵬等[9]的分析思路，主要從土地交易結(jié)構(gòu)和活躍程度分別來反映土地一級(jí)市場和二級(jí)市場的市場化程度。具體評(píng)價(jià)指標(biāo)見表1。

在權(quán)重確定方面，由于土地一級(jí)市場與二級(jí)市場相對(duì)都同樣重要，因此，其權(quán)重各為0.5。對(duì)于土地二級(jí)市場，由于普遍認(rèn)為其是一個(gè)相對(duì)完善的市場，因此其各種交易形式的權(quán)重賦值為1。對(duì)于土地一級(jí)市場，主要依據(jù)各種供地方式的供地價(jià)格與土地正常市場價(jià)格的相對(duì)值來確定。考慮劃撥是一種典型的計(jì)劃配置方式，且基本為無償獲取，因此定義其權(quán)重為0。對(duì)于各種出讓方式的權(quán)重，根據(jù)對(duì)近年來中國土地市場交易情況的分析，協(xié)議方式出讓土地的平均價(jià)格約為正常市場價(jià)格的20%左右，招標(biāo)、拍賣和掛牌的價(jià)格則與正常市場價(jià)格相近，因此，這里定義協(xié)議出讓的權(quán)重為0.2，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的權(quán)重為1[10]。對(duì)于租賃和其他供地方式的權(quán)重，借鑒李娟等[10]人的研究，將租賃、其他供地方式的權(quán)重確定為0.2。

在分別確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重之后，加權(quán)求和即可得到土地市場化程度。其中，評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于各年的《中國國土資源年鑒》。

3.2.3 影響建設(shè)用地集約利用的其他因素

（1）土地資源稟賦：通常土地資源豐富的地區(qū)，其農(nóng)田非農(nóng)化也較其他地區(qū)寬松。在其他因素不變的情況下，投入的建設(shè)用地越多，建設(shè)用地集約利用程度也越低。因此，建設(shè)用地集約利用程度與土地資源稟賦呈明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系。本文選取人均耕地面積作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，數(shù)據(jù)分別來源于各年《中國國土資源年鑒》和《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)，用于建設(shè)用地的資本和勞動(dòng)投入就越多，同時(shí)，土地價(jià)格水平也較高，價(jià)格機(jī)制作用就越明顯。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)建設(shè)用地集約利用具有正向促進(jìn)作用。本文選擇人均GDP反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，數(shù)據(jù)來源于各年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將引致產(chǎn)業(yè)空間布局的變化，也會(huì)導(dǎo)致土地利用結(jié)構(gòu)的變化，進(jìn)而影響土地集約利用。本文選擇第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，數(shù)據(jù)來源于各年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。（4）土地市場監(jiān)管：地方政府對(duì)土地市場監(jiān)管主要表現(xiàn)在土地市場違法案件的發(fā)生率，發(fā)生率越高，土地市場秩序越混亂，對(duì)建設(shè)用地集約利用的制約作用也越大。本文選取各省土地違法案件涉及土地面積占全國當(dāng)年土地違法案件涉及土地總面積的比例作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，具體數(shù)據(jù)根據(jù)各年《中國國土資源年鑒》整理計(jì)算。

表1 土地市場化程度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系Tab.1 The evaluation index system of land marketing level

3.3 模型估計(jì)與結(jié)果分析

3.3.1 土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約利用的影響 運(yùn)用前文構(gòu)建的模型1，將數(shù)據(jù)導(dǎo)入Eviews7.0軟件，計(jì)量結(jié)果表明土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約度具有顯著的促進(jìn)作用（表2）。4個(gè)模型分別考察了土地一級(jí)市場、二級(jí)市場和市場化總體水平的影響作用，模型擬合程度都較高，僅二級(jí)市場在5%水平下顯著，一級(jí)市場和市場化總體水平都在1%水平下顯著。同時(shí)，土地一級(jí)市場相比二級(jí)市場對(duì)建設(shè)用地集約利用的促進(jìn)作用更加明顯。

表2 土地市場化與建設(shè)用地集約利用計(jì)量分析結(jié)果Tab.2 The econometric analysis results of the land marketing level and the intensity of construction land use

表3 建設(shè)用地集約利用影響因素模型估計(jì)結(jié)果Tab.3 The model estimation results of the factors affecting construction land intensive use

3.3.2 納入其他因素后土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約利用的影響 運(yùn)用前文構(gòu)建的模型2，在納入其他因素后，進(jìn)一步檢驗(yàn)土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約利用影響作用的穩(wěn)健性（表3）。從模型估計(jì)結(jié)果來看，模型擬合程度較高，R2和F統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)均十分顯著。在影響建設(shè)用地集約利用的其他4個(gè)因素中，土地資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平和土地市場監(jiān)管等因素均在1%水平下顯著，作用方向也與理論預(yù)期一致，表明這4種因素對(duì)建設(shè)用地集約利用具有顯著的作用。從土地市場化改革指標(biāo)來看，土地一級(jí)市場、二級(jí)市場和市場化總體水平計(jì)量結(jié)果與模型1結(jié)果類似，仍然對(duì)建設(shè)用地集約度具有明顯的促進(jìn)作用，且都在1%水平下顯著，具有較強(qiáng)的穩(wěn)健性，表明土地市場化改革不斷推進(jìn)的過程也是建設(shè)用地集約度不斷提高的過程。

4 結(jié)論與政策建議

通過分析發(fā)現(xiàn)，土地市場化改革對(duì)建設(shè)用地集約度的提高具有明顯的促進(jìn)作用，并在納入其他因素后仍然具有較強(qiáng)的穩(wěn)健性，特別是土地一級(jí)市場對(duì)建設(shè)用地集約度的提高具有顯著的作用。因此，為促進(jìn)建設(shè)用地集約利用，應(yīng)加大土地市場化改革力度，充分發(fā)揮土地市場的價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制和流轉(zhuǎn)機(jī)制作用。具體來講：（1）深入推進(jìn)土地一級(jí)市場發(fā)展建設(shè)。嚴(yán)格限制劃撥用地范圍，改革建設(shè)用地供應(yīng)方式，積極探索“供給引導(dǎo)需求”機(jī)制下的以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓為主的市場化配置模式，將土地資源配置到效率高的企業(yè)和部門中去，提高土地資源配置效率與集約利用水平。（2）加快土地二級(jí)市場建設(shè)。制定土地二級(jí)市場交易規(guī)范性文件，明確土地二級(jí)市場的交易方式、交易規(guī)則和交易程序，規(guī)范土地中介服務(wù)市場，建立公開統(tǒng)一的土地交易信息系統(tǒng)，提升土地市場公開性、透明性與競爭性，促進(jìn)存量建設(shè)用地的資源流動(dòng)，提升其集約利用水平。

（

）：

［1］ Elana Messner.Cities Without Land Markets：A Case Study From St.Petersburg，Russia［J］.Real Estate Review, 2008, 37（2）: 31.

［2］ Klaus Deininger, Songqing Jin.Land Sales and Rental Markets in Transition：Evidence from Rural Vietna［J］.Oxford Bulletin of Economics and Statistics, 2008, 70（1）: 67.

［3］ 吳郁玲，曲福田，周勇，等.城市土地市場發(fā)育與土地集約利用分析及對(duì)策———以江蘇省開發(fā)區(qū)為例［J］.資源科學(xué)，2009，31（2）：303-309.

［4］ 吳郁玲，周勇.我國城市土地市場均衡與土地集約利用［J］.經(jīng)濟(jì)地理，2009，29（6）：984-988.

［5］ 曲福田，吳郁玲.土地市場發(fā)育與土地利用集約度的理論與實(shí)證研究———以江蘇省開發(fā)區(qū)為例［J］.自然資源學(xué)報(bào)，2007，22（3）：445-454.

［6］ 楊紅梅，劉衛(wèi)東，劉紅光.土地市場發(fā)展對(duì)土地集約利用的影響［J］.中國人口·資源與環(huán)境，2011，（12）：129-133.

［7］ 曲福田，馮淑怡，諸培新，等.制度安排、價(jià)格機(jī)制與農(nóng)地非農(nóng)化研究［J］.經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊），2004，4（1）：229-248.

［8］ 王青，陳志剛，葉依廣，等.中國土地市場化進(jìn)程的時(shí)空特征分析［J］.資源科學(xué)，2007，29（1）：43-47.

［9］ 唐鵬，李建強(qiáng)，肖君.土地市場化程度的地區(qū)差異分析［J］.資源與產(chǎn)業(yè)，2010，12（6）：161-166.

［10］ 李娟，吳群，劉紅.土地市場成熟度及其量度體系研究［J］.中國土地，2006，（11）：12-14.