樓市調控又聞松綁聲

○ 林 華

龍年新春，中國房地產市場遭遇了“雪上加霜”：春節7天，許多城市銷售僅為個位數，北京、濟南3年來首現“零成交”。

近來樓市成交跌至冰點，于是有關房地產調控放松的信號甚囂塵上。廣東中山提高限價標準，廣州從化延緩購房入戶政策兩年，安徽蕪湖打響龍年救市第一槍，這些舉動普遍被視為有限放松調控的舉動。

但國務院的表態顯示，樓市調控放松有點難!在1月31日，國務院總理溫家寶在國務院第六次全體會議上指出，將繼續嚴格執行樓市調控政策，促進房價合理回歸。

從權威渠道獲悉，有關部門認為目前樓市調控仍處關鍵期，為防止房價出現反彈，已有多項嚴厲的政策儲備，包括加快推進房產稅，以及對投資性購房實施嚴格控制等。

有關專家表示，通過近幾年房價的瘋漲，目前的房價已遠遠超出老百姓的承受能力。那么，按照市場規律，其唯一的選擇就是降價，降價是拯救樓市的聰明選擇。在降價聲中，開發商可以重獲樓市繁榮，老百姓也會從中得到好處，房地產市場也會健康有序。

樓市調控現松綁信號

春節7天，全國樓市“開門見冰”，一線城市成交量上海為16套，廣州29套，深圳2套，就連南京、青島、濟南這些二線城市，成交量也是同樣明顯大幅下降。

然而，近來有關房地產調控放松的信號甚囂塵上。近日央行在金融市場工作座談會上透露，將繼續落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。由于作為剛性需求的首套房貸占據整個房貸市場的大頭，因此該消息也被解讀為房貸政策或將松動的信號，并引起市場普遍關注。

1月31日，廣東中山樓市在年后放出“限價新政”，將限價網簽備案標準從5800元/平方米提高至6590元/平方米，上調幅度為790元/平方米。外界已將此舉看作樓市松綁的信號。

去年11月10日，中山市公開發布樓市限價措施：單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的（按建筑面積計算），暫緩受理網上簽約手續。對于5800元/平方米價格標準的確定，外界分析認為與當年的房價控制目標相吻合。

在房價問題上，地方政府一直被人們視為最大的受益者

據了解，中山這份“短命”的“限價令”實施了不足3個月，中山市有關政府部門就對相關政策作出調整。

來自中國指數研究院的數據顯示，去年12月，中山市的住宅樣本平均價格為5684元/平方米，自去年下半年以來，保持持續下滑的態勢。

在中山之前，對樓市調控“松綁”的案例也存在。近來，北京、吉林等地在土地出讓、房屋交易等環節存在暗自松動跡象。

2月9日，安徽省蕪湖市出臺《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》，其中對自住普通商品住房進行契稅100%補助政策備受關注。

《意見》強調，2012年在蕪湖市區購買自住普通商品住房的，將給予免繳契稅的補貼，購房面積在90平方米以下的自住小戶型商品住房，財政部門再給予50-150元/平方米不等的貨幣補貼。

盡管《意見》稱上述政策的意圖是“引導合理住房需求，改善居民居住條件”，但在絕大多數業內人士看來，在樓市長期低迷的大背景下，這些政策客觀上的救市效果不言而喻。

據稱，蕪湖自去年下半年起就在“溫和托市”，此番新政是對原有政策的延續和加強。2011年5月20日，蕪湖市政府印發《關于進一步加強房地產市場調控保持房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》，其中已經包括了100%契稅補助、購房補貼和購房落戶等優惠政策。只不過當時的補助力度較小，門檻較高。

分析人士認為，蕪湖此次加碼購房優惠，一定程度上反映了部分地方政府盼望樓市調控松綁的急切心態，未來部分二、三線城市可能會群起效仿，因為樓市長期低迷對地方經濟帶動作用減弱。

2月9日，一份來自廣州從化市政府辦公室下發的文件在業界傳遞，其主要內容是從化市政府原則上同意將從化市購房入戶的到期期限再延長兩年。

據了解，從化市2009年曾頒布《從化市常住人口調控管理實施辦法》，規定“購房入戶”政策將在2011年底取消。此次從化市政府延緩購房入戶政策屬局部微調，適當給房企松松綁。

分析人士認為，從化處于廣州的偏遠市郊，購房入戶政策是吸引成交量的一個重要因素，主要目標人群為在從化周邊工作且有一定經濟能力的外來人群。但該政策只是支撐當地樓價因素之一，其他因素如持續限價、市場供大于求等都制約著樓價上漲， 因此延續該政策不會導致從化房價上漲。

事實上，與樓市緊密相關的土地市場愈發趨冷。不少一線城市土地拍賣出現大量地塊被延期、底價成交甚至流拍現象，接近一半的地塊集體延期，這在土地市場上非常罕見。

為此，地方政府開始著急。不久前多名省長相繼進京到住建部、國土部溝通樓市調控，給中央施壓，冀允許地方放松或調整房地產政策。

中國房地產學會副會長陳國強表示，在經濟不確定性加強的情況下，地方對于土地財政收入的依賴程度，可能會影響調控政策的效果。

樓市調控松綁有點難

眼下房地產調控似乎又走到了左右搖擺的十字路口：如果調控繼續加碼，則投資會下滑，可能令已明顯放緩的經濟增速繼續下滑；但如果放松，則房地產市場的泡沫會繼續膨脹，房價可能會重蹈2009年報復性反彈的覆轍。

國務院的表態顯示，樓市調控放松有點難。在1月31日，國務院總理溫家寶在國務院第六次全體會議上指出，將繼續嚴格執行樓市調控政策，促進房價合理回歸。

去年10月29日，國務院總理溫家寶主持召開了國務院常務會議。會議提出，堅定不移地搞好房地產調控。各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。

從近兩年來中央出臺的一系列嚴厲調控政策以及近來高層連續的表態來看，中央調控房地產的決心是堅定的。從去年10月29日國務院會議的內容可看出，該會議主要還是表示調控政策不會放松，并且言辭上也發生了一些微妙變化，即房地產調控從“加強”到“鞏固”。

去年1月至7月，溫總理曾多次談及房地產調控時都明確表示“加強房地產調控”。去年9月份，溫總理在《求是》雜志發表文章談及房地產調控的時候，也明確表示“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。

業內人士認為，總理此番表態，為正處于激烈博弈狀態的樓市釋放了明確信號，總理首次明確提出“下調房價”，表明中央政府對目前房地產調控明朗的態度，就是不僅絕不放松調控，而且明確要求房價下調，這意味著開發商冀望政策松綁救市破滅。

隨著房地產調控的不斷推進，房價上漲預期開始得到扭轉，樓市成交量也隨之出現大幅萎縮。中國指數研究院報告顯示，去年11月以來全國樓市成交繼續走低，八成城市成交量出現同比下降。

而從權威渠道獲悉，有關部門認為目前樓市調控仍處關鍵期，為防止房價出現反彈，已有多項嚴厲的政策儲備，包括對投資性購房實施嚴格控制等。

顯而易見，中央對房地產調控的力度不會放松，但后期調控政策加碼的可能性不大。有關專家認為，中央調控的目標是希望房價穩定，房價能保持相對平穩發展，既不會大幅度上升，也不會大幅度下降。也可以說是，穩中有升，或穩中有降。

在房價問題上，地方政府一直被人們視為最大的受益者。因房價越高，土地價值就越大，土地收益、財政稅收也就自然越多。

隨著房地產調控不斷加碼，地方政府有些坐不住了。由于房地產業與地方政府利益攸關，地方政府最不愿意看到房價下跌。中央房地產調控政策剛剛導致部分城市的房價步入調整，一些地方政府就開始采取措施予以化解。

一些專家認為，當前房地產市場成交量低迷，正是市場步入積極調整狀態的信號；夸大調整的危害，鼓吹房地產“救市”則是非常危險的。

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，政府應該明確房地產調控的政策目標，如果目標是穩定房價，則應該始終堅持該目標不動搖。

在尹中立看來，當前房地產調控的效果已經初步顯現，部分城市的房價出現了明顯回落，這個時候最關鍵的是要“堅持房地產調控不動搖”，如果因為這樣或那樣的原因而動搖房地產調控，則政府的信用會徹底喪失，以后房地產調控的成本將成倍增加。

分析人士認為，相比一線城市，二、三線城市的“限購令”等調控政策本身、落實程度都較寬松，且國家對其調控要求也不高。佛山、南京等城市，有可能是基于地方實際情況所作的調整，其他城市并不應將此理解為政策轉向的信號，更談不上試探性松動。

有關專家指出，二、三線城市限購執行迎來關鍵期。如果二三線城市調控政策暗地“松綁”情況增加，將導致先前的調控效果功虧一簣，甚至影響到全國的調控效果。購房者的政策預期對樓市成交有重要影響。若限購政策一旦出現放開的跡象，極有可能喚起大量觀望的投資需求，價格或將再次大幅上漲。因此，雖然房價已現降價之勢，但調控政策仍然不會放松。

房產稅或替代限購令

不久前，住房和城鄉建設部部長姜偉新就限購問題回答全國人大常委會委員詢問時表示，目前正在努力建設城鎮個人住房信息系統，一旦全國個人住房信息系統聯網，和銀行、稅務等系統信息統一到一個平臺，就不必再用限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市。

姜偉新表示，限購政策是行政辦法。

全國人大常委會委員吳曉靈提出，抑制商品房市場的過度投機是為了平抑房價，但長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應該更多地運用稅收手段調節。

“更多地采用稅收辦法，對需求和供給包括房價進行調節，這是一個非常重要的意見，也是對的。”姜偉新對更多采用稅收手段調控房價表示贊同。

財政部部長助理王保安也表示，中國將加快推進房產稅的實施，使它進一步發揮在房地產市場運行過程中的調控作用。下一階段要抓緊總結重慶和上海的房產稅試點經驗，加快推進房產稅的實施，以使它進一步發揮調控房地產市場的作用。

二、三線城市限購執行迎來關鍵期

目前房價尚未回歸合理的水平

據知情人士表示，由于征收范圍、征收基點、稅率等細節尚需完善，因此新稅種要在全國推廣尚需時日。而上海、重慶兩個先行城市的試點效果，將成為新稅種出臺的重要參考。

一些房地產企業先知先覺，他們的降價搶收行動無疑為自己贏得了寶貴的回轉空間。從龍湖地產近期大幅降價回籠資金20億元可以看出，誰率先降價搶收，誰就有更多資本過冬。而降價動作宜簡單不宜復雜，宜一降到底不宜小幅試探。降價不會影響開發商品牌，只會帶來實際的好處。這輪調整帶來的降價幅度大致可能是：一線城市的平均房價降幅20%至30%，二線城市10%至20%。

有關專家表示，目前房價尚未回歸合理的水平。在目前復雜的全球經濟環境中，為了避免中國經濟硬著陸的風險，應加快擴大房產稅試點城市規模，來逐步取代與市場經濟資源配置相悖的信貸和購房限制措施。

但分析人士認為，由于政策和技術手段等多重因素影響，2013年年底前，信貸和購房限制措施將不會被取消，房產稅也難以在全國范圍內開始征收。

長期而言，業內預計房產稅可能成為限購令的替代政策。即便如此，房產稅在多大程度上能夠抑制投資資金進入樓市，目前尚不可知。更不用說房產稅出臺所需要的硬件平臺——全國房產信息數據庫的建立尚待時間。

姜偉新介紹，目前住房和城鄉建設部正在進行40個城市的試點，把這些城市的個人住房信息收集起來，盡快實現全國聯網。一旦這個系統建立起來，再加上銀行系統、財政系統、稅務系統和公安系統的信息，如果能統一到一個平臺上，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市。

然而，目前個人住房信息系統還存在著很大不足，進展也不是很順利。首先，信息只有個人信息，不是家庭信息，還不足以全部滿足差別化信貸政策和住房限購的臨時性措施實施的需要；其次，該系統中除住房外，不含公安、民政、稅務等信息。因此，下一步要想實現全方位信息系統，仍需要法律支持。

此外，住房和城鄉建設部副部長齊驥也表示，住房信息系統聯網后，不僅能解決對市場變化的分析問題，還能解決執行差別化貨幣政策問題。

同時，這一住房信息系統也關系到保障房公平分配的問題。齊驥表示，該問題涉及準確掌握申請者的住房、收入、財產等有關信息。而目前基礎信息不足，相關情況比較復雜，使得管理比較困難。他坦言：“雖然有公示制度，但還是出現了一些問題，比如騙租、騙購和權力尋租的問題。”齊驥預計，今年年底前40個重點城市的信息系統將聯網。

不過，中國房地產業也不會由此直接進入下行期。城市化進程仍在繼續，商品房市場仍是拉動內需的最重要領域之一。一個可能出現的特殊局面是，“十二五”期間3600萬套保障房將大量入市交易，貨幣化補貼的保障體制將為房地產市場帶來更多需求。那將是又一次房地產繁榮期的到來。■