地產——以旅游之名

○ 本刊記者 馮京津

近幾年來旅游業作為政府大力支持的朝陽產業，已經成為房地產企業新的投資熱點，這一現象的背后也是人民生活水平的提高，對旅游消費的強勁增長。中國正在經歷著一個從旅游大國向旅游強國發展轉型期。2011年僅國內的旅游總收入就接近兩萬億人民幣，且十年來均以超過兩位數的發展速度保持強勢增長。旅游的業態也呈現了多元化、多需求，從旅游觀光向休閑度假轉型。

旅游地產的開發，首先是和國家戰略緊密地對接，中國出臺了30多個區域發展的戰略規劃，很多旅游地產也對接了國家的戰略；第二個特征是項目的選址上呈現出面海依山環湖的特征，首先是濱海型的旅游綜合體發展的態勢很迅猛，海南島國際旅游度假島和其他的濱海旅游名城，旅游投資熱火朝天。第二傳統的名山再次受到了青睞，長白山、武夷山、廬山、張家界等成為旅游綜合體推出的關注點，包括新興的名山。

機遇背后的風險

目前，旅游地產項目的短暫盈利更多是出售地產項目以獲利，但對于房企來說，他們所要面對更多的是長期經營與概念的推陳出新。那么，資金又是一個重要的問題。更多的人看到的是這個產業的機遇，而機遇背后更多的是高風險。

旅游地產開發首先面臨的是拿地成本。相對低廉的拿地成本是吸引眾多開發商進入旅游地產的一大誘惑。

事實上，旅游開發作為提升片區面貌的重要途徑為當地政府所重視，因此，能夠獲得較為廉價的土地，對于開發企業來說，可有效降低公司拿地成本。同時，當前各地完善招拍掛制度，大量土地采取“綜合條件最優者得”而不是“價高者得”，則從客觀上有利降低地產公司的拿地成本。可見，相對于“價高者得”的住宅地產，旅游地產的土地成本相對較低。

旅游地產整個項目的開發周期取決于銷售速度

作為旅游地產的先驅——華僑城，也曾被指以低價獲得土地。一般來說，土地成本占總成本的35%至40%。因此，當土地成本獲得到削減的情況下，房企開發的成本也相當于削減了很大一部分。

這或許就是旅游地產遭到熱捧的重要原因之一，雖然可能現在的地價在經歷過一輪漲幅后已經沒有那么低廉。

作為“國際生態旅游島”的海南，自然成為旅游地產的集中區。同時，地產項目的泛濫，也使其成為旅游地產的“重災區”。

這或許就是旅游地產的模式：圈地——蓋樓——出售。不是在經營旅游，而是在經營地產。在圈地之后注重眼前利益，缺乏長期規劃是目前旅游地產開發最大的詬病。

海南中華民族文化村位于海南省通什市，占地600畝，投資1億元人民幣，建有23個民族村，共計景點上百個。其環境質量、園林建筑、文化內涵和娛樂設施等均屬上乘。然而自從1997年上半年開業以后，由于對客源市場判斷失誤和不良的市場競爭環境，結果每日接待游客僅200人，不得已在開業8個月后申請停業。

以上種種例子說明，盲目圈地使得旅游地產大量積壓，資金周轉困難，加大了風險。據上海易居研究院數據顯示，以主題樂園為例，目前國內主題公園有1000家左右。據中國旅游研究院2009年監測顯示，國內的主題公園有30%處于虧損狀態，45%持平，僅15%會有盈利。

資金壓力大成投資難題

鑒于旅游地產需要強大的融資能力和回報周期長等特點，如果企業沒有上述優勢，盲目沖動地投入到旅游地產領域，則容易拖垮企業。屆時項目中一些酒店、住宅等業態的資產不好出手，資產盤活艱難。

旅游地產整個項目的開發周期取決于銷售速度。如果市場定位不準確，銷售速度緩慢，相關的配套就很難完成。而沒有配套，房子就會更難賣，如此形成惡性循環，也許會形成新一輪地產“爛尾”風險。

住宅地產可以破產，可以降價。旅游地產經營不下去就成了爛攤子，那就是萬劫不復。

從中國整體的經濟形勢來看，對于房地產開發，資金口已經卡到讓開發商無法動彈。可見，資金的收緊對于旅游地產的后期經營維護，可謂是前所未有的壓力。

我們可以看到的是，眾多房企被指因旅游地產的布局，而使其面臨巨大的資金壓力。2011年雅居樂在海南大規模布局旅游地產，進行攻城略地，在此背景下亦推高雅居樂的負債率。據其年報顯示，截至2011年底其凈負債比率為68%，但加上未付土地款及稅款，經調整凈負債率高達115%。

目前旅游地產投資面臨的一大難題在于投資者的“退出”問題。退出機制不完善，甚至是沒有退出機制，這對于旅游地產投資者來說是一大壁壘。

從中國的國情來看，產權銷售或為旅游地產進入資本市場的一劑良方。一半用于出售，一半則沉淀下來持續經營，出售的物業可與投資者簽訂長期協議幫助其維護經營。這樣一方面可回籠資金進行周轉，一方面亦能夠獲得投資者的青睞。

圈地僅是旅游地產的一種盈利模式

圈地僅是旅游地產的一種盈利模式。另一種模式，即是借旅游地產之名，變相進行房地產開發，推銷旅游地產主題項目周邊的房地產。往往購得此種類型物業的投資者，僅僅滿足于一時的度假與升值目的，最后的結果卻是“高空置率”，最終或將造成舉步維艱。

一位接近某著名旅游地產開發企業的人士稱，目前采用此種較為初級的盈利模式，亦是無奈。其中主要的原因是，很多做旅游地產的開發企業一般都由做住宅地產轉型而來。“長時間的住宅地產的開發習性在短期內無法改變。”同時，政策面對于這個行業亦缺乏一定的規整與管控，這個產業在短期內突然爆發，后期無論是消化還是經營都會有重大問題。

此前旅游地產熱時，也不乏出現過爛尾項目和泡沫。對于投資商來說，在投資旅游地產之前，一定要對自身的能力有一個清楚的評估，不能盲目跟風。對于消費者來說，置業時要有鑒別的眼光，不要受一些宣傳的蠱惑。

旅游地產后續運營的隱憂

業內人士表示，旅游地產項目雖然土地成本低，但一般當地人口購買力不足，銷售客源主力是外來購買力，這就要求房企有龐大的前期投入，只有前期投入充足，基礎設施和配套設施建設完備，才能得到客戶認同，吸引客源留駐或者投資。從這一方面來看，項目需要地產和旅游良好對接的規劃，企業資金的強大支持等各種前期準備，以防動工之后，項目銷售不力，運營受阻促使項目有擱置風險。

利用旅游地產項目拉動地區經濟發展，這是目前一些二三線城市中常見的發展模式。

據業內人士透露，旅游地產規模大、投資大、回報周期長，企業需要有成熟的運營模式。比如，較早介入國內旅游地產的華僑城，其主題公園景區+地產的模式，已成功在多個城市復制。但即便如此，與環球影城及迪士尼樂園相比，這種模式仍有很大差距。據悉，日本環球影城一個主題公園，占地50多萬平方米，年接待量可達800萬人，收入55億元，門票收入只占50%，重游率可達70%。而同等面積的北京歡樂谷，作為國內一線品牌年接待量也只能達到300多萬人次，4個多億的年收入，門票收入占總比超過80%，重游率僅20%。

相比較來說，國內地產商介入旅游地產，沒有自身經營模式，僅僅是將景區、酒店、商業配套等項目簡單拼貼在一起，很難實現類似滾動式發展，勢必對資金鏈產生較大的壓力。2011年華僑城實現旅游綜合業務收入63.33億元，接待游客2430萬人次，歡樂谷主題公園居功至偉。不過，公司財報顯示，當年該塊業務毛利率下滑5 .4 2 %，營收下滑32 .96%。截至2011年年底，華僑城資產負債率已達71.16%。為此，為打通新的融資渠道，華僑城計劃將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌，實現資產證券化。

近日，有消息顯示，萬達多項投資已使資產負債率高達89 .9%。而其他地產商受宏觀調控限制，也承受相當大的資金壓力。在此背景下，旅游地產的后續運營“隱憂”將會不斷增大。■