“地樓房一體化”的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全生命周期管理

◎ 東軟集團(tuán)股份有限公司東軟住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)資深咨詢顧問(wèn) 梁定強(qiáng)

現(xiàn)實(shí)催生“地樓房一體化”

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃的房展，城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境得到了根本的改善。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中也暴露出了諸多的問(wèn)題。其中較為突出的問(wèn)題有：一房多售、樓盤惜售的情況時(shí)有發(fā)生，給權(quán)屬管理帶來(lái)混亂；房屋質(zhì)量發(fā)生問(wèn)題，無(wú)法追溯問(wèn)題的根源和相關(guān)責(zé)任單位；違章用地時(shí)有發(fā)生，如何監(jiān)管成為難題；土地資源日益匱乏，如何保證土地資源的合理規(guī)劃和使用，使土地適用于房地產(chǎn)的需求達(dá)到有效的平衡。

造成上述問(wèn)題的原因很多，但僅業(yè)務(wù)管理模式和信息化建設(shè)的角度來(lái)看，應(yīng)該盡量避免土地資源管理、房產(chǎn)管理、工程管理的各自為政，避免各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)銜接稀疏，甚至存在斷層的現(xiàn)象。為此建議建立“地樓房一體化的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全生命周期管理”的業(yè)務(wù)模型和信息化管理系統(tǒng)。

從房產(chǎn)來(lái)講，房產(chǎn)既是一種商品，同時(shí)也是民生基本保障，即具備房屋的物理特征，也具備權(quán)屬的相關(guān)屬性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“全生命周期”管理是房屋權(quán)屬有效管理的基本保障。項(xiàng)目過(guò)程也是全生命周期過(guò)程，包括項(xiàng)目的產(chǎn)生，項(xiàng)目的建設(shè)，最后項(xiàng)目交付、項(xiàng)目竣工。如果沒(méi)有全生命周期管理，房屋質(zhì)量問(wèn)題就得不到解決，出現(xiàn)問(wèn)題以后也找不到責(zé)任單位。在土地管理方面，土地管理也有生命周期，一個(gè)完整的生命周期鏈對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，保證土地?fù)芨哆^(guò)程合理、規(guī)范。除此以外，房產(chǎn)、項(xiàng)目、土地之間如果管理分散，在撥付土地資源時(shí)，就不知道這個(gè)城市對(duì)房產(chǎn)的需求的數(shù)量、需求的結(jié)構(gòu)，會(huì)給我們的管理帶來(lái)了新的問(wèn)題。如何保證土地資源的供給和房地產(chǎn)的需求能夠吻合，以及低保家庭對(duì)保障房的需求，怎么合理的把土地資源撥付給他們，面對(duì)這樣的問(wèn)題，必須進(jìn)行房地產(chǎn)、土地、項(xiàng)目一體化管理。

進(jìn)行房地產(chǎn)、土地、項(xiàng)目一體化管理，能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的開(kāi)發(fā)利用與房地產(chǎn)需求之間的平衡；房、地產(chǎn)的權(quán)屬得到充分的保障；房產(chǎn)地項(xiàng)目的質(zhì)量得到充分的監(jiān)管和保障；項(xiàng)目的問(wèn)題能夠被追溯。

為此，我們首先需要根據(jù)建設(shè)行業(yè)土地、項(xiàng)目、房產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)模型建立“地、項(xiàng)目、房屋一體化”管理，并實(shí)現(xiàn)“地、項(xiàng)目、房屋”全業(yè)務(wù)生命周期管理的數(shù)據(jù)模型。

如何構(gòu)建“地樓房一體化”

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全生命周期管理，首先以房屋核心信息、樓盤信息為基礎(chǔ)，然后對(duì)整個(gè)房屋全生命周期各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。使我們的房屋從最開(kāi)始的測(cè)繪開(kāi)始到預(yù)售許可——商品房——運(yùn)營(yíng)分析——商品房的交付和房屋拆遷，政府環(huán)節(jié)圍繞樓盤表進(jìn)行展開(kāi)，讓每個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有缺失，保證權(quán)屬每個(gè)環(huán)節(jié)都可追溯，從而實(shí)現(xiàn)房屋信息能夠有效的對(duì)外進(jìn)行服務(wù)。在與外部交易過(guò)程中，無(wú)論是商品房的交易，還是存量房交易，實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布的及時(shí)性。在業(yè)務(wù)監(jiān)管過(guò)程中，保證業(yè)務(wù)監(jiān)管的及時(shí)性，沒(méi)有重疊和不一致的資源，對(duì)整個(gè)房屋全生命周期進(jìn)行管理。基于樓盤表，如果做了工程抵押后進(jìn)行交易，在系統(tǒng)中就要受到相應(yīng)的管制。如果商品房做了抵押，或者已經(jīng)在商品房交易過(guò)程中做了預(yù)告登記，也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。交易信息中可以查詢檔案信息、從業(yè)主體單位信息以及其它各方面相關(guān)信息，在整個(gè)管理體系中，整個(gè)信息鏈、業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)峭暾模畔⑹侨娴模瑹o(wú)論業(yè)務(wù)追溯還是全面監(jiān)管，都在完整的生命周期里。

在項(xiàng)目全生命周期管理內(nèi)，從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始到施工、竣工各個(gè)環(huán)節(jié)的審批結(jié)果、相關(guān)工程檔案、質(zhì)量報(bào)告能夠及時(shí)調(diào)取，保證整個(gè)工程全生命周期信息的完整，如果發(fā)生問(wèn)題，可以進(jìn)行追溯，然后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在。

國(guó)家土地管理模式有規(guī)劃、審批、利用和登記補(bǔ)充，以及對(duì)土地應(yīng)用的執(zhí)法監(jiān)察，我們希望對(duì)全生命周期信息的匯集能夠?qū)ν恋毓芾砣芷谶M(jìn)行監(jiān)管，這種監(jiān)管模式有什么好處呢？如果把信息能夠作為一種集合，在一張圖上疊加，通過(guò)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)未批先用的信息或者供了而不用的信息，能夠把整個(gè)城市或者整個(gè)省里土地資源的違法情況、不合法情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

如何管理“地樓房一體化”

實(shí)現(xiàn)地樓房一體化體現(xiàn)在數(shù)據(jù)源上，首先要實(shí)現(xiàn)幾個(gè)業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)，構(gòu)建業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)一體化管理。在一體化管理過(guò)程中，在一個(gè)載體上，我們可以以圖管地、以圖管房、以圖管樓盤、管項(xiàng)目。當(dāng)我們點(diǎn)擊某個(gè)樓盤后，可以看到這個(gè)樓盤相應(yīng)的信息，包括這個(gè)樓盤是在哪一個(gè)地塊上進(jìn)行建設(shè)；從這個(gè)地塊的規(guī)劃到審批、到使用以及耕地補(bǔ)償各環(huán)節(jié)的情況是怎樣的。如果查看一個(gè)環(huán)節(jié)，我們可以看到相關(guān)的檔案信息、業(yè)務(wù)信息和其它的歷史資料信息，還可以看到房屋或者項(xiàng)目全生命周期管理。以圖管項(xiàng)目，房的樓盤表信息怎樣，樓盤表信息有沒(méi)有違規(guī)情況，哪些是可以售的，哪些是不能售的，可以查看交易情況、變更情況。

國(guó)家正在開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，整個(gè)房屋資源的配置情況在整個(gè)民生工程中很受關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的作用是監(jiān)管房屋價(jià)格以及房屋結(jié)構(gòu)能不能滿足百姓要求。我們先從整個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中把我們需要監(jiān)管的項(xiàng)目信息、國(guó)土信息、房地產(chǎn)信息抽取出來(lái)，然后根據(jù)數(shù)據(jù)模型構(gòu)建完整的全生命周期住戶，然后對(duì)需要監(jiān)管和分析的信息構(gòu)建數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，在數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)基礎(chǔ)上，構(gòu)建需要分析和查詢的相關(guān)分析模型和數(shù)據(jù)模型。展現(xiàn)詳細(xì)的信息，看整個(gè)城市或者整個(gè)轄區(qū)內(nèi)房源情況、項(xiàng)目情況、可以撥付土地資源的情況，以及房?jī)r(jià)是否超高了，包括土地資源撥付是否有違規(guī)情況的出現(xiàn)，相應(yīng)的信息可以通過(guò)報(bào)表體現(xiàn)出來(lái)，報(bào)表格式可以根據(jù)需求進(jìn)行定制。

通過(guò)對(duì)土地及項(xiàng)目資源儲(chǔ)備情況分析，可售房源情況的統(tǒng)計(jì)分析，在不同區(qū)域、不同時(shí)間內(nèi)我們提供的項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)情況，市場(chǎng)上到底需要?jiǎng)e墅，還是需要90平方米以下的房子，亦或70平方米以下的房子，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)是怎樣的，通過(guò)交易統(tǒng)計(jì)情況能夠有所展示。最關(guān)鍵的是通過(guò)房產(chǎn)交易及需求情況統(tǒng)計(jì)分析，知道交易需求和資源之間是怎樣的情況，到底把多少資源給保障房，把多少資源給別墅，能夠給土地管理、房地產(chǎn)管理、項(xiàng)目管理提供一些精準(zhǔn)的信息資源。

“地樓房一體化”管理的意義

“地樓房一體化”管理的意義，在于把房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)整合在一起，然后使各生命周期進(jìn)行縱向關(guān)聯(lián)，各業(yè)務(wù)之間進(jìn)行橫向串聯(lián)，能夠?yàn)橘Y源管理、房地產(chǎn)管理、保障房、項(xiàng)目城市提供支持，使房地產(chǎn)權(quán)屬達(dá)到規(guī)范管理，使項(xiàng)目質(zhì)量得到可追溯，為社會(huì)創(chuàng)造和諧的房地產(chǎn)環(huán)境，為整個(gè)社會(huì)綜合管理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的支持。

土地的全生命周期管理