房地產優化發展

◎ 北京大學不動產研究鑒定中心主任 馮長春

一、優化發展的原因——市場不均衡

目前，我國房地產市場發展不均衡，表現形式為：一是靜態不均衡，表現在國家或者一個地區住房總的數量和家庭的需求不平衡。靜態不平衡主要體現在數量和需求，市場的需要和需求有兩方面，需要是按照總的家庭的人口確定市場，需求由市場價格和支付能力決定；二是動態不平衡，市場供給和需求隨著時間的推移存在著不平衡；三是空間不均衡；四是質量的不均衡。所謂質量的不均衡，就是高收入和低收入之間住房質量存在差異，低收入住房質量不高，比如住房的功能不完備，缺少附屬設施和基礎設施。

如何改變房地產市場發展不均衡狀態，達到相對均衡的狀態，各國政府有一些值得借鑒的做法，主要有三方面：一是介入社會住房市場。介入住房市場有多種方式，目的是使得房價價格不要過快上漲，使消費者能夠得到需要的房子，比如，國家投入大量資金，建設保障性住房；還有制定一些標準，比如租金標準，通過租金標準調控市場。二是修改現行的政策漏洞。使得住房能夠改善，像美國前總統克林頓通過政策修訂解決15%低收入者的住房問題。三是以上兩種措施并用?，F在我們中低收入人群占的比重比較大，解決起來更困難，應兩種措施并用。

二、優化發展的推力——城鎮化

最近，李克強副總理幾次講話中都提到城鎮化是帶動內需、促進工業化、農業現代化三化協調發展的重要力量，在今后二三十年里，城鎮化是主要發展動力。美國一位諾貝爾獎獲得者認為，21世紀推動世界經濟的有兩件事：一個是美國的高科技，另一個是中國的城鎮化。按照葉嘉安院士的說法，現在城鎮化進入了第四波發展的高峰期。城鎮化的發展推動了房地產的發展，首先是城市功能的轉變促進城市的發展，過去簡單地城市功能到現在復雜的城市功能，能夠增加住房的需求。

根據城鎮化不同發育階段的特征，現代城鎮化的基本內涵可以表達為：現代城鎮化是一個人類社會活動及生產要素從農村地區向城鎮地區轉移的過程。

現代城市化的內涵應該由4個基本部分所組成：第一，人口；第二，資源要素投入；第三，產出；第四，社會服務。換言之，現代城市化的內涵由人口城市化、經濟城市化、土地城鎮化和社會城鎮化所組成。

根據聯合國相關數據，未來10年乃至20年，我國城市化水平仍將穩步提升，到2030年將超過70%，未來20年新增城鎮人口總量超過3億。未來十年，我國城市化率將以年均 1.2 個百分點的速度提升，每年新增城鎮人口接近2000萬人，新增城鎮人口將至少帶來52億平方米的住房需求，加上現有人口約 68 億平方米的潛在改善性需求（不考慮拆遷帶來的需求），共計120億平方米，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。從區域來看，仍有約47%的城鎮人口集中在東部地區，中部和西南占比均顯著提升，累計接近40%，這些地區的房地產市場需求將十分旺盛。

城鎮化率按年均增長1個百分點預測，2020年將達到57%，城鎮總人口8.28億。將有2.89億農村人口向城市人口轉化，年均增加城鎮人口1811萬人。按照城鎮化水平年均提高1個百分點預測，年均需要新增就業崗位830萬個，住房3～4億平方米，建設用地1800平方公里，生活用水14億立方米，建筑耗能64億千瓦時，以及土地開發資金2700～3600億元。此外，年均新增產出生活垃圾1000萬噸，排放污水11.4億立方米。可以預見，城鎮化使就業等各方面需求與供給之間的矛盾會長期存在。

三、優化發展的策略

要使房產業行業優化發展，可以通過以下策略：

1、企業優化發展——提高企業集中化程度。目前我們的房地產企業很多，但是真正形成具有競爭力的大的集團企業很少，在國外，像美國幾家大的房地產公司可以形成市場優勢。大城市的價格比較高，成本也比較高，大企業在提高社會效益和經濟效益方面有優勢，對我國來說要集中發展。

2、空間優化發展——城市群地區、農村城鎮化。從空間優化來講包括兩個區域：一個是城市密集的區域，我們叫城市群，國外叫大都市城市帶密集區，形成大中小協調的區域。從經濟社會發展和城市化協調發展來講，現在城市化模式多樣，比如有些地方是農村城市化的，對于農村城市化，農村人口進入大城市比較困難，進入中小城市，既保障了就業，又保障了社會保障，包括醫療保險、養老保險等等，在這些都可以滿足的情況下，就把農村的村莊進行合并，形成新型的社區，這樣就可以向城市邁進，生活方式也轉變了，也帶動了房地產的優化發展。在農村城鎮化過程中，應該讓中小企業發揮相應的作用，像河南，都是六層或者三層小樓，有些還帶電梯，發展的很快。

房地產業未來增長彈性及占國內生產總值的份額

3、結構優化發展——加大保障房建設。在結構上的優化發展，這兩年我國加大了保障性住房建設的比重，但是模式比較單一。在開發的過程中怎么發揮社會資金和開發企業的力量，目前在這些方面我們進展還是慢了一點。我們低收入者的比重比較大，北京超過了50%，結構優化以后，政府只要把保障做好了，房地產市場就會相對平穩、健康的發展。

4、類型優化發展——提升高端功能、滿足基本功能。在城市化的模式過程當中，人口、就業都集中在大城市，導致年輕人買房壓力增大，如果受教育程度比較高的這些年輕人到中小城市發展，即可以帶動中小城市發展，又可以使住房壓力變小，還可以促進大中小城市協調發展。從大城市來講，產業結構的調整，第三產業的發展要加重，這樣可以補充大城市勞動力的缺失狀況，促進城市化和住房的協調發展。從住宅的類型上來講，發展到現階段，要提高高端房地產智慧能力，要利用信息技術；另外，發展低碳、綠色的高端住宅，這也是目前的趨勢。在高端層面，這些人收入比較高，希望住的更好、更舒適，他們會走高端渠道，低碳、綠色和智能化。低端或者中低端的滿足基本功能，根據不同收入和不同人群需要解決住房問題，主要是提高住房面積，在房屋功能上、質量上要有超前的看法，比如增加附屬設施，滿足不同人群的不同需求。

1964～2010年五次人口普查的城市化率及新增城鎮人口