淺析城鎮(zhèn)地籍權(quán)屬核查的系統(tǒng)分析

葉慧芳

（浙江省測繪大隊，浙江 杭州 310030）

1 引言

為進一步全面掌握城鎮(zhèn)的土地利用現(xiàn)狀，建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計和登記制度，達到對土地信息采集、處理、發(fā)布與應(yīng)用全過程的數(shù)字化，實現(xiàn)土地資源信息的社會化服務(wù)，滿足經(jīng)濟發(fā)展及國土資源管理的需要，椒江區(qū)展開了城鎮(zhèn)數(shù)字地籍調(diào)查（包括地籍測量和權(quán)屬核查）。本文著重討論了椒江權(quán)屬核查的工作流程和常見的問題。

2 椒江1:500 地籍項目核（調(diào)）查工作

2.1 測區(qū)概況及調(diào)查范圍

椒江位于東經(jīng) 121°21'24"～121°32'02"（最東島嶼處 121°55'10"），陸域界北緯 28 °34'25"～28°46'53"（最南島嶼處 28°23'24"）。東瀕大海，西接黃巖，北界臨海。總面積343.58 平方公里，其中全區(qū)陸地面積280 平方公里，海域面積1604 平方公里，下轄8個街道、1個海島鎮(zhèn)、1個農(nóng)場和1個漁業(yè)總公司，2007年末全區(qū)總?cè)丝跒?9.51 萬人。 地貌主要類型為沿海海積平原，占土地總面積的65%。余為低山丘陵、灘涂和海島。本項目城鎮(zhèn)數(shù)字地籍調(diào)查面積合計約35.00 平方公里。

2.2 工作目標

按要求清理調(diào)查區(qū)域內(nèi)每宗土地的權(quán)屬、界址、宗地面積、批準土地用途和利用現(xiàn)狀、地類等狀況。實現(xiàn)歷年來調(diào)查區(qū)域已登記宗地的圖形、屬性、檔案、實地四者一致，健全完善土地登記卡（簿）；全面完成調(diào)查區(qū)域城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫（包括屬性、圖形等數(shù)據(jù)）的建設(shè)；完成各類土地利用狀況的統(tǒng)計分析。

2.3 工作任務(wù)

根據(jù)原始檔案資料核對原已建庫的地籍屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)，并進行修正。并對原散存在各數(shù)據(jù)庫的地籍數(shù)據(jù)進行整理合并，形成正確、完整的地籍數(shù)據(jù)庫。權(quán)屬調(diào)查分為三種情況：已發(fā)證宗地、已申請未登記發(fā)證宗地和未申請未登記發(fā)證宗地。調(diào)查區(qū)內(nèi)已經(jīng)發(fā)證的宗地100%實地核查；應(yīng)按街坊逐宗進行權(quán)屬調(diào)查，確定界址，形成調(diào)查資料；未申請登記發(fā)證的宗地進行相應(yīng)的地類和實際使用情況調(diào)查。最后對權(quán)屬核查成果數(shù)據(jù)建庫，完成各類地籍調(diào)查成果輸出。

2.4 權(quán)屬核（調(diào)）查的工作流程

2.4.1 前期準備工作

（1）收集測區(qū)已有地籍資料、街道、街坊劃分、編號；宗地編號規(guī)則制定；界址點號編號規(guī)則制定等。確定調(diào)查范圍,制作調(diào)查工作用圖,準備外業(yè)調(diào)查。

(2)復(fù)印土地登記卡。

(3)以街坊為單位抄寫權(quán)屬核查表“土地登記情況”一欄。

(4)以街坊為單位整理權(quán)利人以備外業(yè)核查時使用；（現(xiàn)場調(diào)查的權(quán)利人若與登記資料對應(yīng)不起來需做記錄，在外業(yè)核查時核對原因并說明情況）。

2.4.2 內(nèi)業(yè)套合權(quán)屬界線，界址線判繪完成后填寫權(quán)屬調(diào)（核）查表“實地核查情況”一欄，，摘錄宗地登記信息，登記信息要保證和檔案資料完全一致，如有變化需在“調(diào)查員意見”一欄說明情況，并簽名；將復(fù)印的材料與地籍權(quán)屬調(diào)（核）查表裝訂在一起，并按標準進行新地籍編號，在核查欄填上新地籍號。

2.4.3 外業(yè)核查

（1）宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

調(diào)查員利用1：500 地形圖當工作底圖，到實地逐戶對調(diào)查宗地的土地使用者、土地使用者性質(zhì)、土地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源情況、宗地使用權(quán)情況、它項權(quán)利情況、權(quán)屬來源證明材料上的土地使用者與申請書上的土地使用者是否一致、土地實際用途與批準用途是否一致等進行調(diào)查、核實,并現(xiàn)場填寫調(diào)查表。

（2）界址調(diào)查

界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心,并且是地籍調(diào)查的核心工作。一般土地使用者最關(guān)心的也是權(quán)屬界址的認定,因此調(diào)查員應(yīng)認真地實事求是地進行現(xiàn)場調(diào)查。在內(nèi)業(yè)判繪的基礎(chǔ)上將已套合界址線的底圖打印出來，到實地進行核查，根據(jù)界址線套合臺賬重點核查套合有問題的宗地。

2.4.4 核查表填寫、新老宗地號對照表編制

地籍調(diào)查表的填寫：權(quán)屬調(diào)查表是地籍調(diào)查的主要原始資料，填寫的內(nèi)容做到圖、表與實地一致，項目填寫齊全，準確無誤。每宗地（包括共用宗地）填寫一份，共用宗按實際土地使用者數(shù)目進行填寫。調(diào)查表上的權(quán)利人、土地坐落、權(quán)屬性質(zhì)、土地用途、使用期限、土地面積、四至欄的填寫等其他情況說明要通過核查認真核對后才能填寫，最后再編制新的宗地號。

2.4.5 核查表、對照表、數(shù)據(jù)移交內(nèi)業(yè)進行數(shù)據(jù)入庫。

3 權(quán)屬核（調(diào)）查中常見的問題及注意事項

3.1 權(quán)屬核查常見問題

3.1.1 如圖1：主房北面多出簡易房該怎么處理？

圖1

處理方法：按照歷史發(fā)證檔案資料繪制界址線并繪制超占面。如北面是多出院落也按這種方法處理。

3.1.2 如圖2：按原發(fā)證資料每間寬按3.6米計算，這樣導(dǎo)致東西兩邊會多出一定的距離該如何處理？（如黑線部分）

圖2

處理方法：按照歷史發(fā)證資料套合界址線。

3.1.3 老證界址邊長15.50米，現(xiàn)狀實地邊長16.25米，相差0.75米。因新老邊長不一致而導(dǎo)致面積不同該怎么處理？

處理方法：按照現(xiàn)狀套合界址線。

3.1.4 原始資料和實地不一致均以實地現(xiàn)狀核實的為準（如：門牌號、界址線、權(quán)利人等等）

3.2 權(quán)屬核查前期工作注意事項

3.2.1 檔案資料復(fù)印清楚齊全，包括宗地審批表、界址點確認表、宗地草圖；認真細致劃定調(diào)查范圍，核定宗地，全面調(diào)查，以防遺漏。

3.2.2 宗地劃分：由多個土地使用者共同使用同一宗地而其間界限難以劃分時作為同一宗地（混合宗），同一法人或戶主有2塊（含）以上且不相鄰的用地地塊時作為多宗地處理。

3.2.3 對于此次調(diào)查街坊界線主要是套用以前的村界，一般以道路中心或者邊線、河流中心或者邊線為界線進行劃分，由于有些村界是從房子、廠中穿過的，因此有些界線要作適當?shù)恼{(diào)整。

3.3 宗地權(quán)屬狀況調(diào)查注意事項

調(diào)查的時候要對權(quán)利人的名字、土地坐落、門牌號和四至關(guān)系等認真核查，避免核查不到位導(dǎo)致核查錯誤。

3.4 界址調(diào)查注意事項

3.4.1 依據(jù)此次調(diào)查所得權(quán)利人名字以及土地坐落，把各宗地一一對應(yīng)套入到現(xiàn)有的1:500 地形圖上，對已發(fā)證的宗地按國土資源局要求及現(xiàn)實狀況有以下三種情況。

3.4.2 實地現(xiàn)狀與原資料對比后無變化的。都按現(xiàn)狀套合界址線，邊長有出入的都在說明欄中說明具體情況。

3.4.3 實地現(xiàn)狀與原資料對比后有一部分變化的，包括部分增加擴建的、部分減少拆除的。各地處理方法都不一致。有：按原資料宗地草圖形狀、邊長套界址線，超出部分說明具體情況；按現(xiàn)狀繪制界址線，說明變化的具體情況；作兩個層，一為原資料宗地界線，二為現(xiàn)狀使用界線，并作超占面。

結(jié)語

通過完成椒江地籍項目，了解了權(quán)屬核查通過資料整理——外業(yè)核查——界址線判繪——核查表填寫、新老宗地號對照表編制——提交信息中心建庫的作業(yè)過程。筆者認為全國要建立完善的土地信息系統(tǒng)，并不斷地改善數(shù)據(jù)質(zhì)量，使土地工作更加合理和高效；為土地信息大范圍的交流及相關(guān)土地管理工作的快速實現(xiàn)打下基礎(chǔ)。依托衛(wèi)星資源遙感監(jiān)測技術(shù)，經(jīng)濟地、快速地監(jiān)測土地利用的變化，再結(jié)合常規(guī)的地面土地利用監(jiān)測手段，為國家的各項決策快速提供土地利用變化的資料。由于時間有限和個人的能力原因，本文不免有一些不到之處，只對一些問題作了片面的解釋，但從這次權(quán)屬核查工作中深刻的體會到了要做好一個權(quán)屬核查工作也不是一件簡單的事情，要細心，謹慎的做好每一步，不能應(yīng)付了事。否則就會出錯，細致全面是能夠順利完成核查的重要保證。

[1] 《椒江區(qū)1∶500 數(shù)字地籍調(diào)查鎮(zhèn)、街道部分》技術(shù)設(shè)計書

[2] 詹長根.地籍測量[M].武漢大學(xué)出版社，2005.

[3] 高自強.有關(guān)地籍調(diào)查的幾個問題探討[J].河北：地礦測繪，2004年.