住房市場化改革

◎天則經濟研究所國際合作部主任 趙 旭

住房市場化改革是我國房地產業發展的重要標志，對經濟和社會層面產生了深遠的影響。嚴格來說，我國的住房保障制度的逐步建立以及近年來我國各地的一些住房保障實踐，與住房市場化改革有著密不可分的關系，正因為住房逐步市場化，現代意義上的保障性住房體系才應運而生。

一、住房市場化改革的歷程

中國住房市場化改革是以1998年為標志性年份，然而如果沒有改革開放以來至1998年之前我國住房制度的逐步改革，1998年我國的住房市場化改革也難以實施，因此，對中國的住房政策進行回顧是非常有必要的。

我國的住房政策以1978年改革開放為轉折點。1949年至改革開放以來，中國在城鎮范圍內實行實物福利性質的住房分配模式，以國家統包、無償分配、廣覆蓋、低居住水平、低租金、無限期使用為主要特點。這種以計劃手段的分配方式不僅造成了政府沉重的財政負擔，也因為扭曲了住房供求關系而造成了尖銳的供求矛盾。截止到1978年，全國城市人均居住面積僅為3.6平方米，甚至低于1950年的水平（1950年我國城市人均居住面積為4.5平方米）。1978年以來，我國的住房市場從無到有，至今已有三十余年的歷程，到1998年住房制度改革之前，人均居住面積達到了8.8平方米。

1978年以來我國住房改革歷程可以總結如下：

1、1978年至1994年期間，改革探索與準備階段——從福利分房到有計劃的住房商品化。這一階段的具體改革措施有：以成本價出售公有住房，提租補貼，實行優惠價售房，鼓勵自建住房。這一階段的住房制度改革使我國城鎮住房完成了由完全福利性向部分福利性，住房分配由完全配給制向半配給制，非商品化住房向有計劃的商品化、社會化的轉變，為1994年和1998年的改革準備了條件。

2、1994年至1998年期間，住房改革全面啟動階段。1994年7月8日，國務院發布了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發【1994】43號），第一次明確提出了城鎮住房制度改革作為經濟體制改革的重要組成部分，明確了社會主義市場經濟理論是城鎮住房制度改革的根本指導思想，按住房商品化、市場化、社會化思路，全面設計房改的目標、原則和主要內容，從而把城鎮住房制度改革推向了全新的發展階段?！稕Q定》出臺后，各地紛紛制定本地區的房改實施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進展。

3、1998年至2003年，住房市場化改革突破階段。1998年是中國住房市場化標志性的一年，在這之前的住房制度是以實物分配為特征的傳統住房制度，之后的住房制度是以市場化為特征的新住房制度，基本上實現了貨幣化分房的轉變。1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號），宣布從1998年下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。當時的建設部對收入人群做了一個劃分：最高和最低收入的群體各占10%，中低收入者占80%，也就是說城鎮居民中80%的人口都要靠經濟適用房來解決住房問題。具體要點是：停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系；繼續推進現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場；采取扶持政策，加快經濟適用住房建設；發展住房金融；加強住房物業管理。這一系列深化改革，全面開啟了我國城鎮住房改革的歷程，也成為新的住房制度的分水嶺。從1998年到2003年這期間的住房市場化的主要表現是以經濟適用房為主，1998年至2003年經濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米，累計解決了600多萬戶中等收入家庭的住房問題。然而，這一階段非市場化的住房仍然占多數。

4、2003年至今，住房市場化改革繼續深化，住房保障體系逐步形成階段。2003年以來，我國的住房市場化改革不斷深化，市場化的住房越來越多，這一階段的住房供應體系以普通商品房為主。2003年8月下發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》提出，根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。2003年以來，在商品房市場蓬勃發展的同時，我國的住房保障體系也在逐步完善。

二、住房市場化改革的成就

住房市場化改革，即從住房福利制度改變為以產權私有為主的制度，市場機制在住房市場發揮了重要的資源配置作用，符合市場經濟改革的方向。自1998年以來，中國的房地產市場真正經歷了一個蓬勃發展的過程，房地產行業已經成為國民經濟的支柱行業，同時房地產行業的迅速發展也極大的改善了城鎮居民的居住條件。

1、居民的居住條件得到極大改善。

住房市場化改革，使我國城鎮居民的住房狀況發生了顯著的變化，居民的住房面積和住房質量均有所提高。我國城市人均建筑面積從1978年的6.7平方米提高到了2006年的27.1平方米，見圖1。而根據住房和城鄉建設部的信息，2009年底，城市人均住宅建筑面積約30平方米。以北京為例，1978年城鎮居民人均住房使用面積只有6.7平方米，2008年為21.6平方米，增加了2.2倍；農村居民住房環境更是發生了翻天覆地的變化，人均住房面積達到39.4平方米，比1978年增加了30.2平方米此外，居民的住房質量發生明顯改善。根據中國社會科學院經濟所收入分配課題組的調查，從建筑樣式來看，1995年至2002年期間，二居或三居的單元房所占比重上升了13個百分點，而普通樓房及平房所占比重在大幅度下降，這兩類住房所占比重相應地下降了13個百分點；從衛生設備來看，2002年有獨立浴室廁所的住房占到58%，比1995年增加了23個百分點，無衛生設備及共用衛生設備的住房比重在大幅度下降；在取暖設備方面，無任何取暖設備的比重下降了9個百分點，上升較快的取暖方式是空調取暖。（如圖1-2）

圖1-1 1950年、1978年與1997年的城市人均居住面積

圖1-2 改革開放以來我國城市人均建筑面積的變化情況

不僅全社會平均水平的居民的居住條件得到了改善，中低收入者的居住條件也明顯提高。根據全國16個大中城市抽樣調查，到2004年，中低收入家庭居民的平均住房面積也有很大提高。如果僅僅考慮低收入家庭，按照目前的政策和國家統計部門關于城鎮家庭收入排序，他們大約占全部家庭總數的10%。1998年，其人均住房建筑面積平均達到18.63平方米，2004年底達到20.93平方米。

2、經濟帶動作用巨大，房地產業成為拉動國民經濟增長的引擎。

從國外的經驗來看，房地產業對經濟的帶動作用十分巨大，而住房作為房地產的重要組成部分，可以說住房市場化改革極大的促進了國民經濟的發展。房地產業對國民經濟的貢獻可以從兩個方面來考察：直接貢獻和間接貢獻。從直接貢獻的角度來看，房地產投資約占我國城鎮固定資產投資的20%，對GDP的直接貢獻率近年來一直保持在12%以上（見表1）。

更為重要的是，房地產業的關聯產業眾多，例如建筑業、相關制造業、電力煤氣自來水供應業、金融保險業、社會服務業等，房地產業及其相關產業對國民經濟有著巨大的拉動作用。日本、美國等國家的數據顯示，按照投入產出計算，住宅產業每增加1個單位的生產值，可帶動其他相關產業增加1.5至2個單位的生產值。此外，國家統計局綜合司課題組根據2000年投入產出表，大體估算的結果是：每100元的房地產需求（或建筑業的產出）可以帶動34元的機械設備制造業需求、33元的金屬產品制造業需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業需求、19元的化學工業需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業需求、17元的采掘業需求。綜合對所有行業的影響，每100元的房地產需求，大約會影響其它行業215元的需求，如果再加上房地產自身的需求，會影響315元的總產出。

3、房地產行業提供了大量就業崗位。

房地產業的蓬勃發展，也帶動了該行業本身以及相關行業就業人數的增長。從我國從房地產開發企業的從業人數來看，這一數字從2000年的97.19萬人增加到2008年的210.04萬人，增長了1.16倍。住宅行業每吸納100人就業，可帶動相關行業200人就業。根據韓國、印度和墨西哥等國的統計，房地產業每投資1萬美元可為社會提供14個就業崗位。（如圖1-3）

表1-1 1996-2008房地產投資對GDP的直接貢獻率： 單位：億元

圖1-3 我國歷年房地產開發企業從業人員數量