保障房融資新突破

◎ 本刊記者 陳桂龍

國家發展和改革委員會在近日發布的《“十二五”時期上海國際金融中心建設規劃》中表示，為豐富金融市場產品和工具，積極開展房地產信托投資基金（REITs）、住房抵押貸款支持證券、汽車消費貸款支持證券等創新產品試點。

為確保保障性住房建設資金投入，廣州市住房保障辦日前與國家開發銀行廣東省分行簽署《開發性金融合作協議》，2012年至2016年期間，雙方在保障性住房建設領域的合作融資總量不低于200億元。

1月16日，北京市人代會上傳出消息，北京今年將引導社會資金投入保障房建設，開展社保基金進入保障房項目試點。

一系列政府動作表明，在社會各方面加大保障房資金投入力度關鍵時刻，房地產信托投資基金(REITs)、社保基金、保險資金成為新年的突破口。

REITs創新

隨著試點房地產信托投資基金被寫入《“十二五”時期上海國際金融中心建設規劃》，REITs投資漸漸升溫。發改委在近日發布的《“十二五”時期上海國際金融中心建設規劃》中表示，為豐富金融市場產品和工具，積極開展房地產信托投資基金（REITs）、住房抵押貸款支持證券、汽車消費貸款支持證券等創新產品試點。

北京市政府辦公廳2月2日發布《關于貫徹國務院辦公廳保障新安居工程建設和管理指導意見的實施意見》，其中對保障房融資保障首次進行明確規定，明確提出了三個重點方向：增加政府投入、鼓勵發行企業債、爭取金融工具進一步支持力度。

《意見》明確，積極發揮北京市保障性住房建設投資中心對財政性資金的放大效應；在規范利用企業債券融資方面，將支持和鼓勵承擔保障性住房建設項目的企業，通過發行企業債券進行項目融資。

至此，為解決保障房建設融資難問題，醞釀許久的房地產投資信托基金（REITs）有望在京探索發行。如若成行，保障房建設的資金籌集將由現行的外部輸血轉向內部造血。

此前醞釀許久的中長期債券和REITs等金融工具支持保障房建設和運營，首次被明確提出。“這實際上是希望通過內部‘造血’改變現在保障房籌資求助于人的局面。”北京市住建委專家、北京市房協秘書長陳志表示。“無論是從銀行借貸還是公積金融資試點，都屬于‘有求于人’，保障房的融資想要長期、可持續地發展，只有發行REITs和長期債券。”

“無論是從銀行借貸還是公積金融資試點，都屬于‘有求于人’，保障房的融資想要不求人，且長期、可持續的發展，只有發行REITs。”著名經濟學家孫飛說。

目前，作為保障性安居工程的融資工具，比較有代表性的產品是中信證券股份有限公司設計的天津市廉租住房REITS。天津市廉租住房REITS以租賃型保障性住房作為基礎資產，并在銀行間債券市場發行REITS份額。REITS募集的資金大部分資金將用于保障性住房的建設和經營，少部分資金將用于建立保障型住房維修基金。

幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇表示，“REITs”的觀念早在2008年12月份就得到了國務院的認同，并且發了一個文件，要求試點拓寬房地產融資渠道。用“REITs”作為保障房的持有資金，就使得政府和企業都有建設租賃型的保障房的積極性，這種基礎是建立在中國社會已經不差錢，社會上有大量的資金。現在保障房的大量產出也為“REITs”提供了物質載體，在中國發展“REITs”，現在正當期時，以前“REITs”在中國就差臨門一腳了，這次發改委對上海國際金融中心建設規劃以及北京探索房地產投資信托基金就是個突破口。

目前天津和上海關于利用REITs開展保障性住房融資的方案，已經獲得了國務院的批準，北京、蘇州、海南也紛紛表示要推出保障房REITs。

社保基金升溫

在REITs升溫時刻，社保基金參與保障房建設方面也有了新的進展。

1月16日，北京市十三屆人大五次會議上傳出消息，北京2012年將引導社會資金投入保障房建設，開展社保基金進入保障房項目試點。北京市市長郭金龍在政府工作報告中提出，2012年北京將大力推進各類保障房建設，發揮市保障性住房建設投資中心作用，引導社會資金投入，確保新建收購16萬套、竣工7萬套保障房。北京市金融工作局介紹2012年主要工作思路時表示，北京將進一步擴大融資規模，拓展融資渠道。繼續爭取投融資創新突破，支持重大項目建設。

對于社保基金進入到保障房項目當中，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，最近社保基金說要進入股市，有利于股價上漲，現在社保基金要介入房市，從長遠來看是有利于房價穩定的。因為目前的保障房規模比較大，但是遇到一些困難，主要是資金瓶頸，所以去年是一千萬套，今年也打算是一千萬套，但是現在已經調低目標到七百萬套了，就是為了解決資金瓶頸問題。光靠中央政府、地方政府融資還不夠，現在是應該鼓勵廣大的社會資金來進入房地產保障領域。但我認為社保基金的話一定要小心，因為社保基金是跟民眾的基本保險有關的，我們知道去年已經有商業保險公司開始進入保障房了，比如太平洋（601099）保險出了幾十億進入上海的公租房領域，但是社保基金跟商業保險資金性質還不太一樣，社保畢竟是一個養老錢、保命錢，因此進入這個行業一定要確保你這個投資是能夠回本，各地應該謹慎投資，但是我認為是有好處的。

全國社保基金是中央政府集中的社會保障資金，是國家重要的戰略儲備，主要用于彌補今后人口老齡化高峰時期的社會保障需要。2010年以來，全國社保基金投資規模達到8500億元，年增長率達到9%。按照規定，全國社保基金的5%可用于信托貸款，這些貸款主要用于城市基礎建設和社會保障房建設。去年以來，全國社保基金加大了對社會保障房建設的支持，已經在南京、天津、重慶三地，通過房地產信托基金的方式，為當地的公租房建設提供融資過百億元。

鼓勵社會資金的介入，并不是從保障房“大提速”的2011年才開始的。從1998年開始，我國探索以經濟適用房為主的保障房建設模式，期間就一直鼓勵社會資金介入，但社會資金對這一領域始終保持“遠觀”的態度，從未走近。相對于經濟適用房而言，廉租房和公租房資金壓力較大，社會資金籌集的迫切性也更加凸顯。

全國社會保障基金理事會理事長戴相龍預測，“十二五”期間社保規模可能超過1.5萬億元。目前，社保投資中有45%是投資到固定收益產品——銀行存款、企業債券、金融債券；有30%是投資到股票；有25%是股權投資、PE投資。未來，投資范圍肯定會擴大。

戴相龍指出，在國外的資本市場上有50%～60%的資金是養老金，中國資本市場這個比例還比較小，還只是讓社保基金的一部分放在股市投資。隨著社保基金和社會保險資金的增加，以及個人通過私人銀行投資的增加，今后投資證券市場的資金會越來越多。而且“十二五”規劃也提出了擴大直接融資的比例，不能完全靠貸款。

保險資金實質參與

與REITs和社保基金相比，保險資金介入保障房建設的市場動作更大。

在1月6日召開的全國金融工作會議上，溫家寶總理在談到保險業發展時指出，積極培育保險市場。支持保險資金在風險可控的前提下拓寬投資渠道。

溫家寶總理明確表示，保險業具有風險保障和資金融通特性，是經濟社會發展的“助推器”和“穩定器”。要更好發揮保險服務功能，不斷豐富保險產品，拓寬保險服務領域。

日前，在人保財險遞交申請PE投資牌照的同時，中國人保資產旗下人保資本已參與組建一只10億元規模的兵器產業基金，人保資產則與重慶市政府和重慶市城投公司達成初步意向，擬以債權方式投資15億元支持重慶市龍洲灣保障房項目的建設。

繼去年吸引社保基金30億元參與保障房項目建設后，今年南京悄然醞釀發起成立一只融資額70～100億元的保險基金，吸引保險資金參與當地保障房項目建設，而華泰保險、中國人壽已成為南京市保障房建設指揮部的“座上賓”。

目前絕大多數保險資金仍以債權投資方式參與保障房項目投資。近期人保資產與重慶市政府和重慶市城投公司達成初步意向，擬以債權方式投資15億元支持重慶市龍洲灣保障房項目的建設，均采用人保資產最高出資比例60%，并邀請2家以上保險公司共同出資的操作方式。

保監會官方統計數據顯示，截至目前，保險業資產總額達到5.4萬億元，保險資金運用余額達到5.02萬億元，較年初增長6.6%。按照規定，保險公司投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高于公司上季度末總資產的10%，理論上可有超過5000億元的保險資金投入不動產。

2010年9月，保監會出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，保險資金可以通過股權、債權、物權等多種渠道投資不動產，這為保險資金投資保障房奠定了法律基礎。

2011年，多家保險公司“試水”不動產領域保障房的投資。2011年2月底，太平洋資產管理有限責任公司發起設立的“太平洋－上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過中國保監會的備案，該計劃募集資金40億元，投向上海市徐匯區鐵路南站地區、徐匯區華涇地塊和普陀區上糧二庫部分地塊公共租賃住房項目。2011年5月，中國平安又與上海城投簽署投資協議，雙方推出“平安—城投控股保障房項目債權投資計劃”，平安以募資不超過30億元的規模支持上海保障性住房建設。此后，太平洋資產牽頭，集合了國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等6家保險資產管理公司，與北京市國土資源局合作了一個保障房項目——“北京市土地儲備7年期債權投資計劃”。

涉足保障房領域，保險公司在2011年還只是處在一個摸索和嘗試的階段，而2012年，則是有一些實質性的參與，項目數量也會多一些。

資訊：國外住房金融政策

國外住房金融政策具有典型性和代表性。有三種類型：一是美國的住房抵押貸款體系；二是德國的住房儲蓄與抵押貸款相結合的綜合體系；三是新加坡的住房公積金體系。

美國是世界上發放住房貸款最多的國家。在市場經濟體系十分完善的情況下，高度發達的住房抵押貸款體系，對提高美國居民的住房水平起到了關鍵的作用。美國的住房金融體系由三個部分構成：一級抵押貸款體系；二級抵押貸款證券化體系；保險體系，分散住房貸款機構發放貸款的風險。

德國的住房儲蓄體系：由參加者與專門設立的儲蓄銀行簽訂存貸契約，先存款，達到一定時間和數額后，一般為5～7年左右，由儲蓄銀行給儲戶發放貸款用于建房、買房或住房改建。以法律的形式規定了貸款額用途，即只能用于建房、買房或住房改建。其融資體系不依賴于資本市場，而是依靠居民一定數量的自有資金。政府不能強制居民儲蓄，而是采用經濟手段鼓勵居民尤其是中低收入居民參加住房儲蓄。

1955年，新加坡建立了中央公積金制度。這是一項全面的強制儲蓄制度，規定雇主和雇員都必須以雇員的薪金為基數，按照法定的公積金繳納率將個人月薪的一部分存入中央公積金局的個人賬戶，用于退休、住房、醫療、教育、投資增值等諸多方面。中央公積金局是新加坡最主要的住房融資機構，最初是為實施養老保險、提供社會保險，后來逐步發展成為居民購買住宅的主要資金來源。