公共租賃住房為主的常州模式

◎ 天則經(jīng)濟研究所

1.保障對象

高后再購買經(jīng)濟適用房。

常州經(jīng)歷了大規(guī)模拆遷改造，多數(shù)居民有住房。同時，常州房屋供應量充足，2008年底庫存已經(jīng)達到了年銷售量的1.8倍。在這種情況下，常州政府放棄繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房的計劃，將經(jīng)濟適用房保障方式由“補磚頭”改為“補人頭”。符合經(jīng)濟適用房補貼的保障對象，每戶發(fā)放補貼8萬元，在市場上購買商品房作為經(jīng)濟適用房。在用貨幣補貼方式解決掉經(jīng)濟適用房建設(shè)問題后，對于沒有能力購買經(jīng)適房的低收入群體，采取廉租房和公共租賃房實物配租為主的方式解決。

常州模式下，經(jīng)濟適用房和公共租賃房的保障對象是重疊的，也就是符合相應條件的家庭既可以選擇租賃公租房，也可以選擇購買經(jīng)濟適用房，一般是先租賃公租房，待經(jīng)濟能力提

2.保障方式

常州建構(gòu)的多層次住房保障體系是最低收入家庭（人均收入在市區(qū)人均可支配收入40%以下）享受廉租住房政策；低收入家庭（人均收入在市區(qū)人均可支配收入40%～60%之間）和中等偏低收入家庭（人均收入在市區(qū)人均可支配收入60%～80%之間）申購經(jīng)濟適用住房；不符合廉租住房申請條件、但又未購買經(jīng)濟適用住房的低收入家庭、中等偏低收入家庭（即“夾心層”家庭）租住公共租賃住房。

（1）廉租住房保障

保障對象：家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的40%以下（未來有可能將廉租房保障對象擴展至家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的50%以下），人均住房建筑面積低于18平方米的城鎮(zhèn)居民家庭。

保障方式：包括實物配租和租金補貼，符合條件的保障對象可以二中選一，選擇了實物配租但在輪候期的保障對象也可獲得租金補貼。（1）租金補貼：家庭每人補足18平米，低保家庭每人每月每平米補貼12元，其他家庭每人每月每平米補貼10元，單人家庭按1.5倍的標準補貼。（2）實物配租：首先對低保無房家庭全部實行廉租住房實物配租，然后逐步擴大到低收入無房家庭，廉租住房實物配租的租金標準為1元/平方米/月。

（2）公共租賃住房保障

保障對象：常州公共租賃房保障對象主要有三種：一是城市低收入家庭，家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下，且無房，在常州市居住三年以上的戶籍居民；二是新就業(yè)人群，具有大專以上學歷，畢業(yè)5年以內(nèi)，與企業(yè)簽有穩(wěn)定勞動合同，本人及父母在市區(qū)無房的新就業(yè)職工；三是外來務(wù)工人員，即非本市戶籍，在本市工作的農(nóng)民工。

保障方式包括實物配租和租金補貼，符合條件的保障對象可以二中選一，選擇了實物配租但在輪候期的保障對象也可獲得租金補貼。

實物配租：對于低收入家庭實施以家庭為單位的實物配租，租金為3.5元/平方米/月，是市場租金價格的30%，目前常州的社會平均月租金為12元/平方米。未來公共租賃房租價不會高于市場租價的50%。對新就業(yè)人員，實施由單位申請的組合安置形式的實物配租，租金為4.5元/平方米/月。對外來務(wù)工人員，實施由工業(yè)園區(qū)提供的集體宿舍形式的實物配租，租金為1～2.5元/平方米/月。

租金補貼：凡經(jīng)審核可以享受租金補貼的家庭，市住房保障辦公室按規(guī)定為其建立家庭賬戶。租金補貼家庭賬戶的資金可以用于租賃自住住房；但有的家庭擁有住房（但未達到標準）不愿意另外租房的，則家庭帳戶的資金可以累積起來，未來用于購買二手房、經(jīng)濟適用房、普通商品房和拆遷安置房，達到改善居住條件的目的。

（3）經(jīng)濟適用住房保障

保障對象：家庭人均收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下，人均住房建筑面積低于18平方米的城鎮(zhèn)居民家庭。

保障方式：1.實物分配：2009年前，建設(shè)經(jīng)濟適用房實物房源，以市場價60%左右的價格向保障對象出售。2.貨幣補貼：2009年開始，全面實行貨幣化補貼，對符合條件的保障對象每戶補貼購房款8萬元，保障對象可在本市商品房市場自由選購一套新建普通商品住房。

4.資金來源

公共租賃住房的資金來源：通過投融資等方式籌集的公共租賃住房的建設(shè)和收購資金；經(jīng)政府批準可用于公共租賃住房的住房保障資金；出租公共租賃住房及配套設(shè)施回收的資金；社會捐贈用于公共租賃住房的資金。

2009年，常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司(以下簡稱“房投公司”)，作為保障房建設(shè)的投融資平臺。支撐“房投公司”融資的種子資金來源包括：一是土地出讓凈收益的10%，每年約10億元；二是公積金增值收益部分，每年約兩三千萬元；三是財政專戶投入每年1億元左右；四是政府直接給“房投公司”注入了3000畝土地作為資產(chǎn)，落實了30多億元融資額度；五是經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)售上市部分，常州政府經(jīng)適房貨幣補貼的8萬元/戶，在經(jīng)濟適用房出售時，需要將8萬元退還政府；六是商品房項目中提取的配建資金。

在建設(shè)公共租賃房時，將配建一部分商業(yè)店面等公建部分，以公建部分出租的租金來彌補一部分公共租賃房項目的運營成本。

5.公共租賃住房的房源籌集渠道

常州市公共租賃住房的房源籌集渠道主要有：直接投資建設(shè)和收購的公共租賃住房；政府在中低價位、中小戶型商品房開發(fā)項目中配建的公共租賃住房；廉租住房轉(zhuǎn)為公共租賃住房；社會捐贈及其他渠道籌集的公共租賃住房。

常州市規(guī)定商品房項目中要配建3%的廉租房和公共租賃房，新建公共租賃住房的單套建筑面積控制在50平方米左右。在開發(fā)項目中配建的公共租賃住房，按配建面積免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、權(quán)屬登記費、工本費、交易管理費和土地登記費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，免征契稅和印花稅。如果項目不配建，也可以選擇將3%的配建項目土地出讓金和建設(shè)成本按照樓盤建設(shè)情況折算成現(xiàn)金給政府，政府易地建設(shè)。此外，常州還大規(guī)模從市場收購商品房作公共租賃房，購買商品房作為公共租賃房要求三個條件：一是位置要好；二堅持小型、適用、滿足基本住房需求的原則；三是成本要低，基本以微利價格收購。

6.審查和退出機制

公共租賃房設(shè)定租期為3年，保障家庭每年必須參加年審，不再符合保障條件的，就要退出。在退出機制上，常州公共租賃房規(guī)定，到期后最長可以設(shè)定6個月的延長期，在延長期內(nèi)就將租金從市場指導價格的30%提高到100%，如果超過延長期仍然不退出，則按市場租金價格的1.5倍收取租金，同時計入社會誠信記錄。對于拒不推出的，向法院申請強制執(zhí)行。