中國樓市2012年走向

◎ 經(jīng)濟學(xué)家 易憲容

一、當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本態(tài)勢

從2010年國十條起，政府出臺一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，經(jīng)過一年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡管房地產(chǎn)市場“量降價滯”的僵局持續(xù)較長時間，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)開始。從2011年10月18日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，從2011年的第三季度開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場運行出現(xiàn)了一些積極的變化。比如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長有所回落，1～9月份，房地產(chǎn)的開發(fā)投資增長是32%；房地產(chǎn)投機炒作需求在某種程度上得到遏制；房地產(chǎn)的價格上漲的勢頭開始轉(zhuǎn)變；保障房的建設(shè)進度在快速推進等。或者說，經(jīng)過近兩年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始初見成效。

但是，從10月份之后，這種變化更是明顯。比如，每年10月份都是房地產(chǎn)開發(fā)商所鼓吹的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，但2011年已褪色成“銅九鐵十”。在11月，不僅全國的住宅銷售面積下降1.7%，而且全國商品房銷售額當(dāng)月也下降1.2%。11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，是近幾年房地產(chǎn)景氣指數(shù)下跌到100以下。尤其是一些早幾年房價上漲較快的一二線城市，住房銷售下降更是幅度大，如有不少一線城市的住房銷售量下降50%，同時這些城市的住房價格下降也開始松動。比如中指院的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國100個城市住宅均價為8856元/平方米，環(huán)比下降0.23%。繼9月份環(huán)比降0.03%后，已連續(xù)兩月呈現(xiàn)下跌，且降幅有所擴大。再來看國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月份，全國70個大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。也就是說，從10月份開始，全國不少城市的房價開始在下降。而北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均價格為15720元/平方米，其價格已經(jīng)跌至2011年3月來最低水平。

在住房銷售快速下跌的情況下，房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績也不容樂觀。比如最近陸續(xù)公布的第三季度季報顯示，144家房地產(chǎn)企業(yè)第三季合計營業(yè)收入及凈利潤都比上季度分別下跌了1成到3成。到2011年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)存貨總量可達1.22萬億元，按年漲42%。還有，不少國內(nèi)房地產(chǎn)中小企業(yè)，由于資金的壓力被迫出售旗下的項目逐漸增多。2011年在北京、上海、天津和重慶4大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易房地產(chǎn)企業(yè)或項目超過600宗，高于2010年一倍以上。

房地產(chǎn)企業(yè)住房庫存激增，開發(fā)商無奈降價出售，但又遭遇到前期業(yè)主砸樓維權(quán)，退房價潮掀起。也就是說，上海、杭州、北京等地不僅出現(xiàn)退房潮，還出現(xiàn)老業(yè)主因本區(qū)房價下降而找開發(fā)商補差價，甚至怒砸售樓處等“維權(quán)”事件。從這些事件來看，中國不少城市高企的房價，開始進入下降通道。而且正如最近溫家寶總理所指出的那樣，房價下降是國家的基本政策，從10月份起國內(nèi)房地產(chǎn)的價格房價開始下降，房價下降已經(jīng)成了國內(nèi)房地產(chǎn)市場不可逆轉(zhuǎn)的大勢。

二、當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場最大風(fēng)險

早些時候，溫家寶總理指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成果。在12月9日的中央政治局會議公告中，同樣把“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”作為2012年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)。

目前，政府把房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工具主要放在加大保障性住房的建設(shè)上及增加商品的供應(yīng)上，這在一定程度上解決城市低收入民眾的住房問題，也可保證房地產(chǎn)對經(jīng)濟動力作用不減弱，但是，這樣的思路能否保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場走上健康持續(xù)發(fā)展之路是相當(dāng)不確定的。比如保障性住房的建設(shè)其地方政府財政投入，錢從何來？就當(dāng)前的情況來看，不僅二三線城市的保障性住房存在嚴(yán)重的資金缺口，而且在一線城市保障性住房建設(shè)的資金也是同樣嚴(yán)重不足。地方政府保障性住房建設(shè)沒有錢，為了完成中央之計劃，最后只好濫竽充數(shù)了。比如有些地方，為了完成上級下達的保障性住房建設(shè)的指標(biāo)，只好把商品住房之外的住房建設(shè)都算作保障性住房來統(tǒng)計。

因此，要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，并非僅是增加住房的建設(shè)與供給問題，最為重要的就是要弱化房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的工具的作用，就得要徹底去除住房作為一種賺錢工具。就當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢而言，樓市最大的風(fēng)險就是房地產(chǎn)政策的不確定性。

比如說，就當(dāng)前國內(nèi)住房市場的特征來看，商品住宅市場為何會出現(xiàn)“量跌價滯”局面，即一方面全國各地的住房銷售全面下降，甚至于有些地方住房銷售下降60∽70%以上，另一方面住房銷售的價格處于高位而不進行調(diào)整。這是因為，如果住房是消費品，當(dāng)住房銷售快速下降時，那么住房的價格快速下跌是必然。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格為何沒有按照一般經(jīng)濟邏輯調(diào)整，問題就在于，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個以投機炒作為主導(dǎo)的市場。

而在一個以投資炒作主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，住房定價的基礎(chǔ)、價格運作機制是與作為消費品住房是完全不一樣的。這個市場的住房價格取決于投資者的市場預(yù)期，而投資者市場預(yù)期又取決政府政策及當(dāng)前的信貸條件。我們可以看到，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策的不確定（比如佛山限購令的半日新鮮、北京市政府的托市、最近銀行按揭利率的變化等），一定程度上都會讓房地產(chǎn)投資者以為當(dāng)前中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策都是暫時的。這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會隨著國內(nèi)住房銷售下降及房價的下跌而突然間停止，因此，他們手中持有的住房在持有成本很低的情況下，并不會降價出售。可以說，為什么最近一二個月國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格開始下降，就在于溫家寶總理最近指出，房價下降是國家的基本政策，就在于最近中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度堅決性。如果在此基礎(chǔ)上能否把這種對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度堅決性并轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的政策，那么2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的周期性調(diào)整就將真正開始。

而要降低當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策的不確定性，就得在2010年國十條對國內(nèi)住房市場發(fā)展目標(biāo)及宗旨十分明確的基礎(chǔ)上，更重要的是運用成熟市場的以經(jīng)濟杠桿為主導(dǎo)的政策工具。如住房信貸政策、住房按揭貸款政策及稅收政策地，減少政府行政權(quán)力對市場干預(yù)。因為，政府行政權(quán)力干預(yù)越多，市場會認為這些政策越是短期的。其次，加快改訂國內(nèi)房地產(chǎn)市場不少政策法律，把不少政府行政的政策固化為法律。比如，可創(chuàng)立《住宅法》、《住宅信貸法》、《住房稅收法》等。當(dāng)政府的行政權(quán)力固化為法律法規(guī)時，房地產(chǎn)市場的企業(yè)及投資炒作者的預(yù)期也就確定。未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展就有了既定的發(fā)展方向。這將是2012年房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的重要方面。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)市場計劃與市場爭論的實質(zhì)

2011年下半年以來，關(guān)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場計劃與市場之爭論十分激烈。在前兩個月，在全國人大對城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理的詢問會，吳曉靈認為，政府長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應(yīng)該更多地運用稅收手段調(diào)節(jié)。而住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新則認為，樓市限購政策是行政手段，是不得已而采取的辦法。也就是說，對當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，有人認為是政府干預(yù)多（比如出臺住房限購令和限價令），市場法則少了。因此，政府對市場管理，更多的要采取市場化的原則，取消城市住房限購令與限價令。也有人認為，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不夠，政府要對不規(guī)范市場更多干預(yù)。這樣才能夠保證國內(nèi)房地產(chǎn)健康發(fā)展。其實，對于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)的計劃與市場之爭論，如果不了解當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場實質(zhì)，不把這種論爭建立在現(xiàn)實的基礎(chǔ)上，那么這種爭論只能是無源之水、無本之木。

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場最大特征就是住房市場要素的非市場化及住房產(chǎn)品的市場化。所謂的住房市場要素的非市場化就是土地、資金、勞動力、城市規(guī)劃等方面的不是以市場價格機制來運行，而且是通過政府權(quán)力來運行。比如，在土地公有制的情況下，2004年7月以前的土地交易基本上是通過政府與房地產(chǎn)開發(fā)商臺下的協(xié)議來完成。在2004年7月之后盡管土地是通過所謂拍賣方式進行，但這其中土地拍賣規(guī)則都是地方政府設(shè)定條件下來進行的。所以絕大多數(shù)土地的交易同樣沒有通過有效的市場價格機制來完成。由于土地的交易既不能夠在有效的市場方式下進行也不能夠政府管制下進行，這就使得國有土地既無法真正的市場運作也無法讓國有土地為改善絕大多數(shù)人的住房福利條件來服務(wù)。

同時，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸政策決定該市場能否繁榮關(guān)鍵。在中國金融市場嚴(yán)格的管制下，政府的不少信貸政策通過對資金的價格管制與數(shù)量管制，把社會稀缺的資金以低成本的方式流入房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機炒作者手中。比如說，近十年來的住房信貸政策，由于不是把住房的民生問題放在第一位，而是把住房市場作為經(jīng)濟增長的工具，從而用過度優(yōu)惠的信貸政策鼓勵住房投機炒作涌入，從而把全國各城市房價極力推高。這樣，房地產(chǎn)市場繁榮了、各地方的GDP上去了、土地財政增長了、地方政府的業(yè)績好了。但是這種繁榮是建立在政府對利率與信貸管制基礎(chǔ)上。可見，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的要素基本上不是通過價格機制來運作，而更多的是通過政府權(quán)力的方式來交易。

不過，對于住房商品來說，住房商品又完全市場化。既國內(nèi)商品住房，其定價基礎(chǔ)、價格運作機制等方面又完全由市場來運行。這就為房地產(chǎn)開發(fā)商進行壟斷性定價創(chuàng)造了條件。在這種情況下，住房市場的商品價格要真正建立以住房消費為基礎(chǔ)的市場供求關(guān)系上是不可能的。

現(xiàn)在的問題是，取消當(dāng)前各城市住房限購令是不是能夠增加國內(nèi)住房的市場化程度，政府是不是要鼓勵國內(nèi)住房市場居民的住房投資。可以說，對于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場與計劃之論爭，并非是要取消當(dāng)前住房市場限購令及限價令，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新回到2011年以前的市場、讓國內(nèi)房地產(chǎn)暴利持續(xù)、讓房地產(chǎn)泡沫進一步吹大、讓房地產(chǎn)投機炒作盛行，而是要加大國內(nèi)房地產(chǎn)市場化改革步伐。不是用行政干預(yù)的方式來解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題，而是更多的要用成熟市場中通用的經(jīng)濟杠桿來化解房地產(chǎn)市場的問題。

比如，打擊房地產(chǎn)投機炒作，既不需要住房限購令，更不需要等到個人住房信息體系確立，只要通過有效的信貸政策及稅收政策足了。比如香港、新加坡及臺灣等地，為了打擊住房投機炒作，全面提高住房交易稅、住房交易所得稅就可以。可見，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)計劃與市場之論爭并非是市場少了還是計劃多了，而主要是利益之爭問題，對于當(dāng)前國內(nèi)不成熟的房地產(chǎn)市場，就得強化市場化的制度改革，就是用成熟房地產(chǎn)市場中有效的經(jīng)濟杠桿來化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題，而不是強化政府對市場干預(yù)。

四、政治局的公告給2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展定調(diào)

早在11月份，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格開始調(diào)整，市場期望救市呼聲又起，市場又以為國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控又會出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)。不過，溫家寶總理11月6日在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。這不僅是溫家寶總理一個月之內(nèi)第3次談及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，而且這些講話對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度一次比一次都堅決。尤其是2011年12月9日政治局公告，即“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，不僅深化了溫家寶總理的講話內(nèi)容，而且也給2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展確定明確的基調(diào)。即房價下調(diào)不僅是國家堅定的政策，也是2012年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)與任務(wù)。

與以往不同的是，這次中央政府已經(jīng)汲取以往幾次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控半途而廢的教訓(xùn)，不僅加大了保障性住房建設(shè)，以彌補房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的投資增長真空；而且，中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)勢堅決性從來就沒有改變。

那么當(dāng)前過高的房價為何要下降或為何要回到合理水平？一是房價過高，房地產(chǎn)泡沫過大，并非是住房消費者的供求關(guān)系緊張推高的，而是住房投機炒作者炒高的。如果住房市場是一個投機炒作盛行的市場，不僅不利于國家經(jīng)濟的健康發(fā)展，也會損害廣大民眾的利益。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控就是讓回歸到它的基本的居住功能，就是讓住房的價格回歸理性。二是什么是住房的價格合理水平。住房基本功能是居住。這是現(xiàn)代人類文明社會的基本常識。因此，把住房界定為消費市場是住房價格回歸理性水平的基礎(chǔ)。住房作為一個消費市場，理性的價格就是絕大多數(shù)人可打接受及有支付能力購買的價格。這個市場的住房不是少數(shù)人賺錢的工具，而是保證全體居民住房條件不斷改善的市場。這就如溫家寶總理所說的，住房價格調(diào)整要讓絕大多數(shù)居民可接受，有支付能力購買。對此，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場如何調(diào)整，價格到什么水平就有了清楚的答案。

此外，溫家寶總理所說的“房價下降是國家的基本政策”的基本含義不僅在于讓住房市場回歸本性、回歸到居住功能，讓住房市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€消費市場，還在于讓住房市場成為一個真正通過市場價格機制運作市場。早幾年，房地產(chǎn)市場一股逆流，主張中國住房市場價格只漲不跌，只要購買住房就可以賺錢，因此，他們一直在鼓勵縱容全國人民都去炒作住房，把中國的房地產(chǎn)市場炒翻天，把房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，因為這樣更容易讓全國人民的財富短期內(nèi)流入少數(shù)人口袋里。但實際上無論是消費市場還是投資市場，沒有只漲不跌的價格，也沒有只跌不漲價格，市場的價格永遠是在漲跌波動的，否則，就無市場可言。

因此，政治局的公告就是向房地產(chǎn)發(fā)出一個明確的信號：只要承認中國房地產(chǎn)有市場，那么該市場價格漲跌是正常的。早幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格只漲不跌快速飚升，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格下跌，甚至大幅度的下跌也是正常的。因此，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場由投機炒作為主導(dǎo)市場向消費為主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)變，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)周期性調(diào)整也是正常。可以說，只有出現(xiàn)這種市場主體的重大轉(zhuǎn)變，只有國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)周期性調(diào)整，才能遏制住房地產(chǎn)市場投機炒作的狂熱，才能去除房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)，才能擠出房地產(chǎn)市場巨大泡沫，才能讓國內(nèi)房地產(chǎn)走向健康發(fā)展之路。這就是政治局公布所主張的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基本含義所在。

可見，政治局公告關(guān)于房地產(chǎn)的闡述，就是給國內(nèi)房地產(chǎn)市場特別是2012年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場一個清楚的信號：即當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格下跌是政府當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)。而房價下跌的水平或房價回歸理性就在于絕大多數(shù)居民可接受及有支付能力購買為基準(zhǔn)。如果這樣，不僅在于國內(nèi)住房市場的價格水平逐漸下移，而且國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大的轉(zhuǎn)型及房地產(chǎn)的價格將出現(xiàn)周期性調(diào)整。這樣才能保證中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展以及中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。也就是說，如果國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)一旦確定，其出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策也就十分明確了。即國內(nèi)房地產(chǎn)政策未來走勢基本上會圍繞著打擊房地產(chǎn)投機炒作并讓房地產(chǎn)由投機炒作為主導(dǎo)的市場向消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型而變化。

而且這種轉(zhuǎn)型的主要政策儲備，主要在于房地產(chǎn)信貸政策進一步調(diào)整及優(yōu)化，房地產(chǎn)稅收政策對住房投機炒作更是會嚴(yán)厲。市場傳言，房地產(chǎn)財產(chǎn)稅是2012年房地產(chǎn)新政策的重點。不過，在當(dāng)前基礎(chǔ)條件不充分的情況下，倉促地推出房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，那么要創(chuàng)立一種公正公平的房地產(chǎn)財產(chǎn)稅并非易事。如果不是這樣，房地產(chǎn)財產(chǎn)稅的推出的意義不大。因此，在遏制住房市場的投機炒作，要在住房按揭貸款利率及首付比例上下功夫，在住房交易稅及交易所得稅上下功夫等。為讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格回歸到理性水平，估計2012年在這些方面有新的政策出臺。