房企全面謀求轉型

◎ 中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會秘書長 苗樂如

對房地產市場，從國家統計局公布的2011年及2012年一月份地產指標看，可以概括為“一個符合三個特點”。即全國房地產市場的運行符合國家房地產調控的方向，成效明顯；同時具有三個特點：一是調控持續，特別是開發投資、施工和新開工面積、土地購置面積，成交量跌價松；二是調控促進調整，去年一千萬套保障房全面開工，今年新開工七百萬套，住房供應結構將得到有效改善，商業包括旅游、養老、體育、休閑、工業產業園等地產業態多元化發展迅速，三四線及城鎮等偏僻地區發展加速，企業轉型加快，資金壓力持續增大，行業集中度提高，企業競爭門檻提升；三是企業形勢日趨嚴峻，庫存增加，這些因素對明后年市場供應和上下游產業鏈的潛在影響都需高度關注。

房企謀劃措施必要性

面對當下的房地產發展趨勢，房地產企業謀劃措施、變被動為主動有很大的必要性，歸結起來有以下幾點：

第一，房地產業是民生產業，基礎產業，是客觀存在的。市場供給與保障房配置高低，城鄉統籌發展目標顯著差異，以及與之相關聯的城市和經濟區域或政府財力對產業發展的需要與支持力度，與之相關聯產業發展中的不平衡，不協調，不可持續等方面形成的復雜性，這些因素對于國家調控和產業政策應該認真考慮和落實。房地產業防過熱，健康發展的長期要求，住房市場要堅持居住功能，保障與市場雙軌進行協調，房價回歸理性水平后的常態運行，房地產與國民經濟協調發展，這些問題不僅一線、二線城市，三四線城鎮建設乃至全產業都需要正確認識調整。可以說，國家持續實施的宏觀調控為此提供了思考和調整的界限。

第二，房地產業快速發展，在改善城鎮居民住房條件，改變城市面貌，拉動經濟發展方面立下了汗馬功勞。面對房價過高的問題，2008年受全球金融危機影響，今天美國經濟復蘇緩慢，歐洲國債危機持續，房地產調控實行差別化措施，扼制投機，抑制投資，有些地方個人貸款得不到保障，房價下降的實惠購房者沒有享受到。去年末央行下調存款準備金率，這也是針對宏觀經濟，針對中小微企業和實體經濟，但這些領域經濟的好轉，必然會提升這些人員的收入，所以房地產業主動也好，被動也好，同樣要強調居住性、基礎性、民生性產業的影響，同時也要勇敢承擔相應的責任。

第三，以積極態度面對房地產業調控。萬科集團北京公司總經理毛大慶曾表示“開發商要學會當農民”，言外之意無論天好天壞都要種好自己的地。企業要創新，要提升內部管理。過去十年房地產業發展規模落后調控，實力雄厚的房地產企業是否永遠固守一二線城市？總結房地產發展、深入反省發展中的問題隱患，順應形勢的要求，以積極的態度貫徹宏觀調控，以穩中求進的精神做好2012年的工作，贏得發展的主動權，對當前的工作和產業的持續健康發展十分重要。

2012穩中求進

如何研判2012年的房地產大勢？穩中求進是宏觀經濟，也是房地產業、房地產市場的大勢。擴大內需是長遠助推宏觀經濟平穩較快發展的要素，房地產業既是拉動上下游產業發展的動力，也是擴大住房消費，推動商業、旅游、休閑等消費的動力。特別是我國城鎮化進程中，房地產業堅持宏觀調控不放松，實現穩中求進，首先就要求堅持宏觀調控不放松，要鞏固來之不易的成果，堅持扼制投機，抑制投資，引導住宅市場的功能。二是落實保障性住房任務，增加中小套型普通商品房的供給，解決夾心層的問題。三是加快房地產企業的轉型，業態的發展，支持新農村建設，促進城鄉統籌發展，實現房地產健康持續的發展。應該看到，收縮過度流動性的必要性，措施實施過程中的細化要求，行政手段轉變為市場手段的長期性。

目前，房地產發展不平衡，不協調，不可持續，我們應該堅持宏觀調控，對于暴露出來的問題給予針對性的事實的解決、調整、完善，這是宏觀調控實行差別化政策的重要內容。因此，首次購房利率已調為基準利率，一些城市按照規定的標準調整普通住房的價格標準。當前，還有一些政策應該關注，如現有一套住房或兩套住房的家庭，想改善住房，現在價格回低時機甚好，按常規應該先買新房再賣舊房，買新賣舊稅收如何辦理，信貸如何支持，如何與不同城市地區保障性住房相銜接等等，這些并不是放松房地產調控，也沒有通過改變限購、限價、限貸、限賣，而是滿足改善性住房家庭的合理需要，也有利于避免市場的大起大落。

對貫徹宏觀調控措施的細化，社會各界應有共識，不應簡單操作造成社會誤解。為此，企業和地方政府需要緊密結合所在地區的情況，企業的條件、能力、項目坐落的區域，周邊的環境，堅持宏觀調控下政策的研判形勢，積極穩妥的做好計劃，注重資金流暢，優化應對措施。要因城市、地區、項目、形勢、企業而拿捏時機，把握尺度，面對房地產調控的持續，以堅韌的信心走過2012年。(根據“第十二屆中國房地產發展年會”錄音整理)