調控房價回歸

2011年1月出臺的“國八條”要求，“各級政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”，并將房價調控目標作為地方政府年終考核指標。

此后，多數城市都以房價漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標。這個目標過于寬松，如果各地GDP增幅為10%，那么，當地房價漲幅是1%，還是9%，都能達到控制目標。各地房價漲幅差別這么大，顯然，其調控房價的效果也是不一樣的。

從長期來看，房價漲幅與GDP、人均可支配收入增幅相匹配，是較為合理的。但由于目前部分城市房價上漲過高，這樣確定控制目標就不盡合理。實際上，衡量居民住房支付能力的最適合指標是房價收入比。去年，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6～7年的收入，就能購買一套住宅，其實質就是將房價收入比確定為衡量房價是否合理的參照系。

房價收入比是衡量居民住房支付能力的一個重要指標，但發達國家房價收入比的計算方法和統計指標與我國現實情況不盡相同，故要借鑒并需結合我國現實情況予以修正。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》指出，“停止住房實物分配后，房價收入比在4倍以上，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。”根據這個行政法規的確定，目前，普通商品住房價格比經濟適用住房價格約高出1/3左右，按照一家三口一套70～90平方米的住房建筑面積，加之綜合考慮其他多方面因素，使房價收入比的標準可以提高到6～8倍。

據國家統計局數據，2010年京滬深穗房價收入比分別為17.4、15.4、15.6和9.9，這些特大城市房價偏高，為此，房價調控目標應該與一些房價收入比偏低的中小城市調控目標有所不同，不能千篇一律。作為房價偏高的特大城市，房價調控目標已不是與GDP掛鉤的問題，而是通過調控使房價有所下降或有較大幅度下降；這樣，經過一段時間，房價才能回歸到位。下面對房價收入比指標予以進一步說明：

一、作為房價收入比指標中收入的確定

全面考察居民住房支付能力，在計算房價收入比時，對居民有效購房能力采用的是城鎮居民可支配收入指標。有的人認為，可支配收入沒有考慮到房改房變現所帶來的有效購房能力的增加，但是，要看到1998年的房改已過去10多年了，新參加工作的上億職工并沒有享受到實物分配，而他們是最需要住房的；有的人認為，我國存在著巨大的隱形收入，這些數據難以統計，然而，隱形收入僅存在部分職工中，廣大工作在工業、商業第一線的職工幾乎是沒有隱形收入或很少有隱形收入的，而他們當前是最需要改善住房條件的。因此，引用統計局居民可支配收入指標是能較為準確反映出居民有效購房能力的。

二、作為房價收入比指標中房價的確定

國際上通行的房價收入比是指當地一套中等水平的住房與一個中等收入家庭年收入之比。而在我國由于缺乏這兩個“中等”的資料，即用“平均”來代替。作為宏觀統計上處于平均水平的房價，可用普通商品住房的均價來顯示。按照國家規定各地住房建設規劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，根據國家《十二五》規劃，到2015年保障性住房總量要達到住房總量的20%，也就是說，到《十二五》規劃末，普通商品住房總量大約能夠占到住房總量約50%左右。如果再按照2005年國務院轉發建設部等七部委（25號文），普通商品住房最大面積可達144平方米的標準，那么，普通商品住房將占到商品房市場的絕大多數。因此，可以依據國家統計局從2011年1月起開始實施新的房價統計制度方法，新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別。商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上三個基本分類。其中房價收入比中房價宜采用90平方米及以下和90～144平方米普通商品住房銷售價格兩個類別加權平均得到，以此作為依據；而不考慮保障性住房、144平方米以上商品住宅價格。

三、各地應依據各地的房價收入比的指標，確定本地區年度新建住房價格控制目標

由于各地房價差別很大，收入也有差異，其房價收入比的指標也會有很大不同，其控制目標也不能一致：房價收入比偏高的城市，近一段時間房價應是負增長；房價收入比偏低的城市，房價也可能是較低正增長。這樣，經過一段時期，或許是幾年，通過調控，可使房價回歸到合理區間、回歸到位。此后，房價還會隨著人均可支配收入的增長，隨著住房設施設備的增加、功能增加、住房性能的提高而帶來的建安成本的增加，房價也會相應地繼續增長。