當前房地產政策趨勢

◎ 住房城鄉建設部政策研究中心主任 秦虹

今年的房地產趨勢是在去年12月份中央經濟工作會議上確定的。談今年的政策趨勢離不開中央經濟工作會議對今年房地產市場管理所定下的政策基調，這個政策基調是什么？第一，堅持房地產調控政策不動搖；第二，促進房價合理回歸；第三，加快普通商品房建設；第四，擴大兩限房建設；第五，促進房地產市場發展。中央經濟工作會議已經把今年房地產要堅持的政策說的非常清楚。

培育以住戶為核心的市場

第一，什么叫堅持房地產調控政策不動搖？為什么要堅持？我認為，堅持房地產調控政策不動搖和當前與長遠的房地產市場的形勢和發展關系密切。從當前來看，2010年國十條調控房地產市場持續將近兩年，這兩年房地產市場調控的成果正在顯現，這個是什么成果呢？兩個方面，第一個方面過去房價高漲得快，這個房價漲的快的這些40個特大城市或者副省級以上的城市投資和投機性需求已經被擠出市場，這些是一線城市和一些二線城市在去年住房成交量，限購城市的成交量比2010年負增長16%。為什么成交量會負增長？擠出去的是什么？主要是沒有資格買房的，本市居民擁有兩套住房以上的，外地居民第二套房，投資住房是沒有資格買的，這是第一個成果。第二個成果是房價上漲趨勢已經大大得到控制。這兩個成果，經過將近兩年的市場調控剛剛開始顯現，從短期來看，調控結果需要鞏固。

第二，市場為什么會有這樣一個調控效果，是市場自動下調的結果嗎？顯然不是，如果沒有房地產的調控政策，再加上以應對通脹為主要內容的貨幣政策對房地產市場施加的影響，今天的這個結果很難看到。特別是貨幣政策本身的調整，它本身不是針對房地產市場的，是針對通貨膨脹，針對外匯市場。但是貨幣政策的調整對房地產市場的影響，甚至超過了房地產調控政策本身對市場的影響。這是我們看到的2006年以來房地產開發企業銀行的資金來源里面的貸款是高度一致的，銀行貸款的增速對房地產行業警惕度的影響，大到什么程度呢？大到甚至超過了銷售預售款、定金款的一個變化。2006年國六條出臺的時候，市場短期內急速的凍結，預付款、定金是負增長，但是在銀行貸款增長的帶動下，整個房地產行業是上升的，今年也出現這樣一種情況。主要的影響因素是貨幣政策，特別是開發企業銀行貸款急速下降。去年一到二月份，整個銀行貸款增速是零，國內貸款里面其中國內銀行貸款的增速是負的，要不是有房地產限購的政策，再加上收取準備金率的貨幣政策，同時對房地產市場增加影響，是很難實現的。長期來看，一定要把房地產市場培育成以住戶為核心內容的市場，而不能把它培育成投資品市場。建立房地產市場的目的，并不是在資本市場之外再立一個資本市場進行投資和投機，長期來看控制投資需求也不會放松。

中國的經濟結構的調整和加快經濟轉型，大力發展實體經濟，也會使各行各業都投資房地產，所以長期看堅持房地產市場調控政策不動搖，長期看短期看都會不動搖。

完善制度建設

第三，什么叫促進房價合理回歸？我個人的理解，房價的合理回歸包括兩方面：第一，過去被投資和投機推高的一些不合理的房價應該回歸到合理房價。有沒有這種情況？顯然是有的。北京通州的房價有一段時間已經超過了北京市區，通州房價哪一項因素能夠支撐它的房價比市區房價高呢？是基礎配套還是地租，還是任何一個因素？沒有。這本身就是不正常的，這種不正常的房價一定要回歸。第二，很多地區房價并不高，不存在不合理的狀況，怎么叫合理回歸呢？第二個合理回歸就是房價的漲幅要合理回歸。過去一段時間里，我們看到很多地方，房價漲幅大大超過了人均可支配收入的增長速度，這個也是不正常的。所以推高了現在的房價，讓更多的城鎮居民買得起房一個很重要的辦法就是讓房價的漲幅低于收入的漲幅。

我們現在增加普通商品房的建設，是為了滿足剛性需求，是緩解房價上漲和滿足中低收入家庭更多的家庭住房。我們過去房價漲的快很大的原因是商品房供需總量不足。央行在前幾天的會議上提出了兩個支持，就是對中央經濟工作會議這句話的一個有效的貫徹落實，一句話就是支持普通商品房開發建設的貸款，第二個是支持首次購房的購房貸款。這個很重要，房地產行業是要發展而不是倒退，這個發展什么？主要是發展滿足真正自住需求。實現差別化的信貸政策也應該在針對普通商品房的建設和需求方面，加大差別化的對待。

最后一句話是促進市場健康發展，這里面更多的是涉及到房地產市場的長期制度建設。房地產市場這十年發展特別快，我們和市場體制相對應的建設遠遠不夠，它是房地產市場長期的一項制度建設，目前土地制度、金融制度、稅收制度改革完善方面，還有很大的空間。今年，房地產的政策是明確的，一方面繼續要控制房地產的供應需求，解決或者減少影響房地產發展的不健康因素；另一方面還要支持鼓勵普通商品房的購買和建設，滿足百姓保障性住房所需。