地產行業財務管理優化對策

吳 洪

一、地產行業財務管理的特點

（一）資金籌集任務重。對房地產企業來講，財務管理在資金籌集方面的任務相對較重。首先，目前居高不下的地價及工程造價決定房地產企業所開發的每一個工程項目都需要巨額的資金；其次，工程開發是一項長期性工作，從項目征地、開發建設到最后的竣工交付，通常需要兩年以上的時間，這期間財務管理必須保證項目開發所需資金鏈的完整性及運行有效性；另外，因以上兩點的影響，房地產企業資金的周期相對較長、周轉率普遍偏低，因而房地產開發企業必須通過不同的融資手段來籌集足夠的開發資金，如此才能保項目的穩定開發。所以，相比于其他行業來講，房地產開企業財務管理在資金籌集方面的任務較重。

（二）財務管理風險高。房地產企業的項目開發活動往往需要投入大量的人力、物力與財力，較長的開發周期內，各種不確定性因素遍布項目開發的各個環節；同時，特殊的行業屬性決定了房地產企業對于國家政策的敏感性相對較強，但從根本上來看，多數房地產企業基于新政策的調整能力卻相對較差；再加上項目在資金和資金方的高投入，使房地產開發企業所面臨的財務風險更高于其他行業。

二、地產行業財務管理的現狀

（一）管理制度形式化。財務管理制度基本流于形式，無法發揮其應有的積極作用是多數企業財務管理工作中面臨的首要問題。多數地產開發企業財務管理對于收支的審批流程缺乏規范性，審批人員并未在制度授權的范圍之內開展審批工作，審批手續不完整的問題普遍存在；同時，地產企業財務管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執行的實際標準相對混亂。可以說，財務管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。

（二）資金管理體系不完善。地產行業財務管理可以說是一項系統性的工程，管理工作涉及到企業發展及投資項目建設的方方面面，部分地產企業雖然按照相關要求進行年度投資規劃的制定，卻并未對規劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規范約束性不足的影響，一些房地產開發企業內部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務管理無法對資金進行集中的管理與使用。

（三）融資渠道單一。目前，我國絕大多數房地產開發企業的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發。但近年來，國家對于房地產市場的各項調控政策陸續出臺，而銀行對于房地產企業融資的監管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產開發行業的投入門檻可以說越來越高。而財務管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構成了直接的影響與威脅。

（四）稅負居高不下。一直以來地產行業都是高稅負的行業，地產行業在經營發展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業。但目前，企業財務管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因對現行稅法及相關會計政策缺乏深入且到位的理解，企業財務管理無法運用恰當的稅收籌劃手段來降低企業稅負，企業稅負居高不下，而這無形中加劇了企業財務及財務管理的負擔。

（五）審計監督力度不足。盡管多數房地產開發企業內部設有相應的審計監督部門，也制訂了必要的審計監督制度。但基于各種因素的影響，審計工作對企業財務管理的監督作用無法得到切實發揮，企業審計監督部門對財務管理工作的監控力度嚴重不足。對企業未來的發展形成一定的制約，而加強對企業財務管理工作的優化與完善可謂勢在必行。

三、地產行業財務管理的優化對策

（一）加強財務管理制度建設。地產行業要對現行的財務管理制度進行加強，首先要對內部財務部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監督職能；對各項經濟業務的收支及審批程序等進行統一規范，并明確審批人員的職責、權限和義務；對費用開支的管理口徑進行標準化規定，根據不同的業務需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監督手段的融入來保證財務管理制度的有效落實。

（二）建立健全資金管理體系。地產行業要對現有的資金管理體系進行完善與健全，根據企業發展現狀及市場環境進行全面預算的編制，在此基礎上將企業資金規劃目標進行有效分解，依據項目的開展進度制定出資金使用的整體規劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業資金進行有效使用；同時，企業還必須設置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業每一筆資金都使用。

（三）積極擴展企業融資渠道。要保證財務管理質量，有效避免企業財務風險的發生，地產行業就必須對現有的融資渠道進行積極地擴展，擺脫單一融資渠道對企業經營發展的局限。首先，規模較大的地產行業可以依托集團化的資金管理模式，對資金進行統一的管理，并借助這種集團化的優勢來獲取銀行在利率方面的優惠；而后借助于企業的市場形象與行業口碑等積極開展像信托之類的融資新渠道，為企業資金鏈的有效運行提供保障。

（四）提升企業稅收籌劃水平。隨著各項針對地產行業的調控政策的出臺，地產企業的稅收籌劃與會計處理都受到不同程度的影響。在稅負居高不下的現實條件下，房地產企業必須結合現行的稅法、稅收優惠政策以及會計制度等，對企業的稅務工作進行有效籌劃，通過推遲繳稅或者是利用稅收優化政策等方式來對企業的納稅金額進行有效控制和降低，以便于在控制好稅收成本的基礎上提升企業財務管理水平，為企業的整體發展提供良好的財務條件。

（五）加大對財務管理的審計力度。當然，要切實保證企業財務管理工作的規范性、標準性和安全性，地產行業還必須加強審計部門對財務管理工作的監督力度。除了要針對不同的項目進行項目財務審計之外，還必須對不同工程項目開發的過程中，不定期地進行各種專項審計，借助于相應的審計制度對財務管理工作中存在的問題進行及時的發現與改善。與此同時，還必須借助審計功能，對財務管理的經濟效益進行綜合性的分析和評價，以便于在總結經驗的基礎上切實提高企業財務管理的整體水平。

總之，財務管理作為現代地產行業企業內部管理體系中的核心環節，對企業的經營、管理與發展都發揮著不可忽視的重要作用。而隨著全球經濟環境的不斷變化以及我國市場經濟體制的深入發展，財務管理的重要性將更為突出，而財務管理水平也將成為房地產企業參與市場競爭的核心競爭力，必須得到企業相關層級與部門的重視。

[1]李紅.房地產開發企業的全過程財務管理探討[J].中國總會計師，2010.01.

[2]朱玉瑛.試論房地產開發企業中財務的意義[J].中國外資，2011.02.