房產稅進入擴圍期

本刊記者 喬振祺

始于2010年的房地產系列調控措施，被業(yè)界形象地稱為“史上最嚴厲調控政策”。2011年1月28日，上海、重慶正式啟動了房產稅改革試點工作。

中央政府會在未來一段時間內繼續(xù)堅持暫時性的限購等政策措施，但必須做好短期行政措施的退出和長期的稅收等有關市場制度接入的準備工作。

3月5日，國務院總理溫家寶向十一屆全國人大五次會議作政府工作報告時指出，今年將“加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展”。

在今年政府工作報告涉及房地產領域的相關內容中，“繼續(xù)搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設”的內容，基本延續(xù)了去年報告中“堅定不移地搞好房地產市場調控”與“擴大保障性住房建設規(guī)模”的基調。其中，“改革房地產稅收制度”被明確寫入政府工作報告，這是繼“十二五”規(guī)劃提出擴大房產稅試點后，中央政府再次強調房產稅工作。同時，今年的財政預算報告中也提出“研究制定房產保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案，穩(wěn)步推進房產稅改革試點”。政策的信號釋放預示著房產稅的全面改革已經“箭在弦上”。

以稅代控的美好愿望

3月14日，溫家寶在回答記者提問時指出，合理的房價應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。總理強調，現(xiàn)在的房價還遠遠沒有回到合理價位，“因此，調控不能放松”。

關心房地產的人們從中央政府的表態(tài)中嗅到了對2012年樓市調控將繼續(xù)從嚴的政策信號。這波始于2010年的房地產系列調控措施，被業(yè)界形象地稱為“史上最嚴厲調控政策”。

以“房價合理回歸”為目的的調控政策，涉及土地、信貸、稅收、供給、需求等與房地產行業(yè)相關的方方面面。尤其是以限購、限貸為首的系列措施，基本遏制住了各地樓市的投資、投機需求。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，調控政策的威力仍在持續(xù)。截至2月份，全國70個大中城市，新建商品房住宅價格環(huán)比重新出現(xiàn)上漲的城市僅有濟南、貴陽、西寧、包頭4個，但漲幅均未超過0.1%；45個城市房價環(huán)比下降，其中，北京、上海、廣州、深圳等一線樓市跌幅均為0.2%。二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有11個，漲幅均未超過0.4%。

與環(huán)比數(shù)據(jù)相比，同比政策更能顯示調控政策的效果。2月份，70個大中城市新建商品房房價比去年同期下降的城市有27個，比1月份增加了12個；北京、上海、深圳3地的房價同比分別下降了0.5%、0.6%和0.2%，終結了一線樓市同比上漲的態(tài)勢。二手房房價下降的城市比去年同期多了7個。

對于依靠土地財政的城市來說，調控政策猶如一雙巨手，扼住了地方政府的錢袋子。在應對樓市成交量低迷、資金壓力大的問題上，地方政府并不比開發(fā)商輕松。個別地方政府為了緩解地方財政的壓力，拿出對策緩解樓市調控政策帶來的影響。據(jù)統(tǒng)計，自2011年下半年以來，約有18個城市出臺了樓市“微調”政策，涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。其中，蕪湖、成都、上海等明顯為限購“松綁”的政策措施均被住建部緊急叫停。

過往的經驗表明，每到樓市調控政策初見成效時，就會有地產商叫苦缺錢、缺政策，此時，有關“限購令”是否會退出的爭論便成為坊間熱議。兩會召開前，有房地產企業(yè)負責人通過不同渠道發(fā)表呼吁高層救市的言論，認為樓市調控“用藥過猛”，應允許地方政府對政策微調。但就目前的情況來看，中央政府調控樓市的底線不容挑戰(zhàn)，從緊政策至少在近期不會放松。

房產稅既是稅制改革的重要部分，又承載著公眾對其調控房價的期待，牽一發(fā)而動全身，有各種利益關系需要協(xié)調。

限購令出臺近兩年來，引發(fā)了對于房地產這一市場究竟應該用行政手段還是市場手段進行調控的爭論。某些市場派對這樣的行政干預措施嗤之以鼻，指責政策破壞了所謂市場經濟環(huán)境下的自由交易和配置資源職能。畢竟，限購政策作為行政調控手段，是“臨時性舉措”而非長效機制。如何實現(xiàn)從過渡性、臨時性調控政策，向長期化、制度化的體制機制轉換，已成為住房制度頂層設計者們思考的問題。而房產稅改革成為眾多專家認為最能夠有效替代限購令的政策。

“中央政府會在未來一段時間內繼續(xù)堅持暫時性的限購等政策措施，但必須做好短期行政措施的退出和長期的稅收等有關市場制度接入的準備工作，中國將把住宅房地產以居住為主，打擊投資的調控政策初衷和思路長期化。”國務院參事、金融專家夏斌認為。

在國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓看來，在市場失靈的情況下，采取限購等行政管制是有必要的，但是等市場步入正軌后，政府限購令等政策就會放松，進而用稅收來替代。

中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強接受采訪時表示，房產稅改革的實施，既有利于地方政府擺脫土地財政依賴，形成正常穩(wěn)定的地方財源，也會使調控長期化和常態(tài)化。更重要的是，房產稅既能體現(xiàn)對購房者個人消費權利的尊重，又能通過差別化的征稅體現(xiàn)土地及城市資源的公平分配。

房產稅的降價效果

房產稅既是稅制改革的重要部分，又承載著公眾對其調控房價的期待，牽一發(fā)而動全身，有各種利益關系需要協(xié)調。如果施行房產稅，那將是一項長期的調控手段，其最終目的是讓住房回歸其居住的本質，不再成為投機炒作的籌碼。

2011年1月28日，上海、重慶正式啟動了房產稅改革試點工作。這為國人檢驗房產稅的效果提供了觀察路徑。

在重慶，房產稅啟動之初的幾個月內，確實對市場起到了一定的震懾作用。部分開發(fā)商作出反應，將旗下樓盤定價調整至應稅價格起征點，即9941元/平方米以下，并以“購房免房產稅”為廣告語進行營銷造勢。幾個月之后，隨著輿論對房產稅關注度的降溫，這種反應開始弱化。多數(shù)市場人士發(fā)現(xiàn)，除了心理、預期上的影響，“房產稅對市場的實際影響其實不太大”。

重慶市中原地產副總經理何偉堅認為，房產稅設定的征稅范圍實際上很窄。若以9941元/平方米應稅價格線計算，再扣除100平方米或180平方米的免稅面積，在重慶市主城九區(qū)內，“有些區(qū)（比如南岸區(qū)）基本上沒有一棟房產需要繳稅”。

而重慶政府方面普遍認為，房產稅試點一年來，的確發(fā)揮了調整住房市場結構的作用。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆在兩會期間談道：“重慶試點房產稅一年后，效果非常好。”他建議今年在全國推廣或多一些城市試點房產稅。

“房地產調控也應從行政性手段為主，轉向經濟杠桿為主。重慶自從去年試點房產稅以來，在申報的一個月里，符合征收房產稅的房屋有97%都收上稅來了。這一年，高檔房買賣大幅下降，這是好的市場導向，重慶為全國探索的這件事是有效成功的。”他說。

此前，黃奇帆還曾表示，重慶雖然沒有出臺房地產限購調控舉措，但因為有房產稅的作用，使購房者在選擇上傾向于不交稅的普通商品房，促使高檔房供應量明顯下降。

而對于上海試行房產稅的情況，復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認為，效果并不明顯，“至少征收房產評估價值的1%才有一定效果”。

財政部財政科學研究所所長賈康則認為，上海通過此次稅制的具體設計，取得了很好的實際調節(jié)效果。“上海多年苦惱的問題就是大家都傾向在中心區(qū)里面購置不動產。而這次上海的房產稅試點方案里面設計了一個很小的杠桿，即中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，這個些微的差距就使成交大量被引流到周邊區(qū)域。”

賈康還表示，認為重慶、上海試點成效不足只是表面的認識。“重慶和上海兩地的高端不動產，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價

2010—2011年部分房地產調控政策梳理

資料來源：本刊記者根據(jù)公開資料整理格趨穩(wěn)，這是很明顯的正面效應。”他說。

爭議中推進試點

3月18日，財政部部長謝旭人在中國發(fā)展高層論壇2012年會上表示表示，今年將穩(wěn)步推進房產稅改革試點。繼《政府工作報告》明確提出改革房地產稅收制度以后，政府高層的再次表態(tài)意味著房產稅改革試點擴圍已是大勢所趨。而且，經過一年的滬渝試點，房產稅改革的政策準備已基本就緒。

劉桓預測，今年我國房產稅試點應該會有擴大試點城市名單的舉措。增加的試點城市中，很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達地區(qū)的一些城市。“這些城市商品房投資價值高，房價漲幅依然較快，需要房產稅配合限購政策同步施行。”

“房產稅的推廣從技術層面看已經沒有障礙，但其最大難點是既得利益者的阻礙。”賈康說，“以北京為例，北京市場上存在諸多央產房和小產權房，如果沒有一套相對穩(wěn)妥的解決方案，將成為非常棘手的問題。”

同時，增加稅收是一柄雙刃劍，開征房產稅是否會增加普通民眾的稅負壓力，上海、重慶的房產稅試點是否對樓市調控起到積極作用等疑問，仍讓房產稅爭議不斷。

在今年兩會期間，全國政協(xié)委員、原國家稅務總局副局長許善達在接受本刊記者采訪時再次重申不贊成征收房產稅的態(tài)度。

許善達說：“上海、重慶兩個城市房產稅試點一年了，到現(xiàn)在我還沒有看到有哪個城市表示要跟進的。目前房產成為了一個主要消費內容，而中國城市化率還不高，如果強制以房產稅來抑制房產消費，對于消費的負面作用也是很大的。目前房地產占投資3成以上，對于GDP貢獻度很高，如果開征房產稅會給經濟增長帶來直接負面影響，這無可回避。”

此外，房產稅針對的是所有權，市民購買房子實際上是購買最高70年的使用權，并不擁有房產的所有權，這在征收主體上本身就存在問題。全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在接受記者采訪時也表示，在現(xiàn)有條件下，房產稅改革如果不與土地出讓金制度改革同時進行，就等于重復征收。

按照國務院及住房和城鄉(xiāng)建設部的要求，今年上半年，40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)將實現(xiàn)與住建部聯(lián)網。

然而，除實施標準、細則等尚存爭議外，個人住房信息不透明、不聯(lián)網也是擴大房產稅試點的障礙之一。一直以來，信息采集系統(tǒng)的不完善被認為是房產稅推行的主要技術障礙。

全國政協(xié)委員劉克崮認為，目前全國聯(lián)網的住房檔案信息管理系統(tǒng)、個人收入誠信系統(tǒng)、房地產價格評估體系等房產稅的征收基礎欠缺，缺乏全國或是地方省市一級的住房信息系統(tǒng)。

今年的《政府工作報告》中已明確指出，今年將“加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)”。這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設寫進政府工作報告。一直困擾房產稅征收的住房信息采集系統(tǒng)不完善的局面有望被逐步打破。

住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新此前在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上指出，住房信息系統(tǒng)建設是2012年的工作重點，“要克服困難、加快推進”。他表示，住房信息系統(tǒng)建設不僅對加強和改善房地產市場調控有重要意義，對社會穩(wěn)定也將起到重要作用。

按照國務院及住房和城鄉(xiāng)建設部的要求，今年上半年，40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)將實現(xiàn)與住建部聯(lián)網。各省區(qū)市以及其他設區(qū)城市爭取2013年實現(xiàn)全市、全省聯(lián)網。按照規(guī)劃，住房信息系統(tǒng)將由住房監(jiān)測分析、住房公積金監(jiān)管、住房保障監(jiān)管三大應用系統(tǒng)構成，此外，還包括系統(tǒng)運行監(jiān)控和安全管理中心。

據(jù)悉，住建部已經初步完成系統(tǒng)應用軟件的開發(fā)，并開始啟動了部分重點城市與住建部的聯(lián)網工作。目前，浙江省房地產信息系統(tǒng)建設取得實質性進展，其房地產監(jiān)管分析平臺已經開通，杭州、寧波、溫州、紹興、金華五市已實現(xiàn)聯(lián)網傳輸。而這些位于沿海地區(qū)的城市以及一線城市未來有可能成為房產稅擴大試點的地區(qū)。

“信息系統(tǒng)的建立和完善，不僅有助于房產稅的推開，而且將推進所有稅制改革。”劉克崮建議，未來應建立一個覆蓋家庭成員、家庭收入、住房情況等信息的數(shù)據(jù)庫，直接歸國務院管理，在保證信息安全的基礎上，實現(xiàn)多部門信息共享和互通。